Как правильно читать договоры на что обращать внимание
Как правильно и быстро читать договора
Кредиты, медицинские услуги, покупка холодильника или путевки, ремонт в квартире – все это оформляется через договор. Многие относятся к подписанию договора как к простой формальности и даже не читают его перед подписанием.
На самом деле – договор это важный документ. Он служит гарантией качественного оказания услуг и от него зависит заплатит ли вам страховая компания компенсацию, не придется ли вам переплачивать по кредиту. Подписывая договор не глядя
Расскажем вам как правильно читать договора, быстро анализировать суть и понимать, что именно скрыто за формулировками договора. И главное — как избежать проблем, связанных с подписанием договора.
Общие требования к договору
Договор – это не что иное как правила игры между двумя и более лицами, которые берут на себя определенные роли и обязательства. От правильно составленного договора выигрывают все.
Правила договора определяют сами участники до вступления в договор, но они ограничены требованиями закона. Договор, который противоречит законодательным нормам, заключить нельзя. А если такой договор и был заключен, то в части, противоречащей закону, его признают недействительным.
Конечно, все договора – разные. Но у них есть общие черты, которые необходимо понимать. А также набор обязательных реквизитов, которые нужно изучить перед подписанием. Последние именуются существенными условиями и без них договор можно считать незаключенным.
8 правил подписания договора
Если вы планируете подписать договор, вот 8 важных правил, которые нужно помнить:
Техника для быстрого анализа договора
При прочтении договора необходимо ответить на 7 вопросов (по технике 7w):
Начать анализ стоит с информации об участниках договора. Ответьте на вопрос — достаточно ли в договоре данных, чтобы можно было четко идентифицировать стороны? Если стороной является физическое лицо, то документ должен содержать:
Для юридических лиц — наименование компании; ИНН и ОГРН, юридический и фактический адрес, а также банковские реквизиты.
Если в договоре недостаточно сведений, то это может создать сложности в его исполнении, при поиске подрядчика, возврате аванса, отправке претензий или послужить основанием для отказа в госрегистрации (если она нужна).
Еще один важный аспект – участники договор должны быть правомочны его подписывать. Иными словами — имеет ли право вторая сторона подписывать договор? Например, договор аренды квартиры может подписать только собственник, а не жилец или дальний родственник. Если договор подписывается по доверенности, попросите ее предъявить.
Что (what)?
Это предмет договора или его суть. Он отвечает на вопрос — что именно вы получите по этому договору и каков результат действий каждой стороны ожидается. Предмет договора подряда (услуг) – результат работ, купли-продажи – поставка конкретного товара. Совпадают ли ваши ожидания от договора с тем, что в нем указано? Если да – можно подписывать.
Предмет договора должен быть описан максимально конкретно и не должен содержать размытых формулировок. Например, в договоре аренды предметом является «аренда жилья», а не «оказание информационных услуг по аренде недвижимости».
Когда (when)?
Это сроки договора: когда вы получите товар или результат? Сколько будет действовать договор и когда он будет исполнен? Сравните, соответствуют ли сроки по договору тем, в которые вы планируете получить товар или услугу.
Не верьте обещаниям менеджера, что «в договоре указаны формальные сроки, мы все равно привезем товар (сделаем ремонт) раньше». Если дело дойдет до суда, будут учитываться только сроки по договору, а не обещанные устно.
С другой стороны, договор должен действовать столько сколько нужно для выполнения обещанных услуг. Например, договор на образовательный курс на 2 года не должен заканчиваться через месяц.
Где (where)?
Место договора: где будет исполнен договор? Если это покупка товара — предусмотрена ли доставка и за чей счет? Если предусмотрен самовывоз — где именно предстоит забирать товар?
Если это договор аренды или купли-продажи недвижимости — договор должен содержать указание на адрес.
Также в договоре может быть указано место рассмотрения претензий и судебных разбирательств. Может оказаться, что в суд придется подавать в другом регионе — по месторасположению головного офиса компании. Если этого пункта нет — будут применяться общие требования ГПК.
Почему (why)?
Почему вторая сторона решила подписать договор? Что она за это получит? Обычно это пункт — про цену договора и условия расчетов. В какой форме, когда предполагается оплата и в какой сумме?
Предусмотрена ли предоплата по договору, когда ее необходимо внести и как вернуть деньги, если товар не будет поставлен? Какой способ расчетов выбрали стороны: например, наличная форма, банковская ячейка или аккредитив? Кто будет оплачивать комиссию за перевод и иные дополнительные расходы, которые обуславливает данный договор: например, уплату госпошлины за регистрацию сделки, оплату услуг нотариуса и пр.
