Квартирография что это такое

Квартирография что это такое

Слово «квартирография» часто звучит в связи с реализацией программы реновации. Однако мало кто знает, что означает это понятие и как оно учитывается при строительстве. Разбираемся в общей терминологии и отвечаем на популярные вопросы жителей.

Помните мультфильм, которым начиналась комедия «Ирония судьбы, или С легким паром!»? Эти бодро шагающие по климатическим зонам страны безликие одинаковые многоэтажки? Сюжет 40-летней давности довольно метко иллюстрирует концепцию усредненной модели жизни для усредненного новосела, которой на протяжении десятилетий руководствовались отечественные строительные институты. Массовые «панельки» строились без учета особенностей города, его района, предполагаемого состава проживающих.

Это было удобно, а главное – дешево. Но времена такой застройки давно прошли. Нынешнее монолитное строительство обладает гораздо большими возможностями в части индивидуализации новостроек. Уже на стадии разработки технического задания на проектирование жилого дома учитывается КВАРТИРОГРАФИЯ будущего объекта. Что же это такое? И почему об этом важно знать жителям столицы, участвующим в программе реновации жилья?

Что такое квартирография?

Почему это слово часто употребляют в контексте реновации?

Реновация – очень сложный и многогранный процесс. В переселении участвуют более миллиона человек. И необходимо принять во внимание важные потребности будущих жильцов новостроек и сложившиеся характеристики районов, где будут располагаться реновационные дома. Необходима «тонкая настройка», учет соответствия квартирографии домов-участников и квартирографии многоквартирных домов, предлагаемых для переселения при реализации программы реновации. Поэтому квартирография новостроек чрезвычайно важна и играет свою роль при определении «волн» переселения.

Квартирография в реновации и коммерческой застройке делается по-разному?

Квартирография в реновации – это «высокое искусство» в области проектирования и строительства. Все организации, участвующие в программе, максимально квалифицированы в этой сфере.

Для коммерческой застройки же важнее всего экономический фактор. Проще говоря, строится то, что можно выгодно и быстро продать. Застройщик проводит анализ спроса покупателей и разрабатывает квартирографию на основе полученных данных. Если новостройка вырастет в престижном, «дорогом» районе, вряд ли большую часть квартир в ней будут составлять маленькие однушки эконом-класса. Это невыгодно для застройщика. И наоборот – на рабочей окраине не возведут дом, где будут преобладать двухуровневые пятикомнатные хоромы, ведь продать такое жилье будет практически нереально.

Если коммерческий застройщик действует на свой страх и риск (точно предсказать спрос задолго до начала продаж – невозможно), то в реновации все известно заранее. Но это не делает процесс проще, так как реновационные строительные площадки, в основном, располагаются в старых, обжитых районах, где возможностей для маневра не так уж много. По факту, квартирография в реновации – это «высокое искусство» в области проектирования и строительства. Все организации, участвующие в программе, высоко квалифицированы в этой сфере.

Учитывает ли «реновационная» квартирография дополнительный резерв квартир?

Конечно. В квартирографию каждого проектируемого Фондом реновации дома закладывается объем дополнительных квартир, которые в дальнейшем предлагаются переезжающим в дом жителям для реализации права на докупку. Подробности по теме докупки можно прочитать здесь.

Кроме того, обязательно учитывается необходимость обеспечить отдельными квартирами жителей коммуналок.

Нет. Город не планирует продавать третьим лицам квартиры в домах, построенных по программе реновации. Недавно руководитель Стройкомплекса г. Москвы Андрей Бочкарев давал пояснения по этому вопросу. Прочитать его интервью, где, в частности, обсуждался и этот вопрос, можно здесь.

Автор текста: информационная служба сайта Фонда реновации.

Источник

Что такое квартирография?

Квартирография — это совокупность решений архитектурного, экономического и конструктивного плана, которые были выбраны при строительстве объекта. Также они имеют название «объемно-планировочные». Это определяет сочетание в здании квартир с различной площадью, планировкой, количеством комнат.

