захват власти в снт что делать
Как предотвратить рейдерский захват СНТ
Возможные схемы и признаки рейдерского захвата СНТ
Основная цель рейдеров садоводческих товариществ – захватить землю, занятую садоводами. Особенно легко это сделать с заброшенными неоформленными участками и землями общего пользования. Как правило, в дальнейшем на украденной земле строится новый коттеджный поселок или база отдыха. Однако не исключен и вариант, когда садоводческое товарищество продолжает существование, а рейдеры зарабатывают на садоводстве (собирают членские взносы, сборы и т.д.)
Описанная схема действий по захвату власти в СНТ наиболее распространенная, однако возможны и другие варианты: фальсификация документов, подписей, юридическая атака на председателя СНТ (возбуждение судебных дел против него), PR-атака (распространение негативной ложной информации в СМИ), предложения по газификации или электрификации СНТ в обмен на оформление части недвижимости на конкретное юридическое лицо и т.д.
С учетом того, что далеко не у всех садоводов оформлено право собственности на земельный участок и постройки, и многие из них до сих пор не имеют из документов ничего, кроме справки о членстве в СНТ, далее их участки захватываются заинтересованными лицами для собственных целей.
Как предотвратить рейдерский захват СНТ
Даже если СНТ очень привлекательно для злоумышленников, предотвратить или остановить рейдерство вполне реально.
Оформление земли
Главное правило всех садоводов – на земельные участки и все постройки необходимо оформить право собственности.
У многих садоводов имеются на руках свидетельства на землю, датированные 1992-1993 годами и позже, старого образца. У некоторых и вовсе сохранились государственные акты на пожизненное владение или постоянное бессрочное пользование землей. Данные об этих участках и правах на них могли быть утрачены в процессе смены государственных органов по регистрации прав на недвижимость. На тот момент участки в большинстве случаев не имели установленных на местности границ, а их планы часто чертились просто от руки.
В таких случаях крайне важно провести межевание, установление границ своего участка на местности, постановку на кадастровый учет, а затем зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН.
Провести кадастровые работы можно как индивидуально, так и всем СНТ одновременно. Комплексное межевание на весь поселок, в процессе которого кадастровые инженеры измеряют сразу целый кадастровый квартал, получится дешевле.
Обратите внимание! Проведение комплексного межевания по инициативе СНТ, а не только местных властей, стало возможным, начиная с 23.03.2021, благодаря принятию закона от 22.12.2020 № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ ».
Кроме пониженной стоимости комплексные кадастровые работы обладают еще одним преимуществом: все границы каждого участка будут описаны одновременно, что позволит избежать пересечения границ и споров между соседями, необходимости вносить исправления. Такие работы займут меньше времени.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
К сожалению, заказать комплексные кадастровые работы могут только те СНТ, для территории которых имеется проект организации или застройки территории или проект межевания территории. Обратиться к кадастровому инженеру от имени СНТ может любое лицо при наличии на то полномочий, оформленных либо нотариальной доверенностью, либо решением общего собрания СНТ.
Уполномоченное лицо заключает договор на выполнение кадастровых работ, по итогам проведения которых планы участков представляются в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности.
Оформление построек
Не менее важно оформить право собственности и на все возведенные силами садоводов постройки (жилые и садовые дома, гаражи, бани и т.д.).
До 01.03.2026 продолжает действовать дачная амнистия, позволяющая зарегистрировать права на дома в СНТ без разрешения на строительство (при постройке дома до августа 2018 года) и уведомления о начале строительства (после августа 2018 года) (закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ).
По таблице, представленной ниже, легко определить, как именно нужно оформлять постройки в рамках дачной амнистии в зависимости от ситуации.
Жилой/садовый дом построен на садовом земельном участке или участке для жилищного строительства, ЛПХ; имеется разрешение на строительство; право собственности не зарегистрировано
Действует «Дачная амнистия». Можно зарегистрировать право собственности на основании техплана, составленного по сведениям, указанным владельцем в декларации.
Читайте, как оформить такую регистрацию
Строительство жилого/садового дома начато до 04.08.2018; разрешения на строительство нет; уведомления о начале строительства не было; право собственности не зарегистрировано
Установлен уведомительный порядок регистрации права собственности до 01.03.2026. Разрешение на строительство не нужно. Достаточно выслать уведомление об окончании строительства в местную администрацию.
