Квартира в кооперативе что это
Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив – доступный вариант для людей, у которых нет возможности приобрести жилье за наличные деньги. Вопрос в том, как найти подходящий, надежный кооператив и что предпринять, чтобы в него вступить и получить квартиру.
Виды жилищных кооперативов
Жилищный кооператив
Помогает купить жилую площадь, а также участвует в управлении многоквартирным домом. Количество членов не может быть меньше пяти человек, но не должно превышать числа жилых помещений в приобретаемом кооперативном доме. Деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов регулирует ст. 11 ЖК РФ (что не несет в себе той защиты, которую гарантирует ФЗ-214, регламентирующий права дольщиков).
ЖК могут приобретать недвижимость для своих членов только в определенных домах.
Заселение в квартиру до полной уплаты ее стоимости осуществляется по праву пользования, а кооперативная организация является собственником этого жилья.
Жилищно строительный кооператив
С 2018 г. ЖСК запретили вкладывать средства в недостроенное жилье. Эти же функции исполняет жилищный кооператив.
Жилищно накопительный кооператив
В отличие от ЖК и ЖСК может приобретать жилые помещения для своих участников без указания конкретного здания, и регламентирован ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Нужно вступить в ЖНК и заплатить паевые взносы, которые идут на отдельные счета и расходуются только на приобретение квартир. Это проверяют ЦБР и ФНС.
Члены ЖНК могут посмотреть, как расходуются деньги, выбирают правление, согласовывают планку стоимости жилья, выше которой ЖНК не может покупать жилища. Новые пайщики, вступившие в ЖНК, ставятся в конец очереди за жильем, ищут подходящую квартиру и отправляют сведения о ней в бухгалтерию кооператива. Когда придет очередь, жильё выкупается, пайщик может туда заселиться, зарегистрироваться и даже сдавать в аренду. Но пока не выплачены все деньги, жилое помещение остается в собственности ЖНК.
Как найти жилищно накопительный кооператив
В реестре представлено порядка 50 ЖНК по всей России. Особое внимание нужно обратить на организации, имеющие примечание – если они ведут подготовку к ликвидации, то тут делать нечего.
Плюсы и минусы кооператива
В ЖНК вступают те, кому не хочется переплачивать банку за кредит или не получившие ипотеку. Среди положительных сторон следует выделить:
Следует искать кооператив для покупки квартиры ближе к месту жительства, так как придется ездить для урегулирования формальностей и решения вопросов. Чем дальше пайщик живет от выбранного кооператива, тем больше у него расходов.
Что делать, чтобы вступить в жилищно накопительный кооператив
После одобрения выплачиваются взносы: для вступиления, членский и паевой. Паевой взнос – это первоначальный этап покупки квартиры через кооператив. В каждом ЖНК эта сумма определяется в индивидуальном порядке.
Каждый месяц потребуется заплатить членский взнос на текущие расходы организации. При выплатах предоставляются только квитанции – расписка или перевод на счет физ. лица должны сразу насторожить пайщика.
Документы, которые необходимо проверить у жилищно накопительного кооператива
Определившись с ЖНК, нужно его проверить. Для этого заказывают документ из ЕГРЮЛ, в котором смотрят на:
Если у организации есть свой электронный ресурс, там так же следует просмотреть все данные, сверив их со справкой из ЕГРЮЛ и информацией реестра Банка России. При разных адресах и несовпадении количества пайщиков ЖНК возможны мошеннические схемы.
На сайте должны быть учредительные документы:
Не стоит связываться с организацией, скрывающей юридическую информацию о себе.
Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у жнк
После того, как ЖНК выплачивается вся сумма за квартиру с учетом начислений, оформляется право собственности на гражданина. Для этого надо получить в кооперативной организации уведомление о погашении.
За оформление прав нужно платить, когда ЖНК купил квартиру, а второй раз – когда пайщик полностью расплатился и переводит жилье на свое имя. ЖНК – это юридическое лицо и госпошлина будет составлять 22 тыс. рублей в первый раз. Пайщик, как физическое лицо, заплатит 2 тыс. рублей за переоформление на себя во второй раз.
