долевое строительство в минске это что такое

Долевое строительство

Республика Беларусь в настоящее время может похвастаться существованием трех видов строительства собственного жилья:

Последний вид – долевое строительство – это вид строительства недвижимости, в котором необходимо для возведения жилья привлечь денежные средства инвесторов. Причём физические лица должны составлять не менее половины дольщиков от общего количества. В роли застройщиков объекта должны выступать только юридические лица. Только дольщики и застройщики являются участниками долевого строительства.

Заключаемый при таком виде строительства договор обязует в установленные в нём сроки:

В РБ на государственном уровне все нюансы (условия и правила), регламентирующие участие в долевом строительстве, описаны в:

1. Указах Президента РБ:

2. Постановлениях Совета Министров РБ:

Долевое строительство в Минске: цены

1. Затрат застройщика на:

2. Прибыли застройщика

3. Перерасчетов измененной цены строительных услуг с учётом статистических индексов.

4. Просчетов с участием прогнозных строительных индексов (в случае указания в договоре неизменной цены на протяжении всего строительства объекта).

Неизменной стоимость квартиры остаётся в двух случаях:

Изменяется стоимость квартиры в следующих случаях:

С кем построить квартиру в Минске (долевое строительство)

Новостройки, возводимые благодаря долевому строительству, есть во всех городах и регионах Беларуси. Популярность данного вида строительства можно объяснить следующим:

Среди основных застройщиков, осуществляющих долевое строительство в Минске и РБ в 2019 году, следующие:

Источник

Долевое строительство: на вопросы отвечает эксперт Минстройархитектуры

Зоя Шлег

С 13.03.2019 вступили в силу основные положения Указа N 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ N 473).
Для его реализации Совмин принял ряд постановлений. На вопросы о долевом строительстве отвечает
Зоя Александровна Шлег, заместитель начальника управления нормативного правового обеспечения
строительной отрасли Минстройархитектуры.

Есть ли нормативные требования к порядку приема заявлений о заключении договоров долевого строительства и их регистрации (электронная очередь, «живая» очередь, предварительная запись, по талонам и т.п.)? Должен ли застройщик утверждать данный порядок своими ЛНПА или достаточно проектной декларации?

Следовательно, застройщик может начать прием заявлений на восьмой день (минимальный срок) после размещения проектной декларации. Прием заявлений может быть начат в более поздние сроки. Однако такая информация по каждому конкретному объекту должна содержаться в проектной декларации.

Информация о порядке приема и регистрации заявлений должна содержать дату начала и время приема заявлений, в том числе способ приема (лично, по телефону, поступление заявления в электронном виде и др.).

Необходимость разработки локального акта определяется застройщиком.

Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику? Имеет ли право дольщик отказаться от подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, сославшись на то, что объект долевого строительства построен с нарушением качества? Как в таком случае должен поступать застройщик?

При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации прав дольщика на объект долевого строительства. При этом окончательный расчет для дольщика застройщик должен осуществить в срок не более 25 календарных дней после приемки в эксплуатацию объекта строительства.

Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов.

После осуществления регистрации права на объект долевого строительства застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объекта долевого строительства, подписываемому сторонами.

Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей.

Форма акта приемки-передачи установлена постановлением N 156. При наличии замечаний по качеству объекта составляется перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче, указывается срок устранения застройщиком замечаний. Указанный перечень также подписывается обеими сторонами.

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

Таким образом, законодательством предусматривается подписание акта приемки-передачи объекта, в том числе в случае наличия недостатков с одновременным оформлением перечня замечаний.

Дольщик заключил договор долевого строительства в декабре 2016 г. по определенной цене за метр квадратный. В феврале 2018 г. он расторг договор. Организация-застройщик насчитывает индексацию. При заключении следующего договора на эту квартиру насчитанная индексация ложится на нового дольщика. Правомерно ли это? Каким образом отражается сумма индексации в договоре долевого строительства?

Возврат дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора урегулирован Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по госзаказу, утв. постановлением Совмина от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение N 6).

Возвращаемая сумма денежных средств подлежит пересчету в порядке, предусмотренном Положением N 6.

Пересчет внесенных сумм денежных средств осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Нацбанка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата, с учетом времени внесения платежей и размера ставок рефинансирования, действовавших на момент внесения денежных средств.

Законодательство не предусматривает возможность установления в договорном порядке иного порядка возврата денежных средств.

Взнос нового дольщика не должен быть меньше, чем размер денежных средств выбывшего дольщика с учетом индексации, которая учитывает изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен за период строительства объекта долевого строительства выбывшим дольщиком.