Перед началом строительства компания-застройщик проводит анализ спроса покупателей на те или иные квартиры. И, соответственно, квартиры, пользующиеся большей популярностью у потребителя, будут приоритетны при создании проекта и включены в него в большем количестве. Дополнительно при этом учитываются класс строящегося здания, инфраструктура района и его расположение.

География строительного района имеет основополагающую роль при разработке проекта, так как именно он определяет, какие квартиры, с каким количеством комнат и какого класса будут пользоваться здесь наивысшим спросом и, соответственно, быстрее продадутся. Но как бы то ни было, архитектурные решения не всегда позволяют построить здание из самых покупаемых квартир. То есть, технически невозможно скомпоновать здание только лишь из однокомнатных или двухкомнатных квартир.

Что же касается покупателей, то во время приобретения собственного жилья категорически не рекомендуется игнорировать квартирографию, потому что это основа экономической выгоды при покупке. Так, по совету некоторых специалистов, не рекомендуется выбирать себе жилье в здании, где наличие квартир-студий составляет 90 и более процентов. Плюс в здании вместе с малогабаритным жильем должно быть не менее 30 % двух- и трехкомнатных квартир. Рекомендуют всегда обращать внимание на количество квартир на одной лестничной клетке. Компоновка здания студиями или однокомнатными приводит к большому количеству квартир на одном этаже. Это стоит учитывать при покупке жилья, отличного от класса эконом.

При выборе жилья более комфортного класса стоит обратить внимание на те новостройки, в которых количество квартир, разных по площади, на одном этаже не превышает семи.

Тенденцию спроса на различные виды жилья лучшим образом можно отследить в кризисные периоды.

Тогда картина представлена большим количеством малогабаритных квартир. Но тем не менее, застройщики предусматривают периоды, когда кризис начнет спадать, и закладывают в проект быстроразбираемые межквартирные перегородки, с тем расчетом, что при выкупе собственником соседней квартиры «однушка» легко переделывается в «двушку» без технических потерь здания.

Источник

Тайны квартирографии

Когда покупатели выбирают квартиру в строящемся здании, они всегда обращают внимание на инфраструктуру района, надежность компании-подрядчика и, конечно, на стоимость жилья. О таком важном параметре, как квартирография, как правило, забывают, а чаще всего просто не знают, как много он может рассказать о будущем доме.

Что такое квартирография?

Это комплекс объемно-планировочных — архитектурных, конструктивных, экономических — решений, выбранных при строительстве. Другими словами, квартирографию жилого дома определяет соотношение квартир различной комнатности, их площадь и выбранные планировочные решения.

Вплоть до начала девяностых годов XX века, когда жилье распределялось или государством, или кооперативом, архитекторам не нужно было задумываться об успешных продажах и спросе, а следовательно, и об удачных планировочных решениях здания. Серийное строительство быстро и при минимальных затратах обеспечило перенаселенную столицу жильем — типовыми малогабаритными квартирами с низкими потолками и шестиметровыми кухнями.

В конце XX века реализация недвижимости стала задачей бизнеса — компаний-застройщиков, поэтому значительное время работы над проектом теперь отводится под планирование грамотной квартирографии.

С точки зрения застройщика

Застройщик на основе анализа рынка решает, какие квартиры будут пользоваться популярностью у покупателя и сколько студий, «однушек» и «двушек» включить в проект, чтобы они были максимально быстро реализованы. При этом учитываются такие факторы, как расположение будущего объекта, социальная картина района, класс новостройки.

Какие еще параметры определяют архитектурно-планировочные решения на объекте, рассказывает коммерческий директор компании CapitalGroup, девелопера проекта ЖК «Позитив», Алексей Белоусов:

«География играет наиболее важную роль при планировании квартирографии будущего здания. В пределах транспортного кольца Москвы, где традиционно проживают наиболее обеспеченные категории населения, востребованы двух- и трехкомнатные квартиры. Доля спроса на многокомнатные квартиры здесь также выше, нежели в других столичных локациях. Поэтому соотношение квартир в новостройках центра соответствующее: количество однокомнатных квартир не превышает 25%, двух- и трехкомнатных квартир в совокупности составляет до 65%, доля многокомнатных квартир — около 10%.