Юрист кооператива вместе с пайщиком отдают в Росреестр уведомление о погашении, квитанцию об оплате госпошлины (на 2000 руб.), договор о первоначальном приобретении квартиры кооперативом, копию паспорта пайщика.
Ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется
Кооператив не дает рассрочку больше чем на 10 лет. Цена жилого помещения высчитывается по квадратным метрам, и оценивается ежеквартально. Если кадастровая стоимость вырастает, то пайщик будет платить больше.
Взносы нельзя пропустить, даже если пайщик заплатил за несколько месяцев вперед. Плюс такой уплаты – только уменьшение ежемесячной суммы. В случае невозможности внесения взносов из-за болезни или потери работы счёт замораживается на 3 месяца. Исключение из ЖНК происходит, если:
У каждой организации свои условия, о которых нужно уточнять при вступлении. Возврат паевых средств осуществляется не сразу, а только на следующий год после исключения.
Заключение
Покупка квартиры через жилищный кооператив без переплат очень выгодна, если есть возможность постоянно, не пропуская, выплачивать взносы. Но перед заключением договора нужно тщательно проверить чистоту ЖК и его условия.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
Что такое жилищный кооператив?
Собственная жилплощадь — одна из основных потребностей и мечта едва ли не каждой российской семьи. Единицы могут позволить себе покупку жилья за свои средства, особенно в молодом возрасте. Первый вариант, который приходит на ум, — ипотека. Но высокие проценты делают ее недоступной для огромного количества семей. Мало кто знает, что современное законодательство предусматривает возможность приобретения недвижимости через жилищные кооперативы. Что это, как работает и какие возможности дает — читайте далее в статье.
Смысл жилищного кооператива
С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.
Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.
Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.
Виды жилищных кооперативов
Впервые подобные объединения появились еще в СССР, но то время не отличалось разнообразием возможностей получить собственное жилье. В современной России законодательная база выделяет три вида кооперативов:
Каждый из их имеет свои особенности, при этом ЖК и ЖСК регламентируются Жилищным кодексом, а ЖНК — соответствующим федеральным законом.
Жилищный кооператив
Такое объединение создается под продажу объектов конкретного дома, причем стать членом кооператива можно как на этапе сдачи дома, так и в процессе его эксплуатации. Заселение в квартиру до выплаты полной стоимости происходит по праву пользования. После оплаты всего объема взносов недвижимость передается в собственность от ЖК к его участнику. Количество участников кооператива при этом не ограничено.
Этот вид объединений — самый старый и поэтому проверенный временем. К тому же, ЖК наиболее универсальны, в том числе из-за особенностей законодательства, при этом их число в стране очень небольшое. Покупка квартиры происходит в порядке очереди, среднее время рассрочки составляет 10 лет. Привлечение кредитных средств возможно, если это предусмотрено уставом сообщества.
Жилищно-строительный кооператив
Его принцип работы совпадает с простыми ЖК. Разница лишь в том, что при ЖСК правовые отношения возникают еще во время строительства жилого дома. При этом строить можно только малоэтажные здания, а количество участников ЖСК должно совпадать с числом квартир в планируемой постройке. Документы на собственность оформляют при соблюдении двух условий — полной выплаты пая и сдачи дома.
Такой вариант кооператива достаточно удобен, потому что весь этап строительства контролируется членами ЖСК, однако при этом у него хватает минусов:
К тому же репутация ЖСК несколько подорвана из-за того, что под видом кооператива строительные фирмы часто проворачивали мошеннические схемы с выводом взносов пайщиков. Как правило, такие дома оставались недостроями длительное время, а участникам кооперативов приходилось обращаться в суд для защиты своих прав.
Еще один интересный момент заключается в том, что часто застройщики оформляли свою деятельность под ЖСК для получения льгот вместо заключения обычных договоров о долевом строительстве, которое регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ вместо указанного выше ФЗ-215.
Жилищно-накопительный кооператив
Цель ЖНК — такое же обеспечение членов кооператива жилплощадью, но есть одно существенное отличие от предыдущих видов — квартиры покупают в разных домах, порой даже городах, а не в одном конкретном здании. Чаще всего пайщик накапливает определенную долю от стоимости жилья, и после этого ему покупают недвижимость. До окончания выплат она находится в собственности кооператива.