Строительство жилого/садового дома начато после 04.08.2018
Действует уведомительный порядок, т.е. надо направить вначале уведомление о строительстве, а затем об уведомление об окончании строительства. Собственник может выбрать, самостоятельно подавать документы на регистрацию или через ОМСУ
Оформление земель общего пользования и общего имущества в СНТ
Кроме личных земельных участков и домов, на территории СНТ имеются так называемые земли общего пользования (дороги, проходы, проезды в границах СНТ, детские и спортивные площадки и т.д.), а также другие объекты, обычно возведенные за счет взносов членов СНТ (водонапорные башни, артезианские скважины, колодцы, трансформаторы, беседки и т.д.). Их также нужно оформить.
Земельные участки общего назначения формируются также в процессе межевых работ в соответствии с проектом межевания территории (п. 1 ст. 24 закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ – далее закон № 217-ФЗ).
По общему правилу, земельные участки общего назначения и общее недвижимое имущество в СНТ подлежат предоставлению безвозмездно в общую долевую собственность всех собственников земельных участков в границах СНТ пропорционально размерам этих участков (п. 4 ст. 24, п. 1 ст. 25 закона № 217-ФЗ). Это относится к тем объектам недвижимости, право собственности на которые оформляется после 2019 года, то есть вступления в силу закона № 217-ФЗ.
Если же какое-то имущество общего пользования до 2019 года уже было оформлено в собственность самого СНТ, это повысит риск рейдерского захвата. Поэтому нужно провести общее собрание СНТ и принять решение о передаче участков и построек общего пользования в общую долевую собственность (п. 3 ст. 25 закона № 217-ФЗ). Обязательно получить согласие всех членов СНТ на такую передачу.
Этот вопрос должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 01.01.2024. Однако никаких санкций за невынесение вопроса на общее собрание закон не предусматривает. Возможно, просто переоформить недвижимость в общую долевую собственность по завершении этого срока станет сложнее.
Приведение в порядок документов СНТ
Кроме документов на объекты недвижимости, в порядке должна быть и документация самого СНТ, в первую очередь, устав.
Кроме того, необходимо оформлять в надлежащем виде протоколами проведение общих собраний, а сами протоколы хранить.
Как противостоять захвату СНТ группой лиц во главе с бывш. Бухом, фальсификации протоколов ОС и клевете
Однако из регистрационного списка того же бывшего буха, составленного для собрания 26.09.2019 следует, что в СНТ 61 член. А новый бух, секретарствовавший на апрельском ОС в августе обнародовал «свой протокол», в котором переврал всё что можно, в том числе прописав, что было «35 членов из 62». При этом смета в апреле обсуждалась частично, так как «народ начал расходиться» и доклад ревизор на голосование так же не ставился из-за Подложного Покосного Акта, про который «секретарь» также умолчал, как и про голосование о включении в смету расходов на создание сайта СНТ. Также «секретарь» переврал результаты голосования по Новому Уставу.
Какие частные действия можно предпринять в этой ситуации (Председатель до сих пор не сделал ничего, так как своей «вроде как утверждённой на ОС» зарплатой доволен и не хочет от неё отказываться)?
Решение, которое там было принято можно оспаривать.
Тем более если не было кворума — это основание для ничтожности.
В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ Ничтожность решения собрания
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
При этом ничтожное решение недействительно с момента его принятия, независимо от признания таковым судом:
Согласно ст. 181.3 ГК рФ Недействительность решения собрания
1. Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
И в дальнейшем уже избирать нормального Председателя, если действующий не хочет предпринимать никаких мер.
ак как сейчас он принесён в суд в качестве доказательства по иску о защите «чести и достоинства»
По этому иску надо отдельно смотреть — есть какие у них перспективы или нет. Что им в письме не понравилось.
Статья 152. Защита чести, достоинства и деловой репутации
1. Гражданин вправе требовать по суду опровержения порочащих его честь, достоинство или деловую репутацию сведений, если распространивший такие сведения не докажет, что они соответствуют действительности.
То есть по иску о защите чести и достоинства, Вам нужно доказать то, что сведения не являются порочащими, либо, что они правдивые.
+ надо, конечно, текст смотреть — потому что важно как изложено было письмо. Например, если как мнение, а не как утверждение, то факта нарушения не будет.
Ответственность наступает за утверждение о фактах, а не о предположениях.