Формой типового договора не предусматривается специальная графа для указания суммы индексации, вместе с тем в разделе «цена объекта (цена долевого строительства)» представляется целесообразным указание размера денежных средств, требуемых на индексацию взноса выбывающего дольщика.

Далее эксперт Минстройархитектуры расскажет, должен ли застройщик в построенной им квартире устранять дефекты, если они не являются скрытыми, и какой установлен порядок продажи помещений при долевом строительстве административных зданий.

Источник

Долевое строительство

Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться во что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?

Что такое долевое строительство?

В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.

Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.

Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).

Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.

Какие плюсы и минусы долевого строительства?

Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.

С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:

Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:

*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:

Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.

Как стать участником долевого строительства?

Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.

Как заключить договор о долевом строительстве?

При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.

Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:

*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:

Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:

Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:

Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.

Другие особенности участия в долевом строительстве:

Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы обезопасите себя и своё имущество.

Источник

Почему белорусам лучше не связываться с долевым строительством (мнение)

Вряд ли в Минске найдется хотя бы одна стройка, которая прошла бы гладко от начала до конца. От выхода проектной декларации до сдачи дома дольщики проходят через различные препятствия. Повышение стоимости «квадрата», затягивание сроков, халтура и брак… «Лично я врагу не пожелаю вступать в долевое строительство», — категорична наша читательница Валентина Белова. Публикуем ее мнение о проблемах «долевки», показавшееся нам любопытным.

В жизни хватает проблем, у каждого они свои. Но вырисовывается одна из главных, общая для сотен тысяч белорусов. Название у этой проблемы — долевое строительство. Пока она не коснулась меня, казалось, что все красиво: новостройки радуют глаз, в телесюжетах и на страницах СМИ мелькают счастливые лица обладателей заветных ключей от новенькой квартиры. В такой момент для новоселов действительно становится не так важно, что путь к их мечте в прошлом был устлан бессонными ночами, множеством огорчений, разочарований, бессилия и полной беспомощности перед давлением со стороны застройщика. Многие выстрадали свою мечту под постоянным страхом потери денег, а некоторые еще и долгими годами ожидания ввода жилья в эксплуатацию из-за необоснованных переносов сроков строительства. Становится понятным их желание поскорее забыть все как кошмарный сон. Оправданы и их советы потенциальным дольщикам из круга друзей, родных, знакомых и соседей — никогда не вступать в долевое строительство. Лично я не пожелаю этого и своему врагу.

Первые шаги потенциального дольщика начинаются с «заглатывания наживки» в виде ознакомления с проектными декларациями застройщиков в СМИ, а они во 2-м квартале 2011 года пестрели широким диапазоном цен. И тут уж как кому повезет, кто с каким застройщиком свяжется. В марте — апреле 2011 года цены в проектных декларациях строительных организаций разнились от 2 до 4 млн рублей за метр квадратный (везде указывалось, что «согласно проектно-сметной документации»), иногда эта цена явно не учитывала тип дома (каркасный он или панельный), а также наличие внутренней отделки. На эту стартовую цену затем на протяжении всего 2011 года влияли индексы СМР, порядка 90% в течение года. Так как все учились в школе, то могут подтвердить, что 90% от 2 млн рублей и 4 млн рублей — это большая разница. Выбрав застройщика по каким-то своим критериям, дольщик на этом этапе вступает в поединок с застройщиком при полном отсутствии справедливых судей и узаконенных правил. Все зависит только от удачи.

И это странно. Ведь есть же у нас компетентные организации. Одним входит в обязанность разрабатывать единые нормы расчета стоимости метра жилья, другим — строго контролировать этот процесс, проводить анализ стоимости этого многоликого метра жилья по оригиналам договоров между дольщиком и застройщиком. Необходимо проводить проверку реальных затрат застройщиков и законность постоянно повышающихся цен при отсутствии тендерных конкурсов между подрядчиками, когда они закупают стройматериалы и проводят работы по нужной им стоимости. Ведь что мы видим? При выставлении дольщикам допсоглашений на увеличение цены застройщик высылает письма, где вместо аргументированных расчетов — лишь пару строчек с констатацией новой цены «квадрата». И зачастую уже за оплаченный период.

Причем такие же письма-клоны, подтверждающие повышенную цену, приходят затем несогласным и сомневающимся дольщикам уже от КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве», глав районных администраций. А особо несогласным, для большей убедительности — за подписью заместителя председателя Мингорисполкома. Любопытно, зачем плодить этот ненужный бумагооборот?