Если говорить о новомосковских территориях, где представлена в основном недвижимость класса „комфорт“, квартирография жилья здесь меняется в пользу одно- и двухкомнатных квартир. Доля однокомнатных квартир и студий на рынке Новой Москвы возрастает до 50%, а вкупе с двухкомнатными доходит до 80–90%.

В период кризиса спрос на квартиры с большой площадью закономерно падает, и многокомнатное жилье преимущественно стараются исключить из проекта, как более рискованный для реализации формат, или снизить его долю до 2–5% от общего числа квартир».

Девелоперы не могут позволить себе учитывать один только спрос и тенденции рынка: при строительстве жилых зданий необходимо принимать во внимание многочисленные строительные нормы. Поэтому, даже если рынок жилья в данный момент диктует нам минимальную комнатность квартир на объекте, исключительно из «однушек» здание сконструировать не получится. Если это, конечно, не апартаменты, которым нежилой статус позволяет многое.

Что до «классического» жилья, в соответствии с минимальными стандартами освещенности в одно- и двухкомнатных квартирах должно быть по окну в каждом помещении, и наиболее показательный пример подобных объектов, представленных лишь «однушками» и «двушками», — гостиницы с вытянутыми коридорами, по обе стороны от которых располагаются жилые помещения. В жилом здании комфорт-класса невозможно реализовать такую схему, архитекторы обязательно разбавляют «однушки» с «двушками» трехкомнатными квартирами.

С точки зрения покупателя

Квартирография, учитывающая множественные экономические и социальные факторы, определяет важнейшие параметры будущего здания, и ее оценкой точно не стоит пренебрегать при покупке квартиры.

Приобретая однокомнатную квартиру, лучше не выбирать объект, представленный на 90% студиями и «однушками». В зданиях, помимо малогабаритного жилья, должно быть в среднем 30% двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Индикатором класса новостройки в данном случае может служить количество квартир на одной лестничной клетке: если квартирография представлена в основном студиями и «однушками», это неизбежно ведет к большому количеству квартир на лестничной клетке — явный признак уровня «эконом».

Если вы ориентируетесь на жилье комфорт-класса, присматривайтесь к таким новостройкам, где на одной лестничной клетке размещаются 6-7 квартир различной площади. Подобную конфигурацию, к примеру, можно увидеть в жилом комплексе «Позитив» в Новой Москве. Кроме того, застройщики «Позитива» предложили интересные с точки зрения квартирографии планировочные решения: в доме большой выбор планировок для квартир одной и той же площади.

В период кризиса квартирография предельно ясно отражает тенденцию рынка: появляется больше объектов жилой недвижимости с меньшей комнатностью. Но архитекторы знают, что рано или поздно экономический спад сменяется подъемом, и тогда многим семьям захочется улучшить жилищную ситуацию. Именно поэтому на многих объектах предусмотрена возможность расширения за счет «пограничных» метров: перегородки между студиями или «однушками» сделаны таким образом, что соседние квартиры можно выкупить и объединить. Так что, покупая студию, имеет смысл поинтересоваться, существует ли несущая стена между выбранной квартирой и соседней.

Тенденция рынка

Тенденция спроса в период кризиса такова, что покупатель предпочитает меньшую площадь жилья из-за его сравнительно низкой стоимости. Предложение реагирует соответствующим образом: средний метраж квартиры в столичных новостройках с 2015 по 2017 год сократился на 5 метров, с 65 до 59 м2.

