девелоперская деятельность что это такое простыми словами
Кто такие девелопмент и девелопер — полное описание
С понятием «девелопер» можно часто встретиться в процессе просмотра программ новостей, когда говорят о постройке грандиозных жилых зданий. Но, такие новости могут быть связаны с негативными последствиями деятельности девелопера. Иногда, люди теряют большие деньги, так как в итоге не могут поселиться в приобретённых квартирах, хотя в большинстве случаев, всё заканчивается удачно для обеих сторон.
1. Что такое девелопмент и девелопер простыми словами
Слово «developer» происходит от глагола «to develop» (в переводе на русский – «развивать»). В общепринятом понимании, девелоперы, это специалисты, занимающиеся развитием нежилых земель за счёт строительства жилых домов и других зданий. Данное слово также можно перевести как «разработчик» или «программист», но в русском языке оно практически не используется в подобном смысле.
Девелопер — это физическое лицо или компания, которая занимается развитием конкретного объекта. Объект — это земельный участок, здания или сооружения. Кроме этого, девелоперская организация берёт на себя обязательства по контролю денежных потоков, связанных со строительством. Говоря об РФ, здесь застройщики тесно связаны с девелоперами.
Разница между ними состоит в том, что последний занимается непосредственно строительством и развитием объекта, а застройщик, это владелец земли, на которой возведено или только будет возводиться здание. В некоторых случаях, девелоперская компания может стать застройщиком. Сейчас в России достаточно мало конкурентов в данной сфере деятельности, поэтому она является привлекательной на начинающих предпринимателей.
2. Разновидности девелоперской деятельности
Одна из основных задач девелопмента — это увеличение стоимости участка земли, комплекса зданий или одного сооружения. Одним из направлений является реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на то, чтобы сменить назначение сооружения. Для этого приобретается несколько или одно строение, производятся работы по перестройке, затем оно продаётся или в дальнейшем эксплуатируется самой компанией.
Касательно проведения строительных работ «с нуля», в данном случае, главное задача, которая стоит перед организацией, это постройка максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо провести анализ рынка и изучить тенденции его развития. Также нужно быть в курсе строительных технологий, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.
Чаще всего девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже посёлка. В последнем случае, необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто проводимых работ, структура девелоперской организации может быть разной. Девелопер может заниматься не только строительством производственных и жилых зданий, но и созданием инфраструктуры, обустройством, реконструкцией и т.д.
Существует 2 основных разновидности девелоперских компаний, а именно:
Если компания работает по принципу «fee-девелопмент», она занимается реализацией проектов для застройщика. Это означает, что организация избавляет себя от части рисков, так как основная часть средств будет потрачена заказчиком. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге девелопера, так как у него зачастую налажены отношения с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.
Они могут быть набраны в штат компании или заключается договор на проведение конкретной части работ. При этом, в штате девелоперской компании обязательно есть специалисты, которые смогут отследить качество выполненных работ. Касательно девелоперских speculative-компаний, они занимаются строительством для своих целей.
В дальнейшем, скорее всего, построенные здание не будет продано, и останется под управлением компании. Это означает, что девелопер будет заинтересован в том, чтобы работы были проведены как можно качественнее, так как ему придётся нести ответственность перед покупателями. Риски при этом также возрастут, если сравнивать с предыдущим вариантом. Но, полученная прибыль после успешной сдачи в эксплуатацию возрастёт в несколько раз.
Опираясь на финансовое управление, можно выделить также несколько разновидностей девелопмента. Здесь специалисты выделяют 3 основных рода деятельности. Классификация осуществляется в зависимости от определённой стратегии ведения предпринимательской деятельности:
3. Исполнение инвестиционных проектов
В зависимости от разновидности девелопмента, в строительной сфере инвестиционные проекты могут быть реализованы, включая ряд обязательных этапов, а именно:
4. Главные функции девелопера
В перечень функций девелоперской компании входит следующее:
5. Рекомендации по выбору девелопера для вложения личных средств
Чтобы определить надёжность девелоперской компании, следует обратить внимание на количество успешно выполненных проектов. В каждом из регионов РФ есть свой рейтинг организаций. Самые крупные и влиятельные компании легко отыскать, так как они всегда на слуху. Этим они и пользуются для привлечения инвесторов.