Может, чиновники не знакомы с постановлением Совмина №1788 от 30 декабря 2011 г., где п. 1.1 обязывает:

«принять меры по сдерживанию роста стоимости строительства жилья, в том числе за счет оптимизации проектных решений, снижения затрат на благоустройство;

обеспечить контроль за соблюдением установленных законодательством нормативов предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых домов, строящихся с государственной поддержкой, норм продолжительности строительства».

Или с постановлением Совмина №1497 от 8 ноября 2011 г., где:

«п.3. Местным исполнительным и распорядительным органам осуществлять постоянный анализ представляемых в соответствии с настоящим постановлением сведений для принятия согласно законодательству мер по защите интересов граждан, строящих жилые помещения на основе заключенных договоров создания объектов долевого строительства».

Вместо этого чиновники, которым поручено контролировать и проверять, при увеличении стоимости строительства пишут дольщикам письма, названные в народе «письмами счастья». Пишут под копирку с застройщиками. Получается, что они не знают предельной стоимости метра жилья, коль в своих письмах подтверждают, что цена метра для нуждающихся на 1.01.12 г. составляет от 7 млн 300 тыс. рублей до 7 млн 900 тыс. рублей (таких примеров немало). Оправдано ли в таком случае решение о выделении и так ограниченных государственных средств в виде льготных кредитов для поддержки строительства нуждающимся при полном отсутствии действенного контроля за стоимостью квадратного метра жилья в процессе строительства?

Сейчас Комитет государственного контроля планирует проведение проверочных мероприятий по вопросам выполнения местными исполнительными и распорядительными органами функций по контролю за порядком заключения и исполнения договоров создания объектов долевого строительства. Это слегка обнадеживает. Как следует из отчетов КГК, заключение договоров с дольщиками иногда осуществляется по ценам, рассчитанным на основании сметной документации, не прошедшей государственную экспертизу, а при формировании цен применяются необоснованные повышающие коэффициенты (к заработной плате, накладным расходам и др.).

Хотелось бы верить, что существует методика расчетов стоимости жилья, а также, в случае повышения стоимости в процессе строительства, есть четкие правила, которыми должен руководствоваться застройщик при выставлении допсоглашений. Не дело вымогать деньги с дольщиков угрозами о разрыве договорных отношений в одностороннем порядке на основании двух строчек сомнительных расчетов. Ведь в подобной ситуации, кроме нормативных документов, утвержденных Министерством архитектуры и строительства, и затем неусыпного контроля за расчетами застройщика специалистами этого же ведомства, сегодня не существует ни одного абзаца в многочисленных указах и постановлениях в защиту дольщика. Мингорисполком и УКС всегда будут поддерживать застройщика по известным всем причинам. А у Министерства архитектуры и вовсе нет никаких рычагов. Подавать в суд при необоснованном увеличении цены? На это решается мизерное количество дольщиков из-за отсутствия средств для привлечения юристов и боязни потерять возможность достроить жилье.

Будущее долевого строительства зависит от порядочности, здравого смысла и принципиальности высших чиновников. Хочется верить, что такие люди еще остались.

Источник

Долевое строительство и порядок заключения договора в 2021 г.

С 08.01.2021 вступает в силу Указ № 247, которым установлено преимущественное право строительства многоквартирного жилого дома за КУП и стройорганизациями с собственной технической базой и специалистами; ограничение прибыли не более 5% при строительстве с привлечением денежных средств физлиц и проведение аудита по соблюдению данных ограничений.

Помимо норм, дублирующих правила Указа № 247, постановлением № 585:

1) установлено, что Положение будет определять условия привлечения денежных средств при долевом строительстве :

физлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов с прибылью застройщика не более 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений;

ИП и юрлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов без ограничения прибыли застройщика;

физлиц, юрлиц, ИП – для долевого строительства нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости без ограничения прибыли застройщика.

Таким образом, неограниченный размер прибыли можно будет устанавливать лишь при определении цены договора (объекта долевого строительства) в отношении :

– жилых и (или) нежилых помещений, которые строятся за счет юрлиц и ИП;

– нежилых помещений, которые строятся за счет физлиц;

2) исключено право застройщика снижать в процессе строительства цену договора (цену объекта долевого строительства) за счет уменьшения размера прибыли для всех дольщиков, либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете ;

При строительстве объекта долевого строительства с использованием средств семейного капитала дольщику необходимо будет предоставить решение о досрочном распоряжении такими средствами ;

Действие постановления № 585 не распространяется на объекты строительства:

– разрешительная документация на строительство которых выдана до 08.01.2021;

– возводимые в рамках инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства, заключенных до 08.01.2021.

Источник