Чем более детально будет описан данный пункт — тем меньше споров возникнет между сторонами.
С чем (with what)?
Что потребуется другой стороне договора от вас? Например, вы делаете ремонт в квартире – вы закупаете материалы или это обязанность подрядчика. Или кто будет платить за электричество и телефон в съемной квартире.
Идеальный договор предполагает, что на каждое право одной стороны приходится соответствующая обязанность второй стороны. Например, если заказчик обязан передать помещение для выполнения работ, подрядчик вправе требовать передачи помещения в оговоренный срок.
Обратите внимание, что в договоре нет дополнительных услуг (страховок и пр.), которые вам не нужны.
Что если (what if)?
Это пункт про ответственность — что будет если обязательства по договору не будут исполнены? Что вы можете требовать и что смогут потребовать от вас?
Санкции должны быть двухсторонние. Стоит избегать договоров, где за нарушение сроков оплаты вам грозят крупные штрафы, а подрядчику за срыв сроков – ничего.
Договор нужен прежде всего на тот случай, если одна из сторон решит нарушить свои обязательства. Когда все стороны договора выполнят обещанное, скорее всего, никто так и не обратится к нему.
Заключая договор, думайте, прежде всего, о том, как вы будете его использовать при нарушении ваших прав.
Как правильно читать договор
На Пикабу часто встречаются истории людей, которые подписали договор по невнимательности, а потом борятся с последствиями.
Вот инструкция, как правильно работать с договором. Делайте так каждый раз, когда что-либо подписываете, и вероятность быть разведённым снизится в разы.
Я не особо деловой человек, зачем мне все это?
Это не важно, деловой вы или нет: всякий современный человек сталкивается с необходимостью подписывать разные договоры. Страховка, медицинские услуги, мобильная связь, кредит на машину — все это оформляется договорами. Многие очень невнимательно относятся к такого рода документам и воспринимают процесс подписания как необходимую рутину, часть ритуала. На самом деле, договор — важный документ, от которого может зависеть, например, заплатит ли вам страховая, не потребует ли хозяин вашей съемной квартиры непонятных компенсаций за протечку трубы и прочие важные вопросы.
Ок. Но ведь все договоры очень разные. Разве тут есть какие-то универсальные правила?
Да. Договоры разные, но у всех их видов, будь то кредитный договор, договор страхования, аренды, оказания услуг или купли-продажи квартиры, есть общие свойства, которые хорошо бы понимать. Закон разрешает заключать даже нигде не прописанные виды договоров, но и в них все равно должны быть некоторые обязательные элементы, которые надо непременно изучить перед подписанием.
С реквизитов, то есть с указанных в документе сведений об участниках договора. Обычно в реквизитах физических лиц пишутся паспортные данные, адрес места жительства (регистрации) и банковские реквизиты.
Для юридических лиц — ИНН, основной государственный регистрационный номер (ОГРН), адрес местонахождения, адрес для корреспонденции (если он отличается от местонахождения) и, опять же, банковские реквизиты.
Этих данных достаточно для заключения большинства договоров, в том числе для тех, что связаны с недвижимостью. Но для некоторых требуются дополнительные данные — например, для договора на использование ваших текстов или фотографий у вас могут попросить номер обязательного пенсионного страхования и ИНН.
Если в договоре не хватает реквизитов, это может затруднить его исполнение, поиск представителей, оплату вознаграждения или налогов и даже может быть причиной приостановки государственной регистрации, если договор нужно регистрировать.
Ок. Дальше что смотреть?
Полномочность участников договора. Полномочность означает, что человек, заключающий с вами договор, имеет право его подписывать. Обычно все документы, на основании которых подписывается договор, указывают в «шапке» договора, поэтому обратите на нее особое внимание.
Например, если это договор аренды квартиры, то арендодатель должен иметь права на квартиру — попросите свидетельство о регистрации права собственности и сверьте данные паспорта подписанта с данными в документе. Никакие родственники, даже ближайшие, не вправе подписывать договор вместо собственника, поэтому никаких «да это квартира моей мамы, я за нее распишусь» здесь быть не может.
Если договор подписывает агент — просите агентский договор, в котором есть право подписывать договоры от имени принципала (доверителя).
Полномочия генерального директора, подписывающего договор, тоже стоит проверить: посмотрите решение или протокол об избрании его на эту должность. На всякий случай можно заглянуть в устав и в выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Такую выписку можно за минуту получить в электронном виде на сайте налоговой: достаточно вбить ИНН или ОГРН компании. На первых же страницах есть информация о лице, имеющем право действовать без доверенности. Это и есть тот человек, который может подписывать договор от имени компании.