Надёжного девелопера стоит искать именно среди таких организаций. Также стоит обратить внимание на качество проведённых работ и способы урегулирования спорных ситуаций, если они возникали. С другой стороны, из-за подобных рекомендаций, более мелкие компании не могут полноценно выйти на рынок, хотя их услуги могут оказаться более качественными.
Практически в каждом из крупных городов можно отыскать несколько девелоперских компаний. Чтобы сделать правильный выбор, следует оценить привлекательность объекта, учитывая собственные интересы. Также стоит определить перспективы роста цен недвижимости. Если рядом с выбранным объектом строятся другие подобные здания, стоимость за квадратный метр будет расти стремительно.
В РФ самыми крупными застройщиками являются:
Девелопер, это одно из главных звеньев в цепи строительного бизнеса. С его помощью застройщик значительно облегчает свою работу, и в большинстве случаев, получает качественно выполненный проект благодаря возможностям девелоперской в привлечении высококлассных специалистов в качестве субподрядчиков.
Что такое девелопмент и кто такой девелопер. Чем девелопер отличается от застройщика
Девелопемент, девелопер, застройщик, строительная компания – очень часто эти слова используются в качестве синонимов. И очень даже зря. Потому, что при приобретении квартиры в новостройке незнание этих различий может обойтись очень дорого. Давайте разбираться.
Что такое девелопмент в строительстве
В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости. Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.
Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.
Внимание! Говоря понятными словами, девелопер – это почти тоже самое, что застройщик.
Кто такой девелопер простыми словами
Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.
Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.
Девелопером может быть как физическое лицо, так и управляющая компания, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.
В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.
Чтобы стать девелопером необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом – это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений – реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Есть три вида девелоперских компаний:
Fee development-девелопмент
Компании fee development, реализуют проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.
Speculative-девелопмент
Кимпании speculative development строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше – ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.
BTS-девелопмент
Компании Built-to-suit от английского (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).
Чем занимается девелоперская компания
Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости, а в строительстве проектом называют реконструкцию или строительство объекта. Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде. Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией. Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта. Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
То есть девелоперская компания занимается:
Всё это и входит в задачи девелопера, если вкратце то, –придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали.
Т.е. девелоперская компания – это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства – от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.
Как понимаете, полная реализация проекта – большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации – от продажи и аренды.
Как выбрать девелопера
На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.
По давности работы на рынке и числу объектов
Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.
По документации девелопера
В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:
Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.
По отзывам клиентов/инвесторов
В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.
Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.
По перечню инвесторов и партнеров
Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.
По наличию проектных деклараций
Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.
По информации о судебных разбирательствах
По договору с девелопером
Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.
Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!).
Главные моменты, которые имеют значение:
По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.
По финансированию девелоперского проекта
Средства девелопер может брать из трех источников:
Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).
Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.
По темпам строительства
Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.
По зарплате строителей
Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.
Заключение
Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.
Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.
Что такое девелопмент, и кто такой девелопер простыми словами
«Девелопер» – это слово часто мелькает в современных публикациях. К этому термину обращаются при строительстве домов, приобретении квартир и возведении крупных торговых комплексов.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин пришел в русский язык из английского. Под ним подразумевается человек, который занимается реконструкцией построенных объектов недвижимости, их изменением или возведением с нуля. Причем все это делается с намеком на получение прибыли.
Пример. Покупается участок, строится объект, продается. Или берется в аренду муниципальный объект, реставрируется, выкупается по низкой стоимости и перепродается.
Девелопментом, как правило, занимаются юридические лица, назначающие выполнение задачам своему штату сотрудников.