При этом будущие жильцы выбирают квартиры с наиболее эффективными метрами, и если раньше в отдельно взятой новостройке было ограниченное число планировочных решений, то сейчас застройщики стараются охватить интересы как можно более широких слоев населения, предлагая свыше пяти различных вариантов планировок одной и той же площади.

Тренд западной квартирографии совпадает с российским: девелоперы предпочитают строить малогабаритное жилье и выбирать более эффективные планировочные решения. Реакция рынков на рост цен и острую нехватку жилья в большинстве крупнейших европейских городов (Берлине, Лондоне, Праге, Барселоне и других) одинакова — массовое строительство социального жилья. К примеру, в Германии, последнее пятилетие демонстрирующей пятидесятипроцентный рост цен на жилье, компании-застройщики активно инвестируют в строительство микроапартаментов площадью 20–30 м2. Такие квартиры обыкновенно уже меблированы, включают ванную комнату, небольшую кухню и спальню.

Сегодня достаточно сложно продать квадратный метр, если за ним не стоит продуманная квартирография, учитывающая динамику спроса на один-два года вперед. Первое, на что покупатель обращает внимание, — это бюджет покупки, затем инфраструктура. Но третьим фактором, влияющим на принятие решение, становятся планировочные решения, предлагающие больший комфорт при меньшей площади. Поэтому сегодня, когда основной проблемой застройщика становится реализация уже построенного жилья, квартирографии уделяют все больше и больше внимания.

Источник

Квартирография – один из важнейших моментов при проектировании жилого комплекса

Дмитрий Уваров, директор по маркетингу компании Normann ##

Грамотная квартирография – важный элемент успешных продаж. Сегодня при проектировании жилого комплекса застройщики уделяют квартирографии большое внимание. О том, из чего складывается квартирография жилого комплекса, как угадать покупательские предпочтения, и какие квартиры наиболее популярны у покупателей сегодня, Novostroy-SPb беседовал с Дмитрием Уваровым, директором по маркетингу компании Normann.

Начнем с определения. Что такое квартирография? Когда этот термин стал использоваться?

Насколько важна квартирография сегодня при создании современного жилого комплекса? Правда, ли что продуманная квартирография – половина успеха хороших продаж?

Квартирография – один из важнейших моментов при подготовке технического задания на проектирование жилого комплекса. С развитием рыночной экономики квартирография стала в чистейшем виде маркетинговой задачей, призванной обеспечить интерес к конкретным квартирам. Например, типовые однокомнатные квартиры Normann пользуются высоким спросом, потому что нам удалось уменьшить их общую площадь примерно на 1-1,5 кв.м. от средней по городу.

При этом сокращение не затронуло ни кухню, ни комнату, ни санузел. В результате, выбирая между экономией в 60-100 тыс. рублей и лишней парой «квадратов» в прихожей, покупатель склоняется к более низкой стоимости. Другая интересная возможность – приобретение так называемой «евродвушки», то есть однокомнатной квартиры с кухней площадью от 17 кв.м. Это практически полноценная двухкомнатная квартира по цене однокомнатной. Но самый доступный по деньгам вариант – это небольшие студии от 26 кв.м. до 29 кв.м.

Сейчас на рынке появились квартиры-студии, евро-квартиры. Как покупатели встречают такие новинки?

В кризис студии были самой востребованной категорией квартир, да и сейчас продолжают держать достаточно уверенные позиции. На втором месте по популярности находятся однокомнатные квартиры и вышеупомянутые «евродвушки».

Есть ли какой-то стандартный рецепт квартирографии для среднестатистического жилого комплекса? Или квартирография – это всегда индивидуально?

Каждый застройщик решает этот вопрос для себя индивидуально. Normann строит комплексы эконом-класса и предлагает типовые решения. Наши планировки квартир предсказуемы и совпадают практически во всех комплексах, так как это позволяет нам снизить себестоимость проекта и сделать покупателям более выгодное ценовое предложение.

Расскажите на одном примере какого-то Вашего жилого комплекса, как создавалась, продумывалась квартирография? Сколько квартир и каких было заложено, почему?