Подписывать договор по доверенности — законно?
Да, вполне. Но важно проверить эту доверенность — попросите показать вам документ, вы имеете на это полное право. В доверенности обращайте внимание на две вещи: среди полномочий должно быть право подписывать договоры, а срок действия доверенности не должен истечь. Зачастую даже сами выдавшие доверенность забывают, что она давно просрочена.
Вроде все в порядке. Перейдем к сути договора?
Отлично. Есть такое понятие — существенные условия договора. Во всяком договоре они обязательно должны быть указаны. Нет согласованных существенных условий договора — нет договора: он признается незаключенным.
Что такое существенные условия?
Существует три вида таких условий:
— условия, которые названы существенными в законе;
— другие условия, которые стороны решили считать существенными и прямо прописали, что они должны быть согласованы сторонами.
Что такое «предмет договора»?
В двух словах, предмет договора — это суть договора, то, ради чего он заключается: описание того, что каждая из сторон должна сделать для другой стороны.
Для договора оказания услуг это конкретные услуги, для договора аренды — передача определенной вещи в пользование, для кредитного договора — выдача и возврат суммы кредита с процентами. Поэтому в договоре на этот счет все должно быть очень понятно и определенно, никаких двусмысленностей и простора для толкования быть не должно.
А в каком законе искать остальные существенные условия?
Их можно найти в Гражданском кодексе — обычно они заложены прямо в описании договора, которое дает кодекс. Например, в описании договора строительного подряда упомянуто, что подрядчик должен выполнить работы в установленный договором срок. Значит, срок — существенное условие договора строительного подряда, и без условия о сроке договор считается незаключенным.
Я посмотрел предмет договора, что дальше?
Дальше права и обязанности сторон. Обычно так называются целые разделы. Внимательно читайте, что, когда и как вы будете должны: в какие сроки платить проценты по кредиту или приносить справки с работы, кто оплачивает телефон и электричество в съемной квартире, за сколько дней или месяцев нужно предупредить о досрочном погашении кредита, вправе ли вы использовать нарисованный макет в своем портфолио и прочее.
В идеальном договоре на каждое право одной стороны приходится соответствующая обязанность другой стороны. Например, если в договоре подряда есть обязанность заказчика передать материалы для работ, то у подрядчика должно быть право потребовать передать материалы для работы.
Но это — идеальный случай. Так бывает не всегда.
В договоре должна быть прописана ответственность за неисполнение или это обговаривается отдельно?
Должна. Часто применяется стандартная формулировка об «ответственности в соответствии с действующим законодательством». Конечно, лучше, когда ответственность прописана более детально, но и этой формулировки, как правило, не стоит бояться.
Как могут наказать за неисполнение договора?
Есть два основных вида ответственности, которые не зависят от того, прописаны ли они в договоре: возмещение убытков и проценты за незаконное пользование чужими деньгами. Часто понятие «убытки» подменяют словом «ущерб», хотя это разные вещи: понятие «убытки» гораздо шире, в него входит не только ущерб («реальный ущерб», например расходы на ремонт испорченной машины), но и упущенная выгода (например, недополученная арендная плата).
Проценты за незаконное пользование чужими деньгами могут выплачиваться, к примеру, когда одна сторона не возвратила вовремя деньги другой стороне. Если собственник помещения месяцами не отдает депозит съехавшему арендатору, то за все время, что он незаконно пользовался деньгами арендатора, он должен выплатить проценты, предусмотренные законом.
В разделе об ответственности нет отсылки к закону, там прописаны конкретные условия. На что смотреть?
Во-первых, обратите внимание на все штрафы-неустойки-пени-проценты, которые вам придется выплатить за нарушение условий договора. Посчитайте, сколько это будет не в процентах, а в рублях. Особенно внимательно смотрите на формулировки: годовая ставка процентов или дневная, от какой суммы считается штраф, ограничена ли неустойка какой-то суммой. 0,5% от просроченной суммы в день смотрится не так страшно, как 182,5% годовых, но на самом деле это одно и то же.
Во-вторых, проследите, чтобы за нарушение важных для вас пунктов договора другая сторона несла соразмерную ответственность. Чтобы были прописаны штрафы за просрочку передачи квартиры застройщиком, чтобы за задержку выплаты вознаграждения была предусмотрена неустойка.