ЖНК имеет ограничение по количеству пайщиков: их число не должно превышать 5 тысяч человек. К тому же, претендовать на покупку квартиры член кооператива имеет право только после истечения двух лет с момента вступления в объединение. В случае прекращения членства срок возврата уже перечисленного пая составит не менее полугода. Максимальное время возврата — два года.
ФЗ-215 предусматривает возможность привлечения займов со стороны при недостатке собственных средств. Размер кредита ограничен — не более 70% от размера паевого взноса и не более 40% от всей стоимости имущества кооператив. Эта практика стала популярной, что в итоге послужило причиной частых банкротств ЖНК и мошеннических действий с кредитами. Также использование кредитных средств приводит к удорожанию объектов, снижая целесообразность участия в ЖНК.
Жилищные кооперативы выбирают председателя правления, а также могут назначить ревизоров: одного из членов, не связанных с правлением или стороннего человека. Деятельность объединений регулируется законом, обеспечивается уставом и подтверждается прозрачной бухгалтерской отчетностью. Текст устава подготавливают до регистрации ЖК, обсуждают на собрании участников и утверждают всеобщим голосованием. Члены ЖК должны ознакомиться с документами и подписать их.
Права и обязанности членов кооператива
Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.
Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):
Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.
Выводы
Покупка жилья — ответственное и важное дело. Когда по каким-то причинам не хватает собственных средств на полную стоимость недвижимости, можно воспользоваться членством в жилищных кооперативах. Его суть — возможность приобрести квартиру в рассрочку. Этот вид объединений регулируется российским законодательством. При выборе кооператива нужно обратить внимание на его надежность, отзывы и бухгалтерскую отчетность — в таком случае риски будут минимальными. Если остались вопросы — обращайтесь за консультацией к специалистам АН «Трансферт»!
Чем ЖСК отличается от управляющей компании?
Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.
Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?
Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?
Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но из-за этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.
Что такое ЖСК
В жилищно-строительный кооператив люди и иногда юрлица объединяются, чтобы накопить деньги и на них построить многоквартирный дом, а затем управлять им. Работает это так: ЖСК собирает желающих купить квартиры и другие помещения в доме, продает им паи для оплаты стройки и заключает договор на строительство. Когда квартиры и помещения готовы, кооператив передает их пайщикам.
Управление многоквартирным домом для таких кооперативов — только сопутствующая деятельность. ЖСК занимается ею, потому что на начальном этапе сам становится собственником помещений в доме. Члены кооператива приобретают право собственности только после того, как полностью выплатят паевые взносы, а дом введут в эксплуатацию. Когда пайщики зарегистрируют право собственности на жилье, их паевые отношения с ЖСК прекращаются. Единственной целью существования ЖСК по закону остается обслуживание МКД.
Органами управления кооператива являются:
То есть, по сути, сами члены кооператива им же и управляют, а значит, управляют и МКД.
Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.
Чем ЖСК отличается от управляющей компании
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.
Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.
УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.
Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.
ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.
Плюсы и минусы ЖСК
Чем регулируется деятельность
ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:
Должен ли новый собственник вступать в ЖСК
На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.
Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.
Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.
Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.
В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК. В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в голосовании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.
Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.
Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.
Что с правами и льготами
У вас будут все права и обязанности, которые закон предоставляет собственнику квартиры в многоквартирном доме. Это касается и льгот: если по закону ваша семья многодетная и может пользоваться льготами по оплате ЖКУ, вы сможете претендовать на них независимо от членства в кооперативе.
Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
ЖСК как схема покупки квартиры
Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.
Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.
ЖСК — что это такое
История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.
Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.
Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.
Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.
Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.
В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).
Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.
Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
Преимущества
Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:
Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.
Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.
Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его 
участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.
Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.
Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.
Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.
Недостатки
Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:
В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.
Порядок покупки квартиры
Организация ЖСК
Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:
Приобретение новостройки
Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:
Оформление права собственности на квартиру
Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:
На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.
Возможные риски при покупке квартиры
Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:
Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.
Как обезопасить себя от обмана?
Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:
Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.
Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.
Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.
Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.
Отзывы покупателей
Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.