Иными словами вся документация, все архивы и активы СНТ на данный момент захвачены бывшим бухом и его пособниками в лице «нового буха» и «Председателя Ревиз.Комиссии»
Вообще делопроизводство в СНТ ведёт Председатель и документы по сути тоже должны хранится у него:
Статья 21. Ведение делопроизводства в товариществе
1. Ответственным лицом за ведение делопроизводства в товариществе является его председатель. Выписки из документов товарищества и копии документов товарищества должны быть заверены печатью товарищества и подписью председателя товарищества.
6. Протоколы, указанные в частях 2 и 3 настоящей статьи, а также иные документы товарищества хранятся в его делах не менее сорока девяти лет.
Хотя нюансы могут быть прописаны в Уставе СНТ — где и как хранятся документы.
Первое что Вам нужно сделать, это заявить в суде о подложности доказательств, представленных выписок из протоколов и самих протоколов и требовать назначить проверку правоохранительными органами, с вынесением частного определения судьей.
Статья 186. Заявление о подложности доказательства
В случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.
Второе, вне зависимости от решения судьи по Вашему письменному ходатайству подавайте заявление в полицию о подлоге документов.
Состава преступления здесь не будет, так как протокол общего собрания к официальным документам не относится, но проверку проведут.
Состав преступления может быть, если с помощью подложных протоколов завладели имуществом или кого-то лишили имущества, причинив ущерб.
Третье, о чем указал выше коллега, Вы вправе оспорить в судебном порядке решения общего собрания, на котором не было кворума.
В этом случае срок давности у Вас 3 года.
С уважением! Г.А. Кураев
Норма по сроку давности применения недействительности к ничтожному решению ввиду отсутствия кворума.
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Знакомиться с документами и требовать предоставления Вам их копий Вы как члены СНТ, и другие собственники участков в границах СНТ, вправе по письменному запросу пусть и спорному председателю.
Если не будут отвечать на запросы, то жалоба прокурору о привлечении к административной ответственности за нарушение порядка рассмотрения обращений граждан и за нарушение Ваших прав не предоставлением документов.
Если меры реагирования прокуратуры не помогут, то также иск в суд об обязании предоставить документы СНТ для ознакомления и предоставлении копий документов.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ
(ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Статья 11. Права и обязанности члена товарищества
3. Члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению получать за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества, заверенные в порядке, установленном статьей 21 настоящего Федерального закона, копии:
1) устава товарищества с внесенными в него изменениями, документа, подтверждающего факт внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц;
2) бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, приходно-расходных смет товарищества, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
3) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) документов, подтверждающих права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
5) протокола собрания об учреждении товарищества, протоколов общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
6) финансово-экономического обоснования размера взносов;
7) иных предусмотренных настоящим Федеральным законом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренних документов товарищества.
4. Плата, взимаемая товариществом за предоставление копий документов, указанных в части 3 настоящей статьи, не может превышать затраты на их изготовление. Предоставление копий указанных документов ревизионной комиссии (ревизору), органу государственной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления муниципального образования по месту нахождения территории садоводства или огородничества, судам и правоохранительным органам осуществляется бесплатно в соответствии с их запросами в письменной форме.
5. Члены товарищества имеют право в течение тридцати дней с момента подачи заявления о предоставлении выписки из реестра членов товарищества в правление товарищества получать указанные выписки, заверенные в порядке, установленном статьей 21 настоящего Федерального закона.
Кроме того, Вы вправе ходатайствовать перед судом об истребовании документов в порядке обеспечения доказательств.
Статья 64. Обеспечение доказательств
Лица, участвующие в деле, имеющие основания опасаться, что представление необходимых для них доказательств окажется впоследствии невозможным или затруднительным, могут просить суд об обеспечении этих доказательств.
Рейдерский захват СНТ
Беззаконие пустило корни даже в садоводческие товарищества
Рейдерские захваты СНТ – это уже привычный бизнес представителей бандитских группировок. Действительно, для чего вкладывать миллионы рублей в развитие своей компании, если можно отобрать чужую, причем совершенно бесплатно или за символическую сумму?
Схема рейдерского захвата СНТ на примере СНТ «Керамик-2»:
Основной причиной для рейдерского захвата стала возможность обогатиться за счет того, что приватизированная СНТ «Керамик-2» земля стоит больших денег, да и на садоводстве в целом (членские взносы, сборы, дотации) можно неплохо зарабатывать.