Здесь идет пропорциональная зависимость от спроса и от экономической стабильности в стране. В момент кризиса резко сменились интересы покупателей на недорогие и небольшие квартиры эконом-класса. У нас в этот момент проектировался комплекс «Шушары», где изначально задумывалось 50% студий, 40% однокомнатных и 10% двух- и трехкомнатных квартир, но, учитывая изменившиеся настроения рынка, мы откорректировали пропорции 68%, 25% и 7% соответственно.

Конечно, полностью спроектировать комплекс, состоящий из студий и однушек невозможно, так как существуют определенные нормы инсоляции. По этим нормам студии и однокомнатные квартиры должны быть на освещенной стороне, а трехкомнатные квартиры могут быть менее освещенными и могут выходить на северную сторону. В тоже время большие квартиры сейчас не так востребованы и продаются, как правило, на завершающих этапах строительства, поэтому их процент в комплексах эконом-класса минимален.

Квартирография малоэтажных жилых комплексов чем-то отличается от высотных зданий?

Квартирография в жилых комплексах высотой до 6 этажей и в высотных зданиях может не различаться. Но иногда представляется разумным предусмотреть в малоэтажных домах более свободные планировки с большими площадями. Здесь многое зависит и от локации.

Какая комнатность, какие планировки будут популярны через 2-3 года? Каким Вам видится развитие квартирографии в ближайшем будущем?

Хочу отметить, что квартирография должна учитывать именно спрос населения, и предложение должно абсолютно соответствовать возможностям потребителей. Именно поэтому нам представляется, что в перспективе спрос будет изменяться от студий в сторону более крупных квартир – по той простой причине, что за последние год-полтора финансовое благополучие многих граждан несколько улучшилось по сравнению с кризисом, а ипотека стала более доступной.

Источник

Квартирография – топ-3 самых частых ошибок

Оксана Сафронова директор по продукту консалтингового агентства GMK

Содержание:

Как девелопер чуть не потерял 25 млн на квартирографии

Когда мы запускали нашу «Оценку квартирографии», мы не предполагали, что результаты этой работы можно будет измерить в деньгах: в недавнем проекте для застройщика из страны СНГ мы помогли ему дополнительно заработать около 25 млн рублей.

Что такое оценка квартирографии?

Как правило, мы разрабатываем квартирографию с нуля, начиная с исследования рынка, на основе которого потом определяем емкость для проекта в масштабах города. По итогу работы формируем квартирографию как задание для архитекторов.

В случае же с оценкой квартирографии мы работаем уже с чем-то готовым. Подключаемся на разных этапах проекта в зависимости от ситуации девелопера: начиная с формирования ТЗ к заданию на квартирографию и заканчивая проблемами по выбытию конкретных квартир.

В работе с оценкой квартирографии возможны два сценария:

С девелопером из страны СНГ мы действовали по первому сценарию. Нам передали в работу готовый проект. Дальше мы провели экспертизу трех важных блоков: планировок, квартирографии и задания на проектирование – и получили интересные результаты! Мы смогли выявить расхождения и указали в планах жилых секций, где и сколько «доходной» площади квартир потеряно и как их можно вернуть.

Так мы показали девелоперу, как он может заработать еще 25 млн рублей, добавив всего 1,6% от всей продаваемой площади.

Как работать с квартирографией

В квартирографии – целый комплекс важных моментов: линейка квартир, ее разнообразие, диапазоны площадей, распределение пропорций между типами, форматы квартир и также то, как это все коррелируется с ситуацией на рынке. В работе не стоит упускать из виду ни один из факторов.

В оценке квартирографии застройщика мы сами погружаемся в детализацию до квадратного метра, соотносим площадь каждой квартиры со всей линейкой квартир, проверяем увязку с ТЗ на проектирование. Итог – экспертное заключение GMK с точками роста и предложение актуального варианта квартирографии.