Кто такой веб-девелопер
Данная профессия аналогична её «оффлайн»-версии. Только вместо недвижимости веб-девелопер разрабатывает сайты. Он же отвечает за техподдержку, если она необходима.
Что такое девелоперская компания
Компания представляет собой одно или несколько юридических лиц, занимающихся девелоперской деятельностью. В её состав входят подразделения:
Важно! В России понятие «девелопер» и «застройщик» смешались, и теперь оба термина воспринимаются одинаково.
Что такое редевелопмент
Редевелопмент – реконструкция или же реновация старых объектов. Выглядит это следующим образом: предприятие закрывается, девелоперская компания забирает оставленную площадь, перестраивает, например, под торговый комплекс и/или продает территорию.
Что такое девелоперский проект
Это цикл действий, предпринимаемый девелопером. Начинается он с разработки идеи и заканчивается передачей уже готового объекта клиенту. Девелопер не только строит объект, но и самостоятельно формирует рыночную стоимость объекта.
Такой проект предполагает ряд этапов:
В чем разница между девелопером и застройщиком
Рассмотрим, в чем заключается разница между девелоперами и застройщиками.
Строит по заказу и на деньги клиента. Так же он действует и при реставрации объекта..
Перечень функций девелопера
Девелопер, как правило, отвечает за следующие вещи:
Разновидности девелопмента
Существует три разных вида девелопмента. Рассмотрим, чем они отличаются.
Fee-девелопмент
Считается полным циклом девелопера, когда постройка или реставрация реализуется на деньги инвестора. Все свободные средства он направляет к девелоперу, а уже тот решает, куда их определить и при этом добиться роста прибыли.
При этом каждый месяц компании следует отчитываться, куда были направлены средства, согласно постановлению №645 от 27.10.2005.
Важно! После реализации проекта девелопер получает вознаграждение.
BTS-девелопмент
Такой вид девелопмента предполагает обращение инвестора к девелоперу. Причем, в отличие от Fee-девелопмента, заказ идет на конкретные цели и потому выделяется определенное количество денежных средств, которыми застройщик распоряжается в дальнейшем. Девелопер здесь выполняет три роли: консультанта, проектировщика, а также застройщика.
Спекулятивный девелопмент
Инвестором в такой ситуации выступает сам девелопер. Ему приходится брать на себя риск и вкладывать свои же денежные средства или же брать кредиты в банке. Он же все контролирует сам до тех пор, пока недвижимость не будет продана или сдана. Если все пройдет успешно – девелопер забирает всю прибыль себе, не деля её ни с кем.
Крупнейшие девелоперы России
Согласно данным на 01.07.2019 от Единого реестра застройщиков, именно эти пять компаний больше всего построили квадратных метров недвижимости:
Благодаря своему упорству и старанию эти пять компании заслужили право считаться крупнейшими.
Девелоперы, потерпевшие неудачу
Последние годы не только способствовали укреплению позиций девелоперов, но и роспуску несколько других. В списке ниже – пять компаний, пострадавших сильнее всего по причине вмешательства внешних обстоятельств.
Советы по выбору девелопера
Несмотря на хорошую отработку своих обязанностей со стороны девелоперской компании, инвестор на 100% себя никогда не застрахует. Многое что может произойти в процессе возведения или реновации объекта.
Существует ряд определенных критериев. По ним можно найти хорошего девелопера, который качественно выполнит свою работу, снижая тем самым риск инвестора остаться без денег и без объекта.
Рассмотрим ниже, по каким критериям нужно выбирать.
По заработной плате строителей
Одним из важных индикаторов при выборе девелоперской компании является стабильность выплаты зарплаты. Если в процессе строительства или реновации объекта прораб и строители жалуются на свою компанию, которая не выдает им зарплаты – такую компанию лучше сразу избегать и договариваться с другой.