На протяжении нескольких месяцев некая инициативная группа агрессивно настроена против действующего председателя СНТ, ее интересы представляют:
Группа действует довольно «грязными методами». Распространяются листовки с ложной информацией, порочащей честь председателя. Предводитель – Руднянский Л. А., который ранее работал в СНТ «Керамик-2» на должности главного энергетика. Однако учитывая то, что за несколько лет деятельности в СНТ он так и не сумел наладить связи с организациями, которые имеют мощности для подключения садоводам электроэнергии, был исключен из правления за саботаж и некорректное поведение. Здесь важно отметить, что Руднянский Л.А. еще на момент работы в СНТ нарушал все мыслимые нормы, представляясь Председателем СНТ, а не главным энергетиком, а любые переговоры с Подрядчиками заканчивались грандиозными конфликтами, решать которые приходилось многим участникам товарищества. Руднянский зарегистрировал свой участок на супругу, соответственно – автоматически перестал быть членом садоводства, что значит:
Товарищ Руднянский не имел полномочий для дальнейших действий, не имел никакого отношения к СНТ на момент рейдерского захвата.
По инициативе Руднянского Л.А. была осуществлена попытка проведения незаконного внеочередного собрания, которое не имело статуса Общего собрания членов СНТ.
Заглянув в Закон №66-ФЗ, мы узнаем, что проведение внеочередного собрания возможно:
В случае с Руднянским Л.А. ни одно из законодательных требований не было соблюдено:
Это никого не остановило, голосование было продолжено. Руднянский Л.А. назначил самого себя Председателем садоводства.
Самое печальное, что в ситуации рейдерского захвата СНТ страдают не столько Председатели, сколько сами садоводы. Что можем ожидать:
Для людей, недостаточно сведущих в вопросах деятельности СНТ, нужно отметить одну тонкость: СНТ = законное право прописывать людей в Москве и Московской области. Соответственно, став владельцем земли за сравнительно небольшую сумму, каждый имеет право получить гражданство РФ, без каких-либо сложностей.
Первым признаком готовящегося рейдерского захвата служит появление в садоводстве инициативной группы, излишне агрессивно ратующей за смену председателя. Причем вербуются в такую группу чаще всего дачники, ранее в общественной жизни никак себя не проявлявшие, а зачастую и злостные должники по взносам — этакие дачные люмпены. Руководит же ими человек, иногда не имеющий к данному садоводству вообще никакого отношения. Силами этой группы проводится импровизированно е собрание, по итогам которого появляется протокол о смене председателя, правления и устава. Итог — юридически власть в садоводстве сменилась, что для большинства прошло незаметно. Ведь обычно на собраниях присутствуют не более 15% представителей дачных участков.
Рейдеров можно остановить, не допустив принятия на собрании садоводов нужного им решения. То есть главным препятствием на пути захватчиков является ответственное поведение самих садоводов. В целом специалисты отмечают, что жертвами рейдеров чаще всего становятся «недружные» садоводческие товарищества, в которых постоянно идут склоки из-за взносов, электричества, межевания. «Сплоченные» товарищества рейдеры обходят стороной.
Так вот, Уважаемые читатели!
Вам это ничего не напоминает.
Как не остаться в своем товариществе без воды, света, газа и дорог?!
ВЫБОР ЗА ВАМИ!
Подумайте, к чему привело и дальше чем продолжится Наше молчание!?
Дачное рейдерство
Садовые товарищества, земли которых находятся рядом с крупными городами, все чаще оказываются под угрозой захвата. Кто такие рейдеры и как с ними бороться? Каким образом обезопасить и не потерять свой загородный участок?
Участок земли может стоить миллионы либо не стоить практически ничего, но при этом быть лакомым куском для рейдеров.
Случаи из жизни
Несовершенство действующего законодательства, инертность и незнание законов членами садоводческих товариществ привели к тому, что все чаще в судебной практике появляются иски в отношении так называемых рейдеров (этот термин до сих пор не узаконен). Как разобраться, что считать захватом, а что нет? Рассмотрим несколько жизненных ситуаций.
Наиболее распространенный случай: геодезисты в процессе съемки выясняют, что действительные границы надела отличаются от обозначенных в плане садового товарищества. Темные делишки рейдеров? Нет, просто естественный рельеф местности со временем меняется, и соседи договариваются о переносе заборов (забывая при продаже участка предупредить об этом нового владельца), либо межевание было проведено ошибочно и т. д.