Проверяя квартирографии застройщиков, мы собрали ТОП-3 ошибок, которые допускают чаще всего.

Ошибка №1. Не задавать площадь квартир четким диапазоном

Иногда застройщики обозначают площадь квартир как «более» или «менее» заданного значения. К чему это приводит? Архитектор выполняет планировки всех типов квартир так, как ему удобно, исходя из планировочных решений секции. А что будет с продажами? Ситуация может стать невыгодной.

Пример:

У одного из застройщиков в крупном жилом комплексе Самары в квартирографии значились однокомнатные квартиры площадью «менее 30 м²» и четырехкомнатные «более 120 м²».

На основании этого в дальнейшей разработке в проекте могли появиться крошечные студии площадью 20 м² и крупные квартиры под 200 м². Ведь 20 м² – меньше 30 м², а 200 м² – больше 120 м². Возразить архитектору застройщик бы не смог – ведь тот сработал бы четко по заданию.

Но появление студий площадью 20 м² стало бы серьезным риском для данного проекта: его целевая аудитория не стремится к покупке малогабаритных студий, а класс жилого комплекса предполагает более комфортные сценарии жизни.

При этом появление квартир площадью 200 м² сыграло бы на понижение дохода от продаж четырехкомнатных. Такие «гиганты» показали бы медленное выбытие при высокой абсолютной стоимости, а это совсем не украсило бы графики отдела продаж.

Верное решение. Всегда задавать четкий диапазон площадей в линейке квартир формата «от и до». Это ключевой момент, который определяет успех квартирографии.

Ошибка №2. Не учитывать класс жилья в квартирографии

Для каждого класса характерны свои определенные сценарии жизни покупателей – и свои диапазоны площадей. Не учесть класс жилья – значит промахнуться с подбором диапазона и потерять клиента.

Пример:

В квартирографии проекта бизнес-класса в Ростове мы заметили коллизию, которая могла бы привести к потере части целевой аудитории. Представьте: покупатель обращается к застройщику за двухкомнатной квартирой, но не может найти для себя планировку нужной площади – ведь «двушки» в проекте слишком маленькие! Кроме того, там всего один санузел, а гардеробная – попадает, скорее, в разряд небольшой кладовой. Отдел продаж мог бы, конечно, предложить и «трешку», но и тогда потерял бы тех, кто не готов к перепланировке.

Верное решение. Учитывать класс проекта и сценарии жизни в подборе диапазонов площадей. Мы используем для этого наш особый внутренний инструмент – конструктор, который помогает проанализировать квартиру буквально на клеточном уровне. Так на уровне разных классов мы определяем все функциональные составляющие, которые влияют на диапазоны площадей.

Ошибка №3. Создавать конкуренцию внутри своей же квартирографии

Самая распространенная ошибка – конкуренция внутри квартирографии. Часто квартиры разных типологий выражаются в одинаковых площадях или, что гораздо хуже, – с пересечением площадей.

Пример:

В жилом комплексе комфорт-класса в Новой Москве присутствовало пересечение по площадям у трех типов квартир – классической «однушки» 1К, «двушки» евроформата 2Е и классической «двушки» 2К. Хорошо, что на этапе разработки планировок архитекторы обошли пересечение между 2Е и 2К, но вот с 1К и 2Е ситуация проявилась «спором» между типами: площадь самой большой однушки составила 42 м², а площадь компактной двушки евроформата – 38 м². Это нелогично.

Чтобы подтвердить факт пересечения, достаточно проверить абсолютную стоимость квартир. Мы провели проверку и выяснили, что даже в разных вариантах ценообразования пересечение сохранится и покупатель будет выбирать большую площадь за меньшие деньги. Таким образом, продажи компактных двухкомнатных 2Е начнутся только после того, как закончатся крупные однокомнатные 1К.

Верное решение. Чтобы избежать подобных ситуаций в проекте, советуем аккуратнее задавать верхние и нижние границы диапазонов в типологии квартир и избегать пересечений.

Источник