По скорости строительных работ
Тем, кто никогда не имел опыта взаимодействия с девелоперскими компаниями, будет довольно непросто оценить скорость, с которой строительные работы идут. Как правило, хорошие компании возводят два-три этажа для многоквартирных домов за месяц при условии работы по типовому проекту.
Важно! Если компания нарушает сроки возведения объекта, она платит неустойку, размер которой определяется в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-I “О защите прав потребителей”.
По договору с девелопером
Договор – крайне важный документ. Настолько, что он во многом определяет судьбу будущего объекта. В нем все, касательно самого объекта, должно быть указано – расположение, количество этажей, площадь и так далее.
Также в договоре должно быть указано следующее:
Перед подписанием договора текст нужно прочитать. Если получится – лучше дать на рассмотрение независимому квалифицированному юристу в сфере недвижимости.
«Документ должен быть подписан настоящей подписью, а также заверен сухой печатью».
По финансированию девелоперского проекта
Девелопер, которому вверено строительство или реновация объекта, может использовать денежные средства из трех доступных ему источников:
Лучший исход – постройка за счет самого застройщика. Тогда он после продажи или сдачи в аренду забирает всю прибыль себе. Не менее интересным вариантом, но чуть более рискованным, становится работа за счет кредита. Его нужно постоянно оплачивать, а иначе строительство объекта будет заморожено. Использование денег инвесторов – самый рискованный способ, поскольку застройщик начинает работать за счет финансов других людей, которые при неправильной застройке имеют полное право подать на застройщика в суд.
По документации девелопера
У каждого квалифицированного девелопера должен быть хотя бы минимальный пакет документов. В него входят три основополагающие для возведения или реновации объекта документы:
Важно отметить, что отсутствие любого из этих трех документов – верный признак мошеннических действий со стороны фирмы-застройщика.
По отзывам инвесторов и клиентов
Интернет – средство № 1 для поиска любой возможной информации о девелоперской компании. И именно там люди чаще всего рассказывают о своем опыте работы с той или иной компанией, которая возводила им объект или ремонтировала его.
В первую очередь стоит искать не положительные, а отрицательные отзывы. Как правило, в них написано больше конкретики.
Важно! В интернете отзывы могут писать не только реальные люди, купившие товар, но и фрилансеры, за отзыв которым платят деньги. Поэтому опираться исключительно на них не стоит.
По сведениям о судебных разбирательствах
Хорошая компания – та, за которой не тянутся судебные тяжбы. Однако, чтобы это узнать, нужно заглянуть на специализированные сайты, такие как сайты районных судов. Ещё лучше будет взять и заглянуть в портал ГАС РФ «Правосудие». Искать надо название девелопера. В качестве альтернативного варианта поиска подойдет ИНН.
Если сумма штрафа незначительная – то все нормально. А вот если штраф сильно большой, лучше искать другую компанию.
По наличию проектных деклараций
Фирмы-«однодневки» не выложат на всеобщее обозрение проектную документацию по своим уже выполненным объектам – у них её просто нет. Реальные компании соблюдают, причем достаточно четко – закон обязывает их вывешивать на своем официальном сайте всю документацию за последние три года.
Важно! Среди всей информации можно найти некоторые знания, о которых мало кто догадается. В частности, можно найти информацию о задолженности (если она есть).
По перечню инвесторов и партнеров
Этот критерий предполагает совместную работу девелопера и известного банка или прочих крупных организаций, в том числе кредитных, вместе для возведения или ремонта. Это позволяет облегчить работу застройщику.
Важно! Строительные компании – еще один компаньон, который может принять участие в деле.
По числу объектов и давности работы на рынке
Чем старше компания, тем выше для нее вероятность остаться на рынке стройуслуг. С её историей и большим портфолио с выполненными работами она явно привлечет к себе внимание потенциального покупателя, которому нужен качественный ремонт или возведение нового объекта.
Важно! Если компания способна одна распространять свои силы на несколько объектов сразу, то это говорит о высокой квалификации работника и надежности инвесторов.
Заключение
Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.
Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.