Главное правило садовода: на землю и расположенные на ней строения необходимо оформить документы, подтверждающие право собственности, оригиналы которых должны храниться у владельца. Всем желающим ознакомиться с документами стоит показывать копии, при необходимости их же можно отдать в правление СНТ
Типовые схемы
Юристы, имеющие дело с рейдерскими захватами, различают две основные схемы, которые используются против СНТ. Первая связана с землями общего пользования и заброшенными участками. Несмотря на так называемый закон «о дачной амнистии», достаточно сложно оформить документы на право собственности на земельные наделы и строения. Стоимость услуг межевания и трудности, неизбежно возникающие в процессе оформления кадастровых документов, привели к тому, что многие дачные сообщества до сих пор используют генеральные планы того времени, когда была выделена земля. За прошедший период границы изменялись, соседние колхозы-совхозы-предприятия-товарищества также проводили межевание или сдавали в аренду часть территорий, поэтому теперь СНТ может занимать «не свои» владения.
Таким образом, если границы СНТ размыты и их нельзя подтвердить документально, появляется возможность с помощью неких фирм получить право собственности на земельные наделы, с юридической точки зрения считающихся ничейными (это касается и заброшенных участков, вернуть которые в оборот можно лишь по решению суда). Местная администрация вправе выделить бесхозную землю тому, кто предложит план ее развития и облагораживания, чем и пользуются рейдеры.
Вторая схема особенно хорошо работает там, где есть недовольные председателем или правлением. Именно их посещают милые люди, которые якобы представляют местную администрацию, или инициативная группа, возникшая внутри товарищества (правда, обычно ею руководит человек со стороны). Предложение звучит заманчиво: создайте новое товарищество, а мы поможем перерегистрировать документы, а затем организуем дружный коллектив с водокачкой и газовой колонкой в придачу, снизим взносы и построим дороги. В результате земли общего пользования оказываются в чьей-то единоличной собственности (например, члена той самой инициативной группы), а вот взносы почему-то не уменьшаются.
Земли общего пользования в составе СНТ также должны быть оформлены юридически, а в уставных документах следует прописать порядок принятия любых решений, касающихся этих участков. Все объекты на таких земельных наделах необходимо зарегистрировать в соответствующих органах
Подготовка к захвату
Практически всегда существует возможность отследить, не готовится ли захват садоводства, ведь такое поглощение происходит поэтапно и требует длительной подготовки.
Задайтесь вопросом: знаете ли вы устав своего товарищества? Не председателя, не членов правления в лицо, а текст того документа, на основании которого вы объединены в садоводство. Чаще всего дачники знают председателя, бухгалтера, электрика, а с уставом обычно не знакомы, хотя его положения должны постоянно находиться в открытом доступе.
Тревожные симптомы
5. «Только-что-созданная-потому-неизвестная» фирма готова принять на обслуживание электросети или оперативно проложить газопровод по очень выгодной цене, но лишь при условии передачи ей права собственности на эти коммуникации, а садоводы будут получать электричество или газ по низкой цене. 6. Заброшенными участками (они есть практически в любом товариществе) стали интересоваться посторонние, а не члены СНТ, которые стремятся расширить свой надел, или их знакомые и родственники, желающие приобрести землю в уже известном по «гостевым набегам» месте.
Лекарство от страха
Бороться с захватом необходимо сообща, еще до появления малейших его признаков. Разумеется, вы не в силах остановить строительство крупного развлекательного центра рядом с любимой речкой, но стать активным членом дачного сообщества вы можете.
Во-вторых, ознакомьтесь с Уставом и выясните, каким образом принимаются решения о судьбе общего имущества. Предложите внести в Устав пункты, ограничивающие возможность единоличного принятия решения об отчуждении объектов общего пользования председателем или правлением товарищества. Такие полномочия должны принадлежать только общему собранию садоводов.
В-третьих, оформите документы на свой участок, помогите сделать то же самое пожилым членам СНТ.
Даже если рейдеров поддерживают местные органы власти, помните: в соответствии со ст. 249 Гражданско-процессуального кодекса РФ, при обращении в суд с заявлением об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников именно на них возлагается обязанность доказать законность принятых решений.