В-третьих, смотрите, чтобы ставки процентов, неустоек и других санкций применялись симметрично к обеим сторонам и не вышло так, что вы платите заказчику 0,5% от всей суммы заказа за каждый день просрочки, а заказчик платит 0,01% годовых от просроченной суммы.
И в-четвертых, нередко ответственность прописана вовсе не в специальном разделе, а сразу в конкретной обязанности. Поэтому еще раз: внимательно читайте раздел про права и обязанности.
Часто советуют внимательно читать написанное мелким шрифтом. Это правда важно?
Да. Внимательно читайте договор, особенно написанное мелким шрифтом. Просите все приложения, которые упоминаются по тексту договора или в конце договора. Все «общие условия», «стандартные положения», «правила пользования», «пользовательские соглашения» и другие документы, которые считаются такой же непосредственной частью договора, как и сам договор. Подписывая его, вы признаете, что прочитали и согласились со всеми этими документами.
Особенно любят использовать мелкий шрифт для важных условий большие и серьезные организации вроде банков, поэтому с ними надо быть особенно настороже.
«Заключительные положения» — это же всякая ненужная ерунда?
К сожалению, не всегда. Там могут скрываться важные вещи: в каком суде будет рассматриваться спор, если что-то вдруг пойдет не так; в каких случаях и как можно расторгнуть договор, о чем и как стороны должны друг друга уведомлять. Поэтому не пренебрегайте прочтением и этого раздела.
Получается, надо смотреть каждый договор по часу?
Нет, не обязательно по часу. Но нужно быть готовым потратить некоторое время на спокойное изучение договора. Не стесняйтесь читать документ долго и внимательно. Просите все интересующие документы. Если вас что-то не устраивает — предложите внести в договор правки. Не торопитесь ставить подпись — лишние потраченные 10 минут могут в дальнейшем сэкономить ваше время, нервы, силы и деньги.
Получается, надо смотреть каждый договор по часу?
Можно и неделю. Возьмите договор с собой и внимательно изучите.
И смотрите что подписываете. если торопят то процентов 99, подстава.
Какая разница читать договор или нет. Если в договоре указано недопустимое условие, а ты не соглашаешься. Хорошо. Рыночная экономика. идешь к другому, и там в договоре то же самое. и что делать?
Вот я подключил ИНЕТ, в договоре было «даю согласие на напоминание о задолжености в виде смс». заебали эти смс!! я и без вас знаю о своем долге. но этот пункт есть У ВСЕХ ОПЕРАТОРОВ в моем городе. и что мне теперь без ИНЕТА сидеть? Что говорит закон в подобных случаях?
Просто и от души. Обожаю читая договор наблюдать за вытягивающимися лицами тех, кто мне его дал (банки, арендодатель, работодатель). Всегда такие глаза напуганные и вопрос: «Вы что, нам не доверяете?»
@moderator, тег meduza / meduza.io это копипаст оттуда
C Доверенностями будьте острожны, там тоже может быть подстава.
Например, запись о доверенности в реестре ВНЕЗАПНО испарилась перед сделкой или была отозвана. В банках юристы неохотно работают с доверенностями.
Лига юристов, любые конструктивные замечания приветствуются!
Зачем это публиковать на Пикабу?
Сроки и оплата в договорах
Дано: Вася — программист. Работает через интернет с компанией N. Получил три ТЗ (технические задания), что должен сделать.
В договоре Васи написано, что на выполнение каждого задания есть определенные сроки (этапы). Сделал — отправил заказчику результат и акт (именно заказчик, а не работодатель, потому гражданско-правовой договор, а не трудовой).
У заказчика есть три дня, чтоб посмотреть и принять всё или отправить Васе возражения с пояснениями, мол тут не так потому-то и потому, доработай.
За каждый этап работы Василий получает конкретную сумму денег, которая тоже прописана в договоре.
Ситуация: Вася выполняет первое задание и получает соответствующую выплату. Он продолжает дальше, участвует во всевозможных рабочих чатах по своим задачам, здесь же отправляет результаты следующих этапов и акты. Но положенных поступлений на карту нет. Мотивированных возражений от заказчика, что нужно передать, тоже нет.
Он отправил претензию: так и так, всё выполнил в сроки — платите деньги. В ответ получил следующее:
* Исполнитель — это Вася.
“Ну всё, не видать мне обещанных денег. Не приняли результат. Написано же, что выполнил ненадлежащим образом” — мог бы подумать Василий и ничего не делать дальше.
Но он решил отстаивать свои права и подал заявление в суд. Потому что красиво сказать и даже взволновать словами можно, другое дело — доказать это.
В суде Вася доказывал, что он со своей стороны всё выполнил. Заказчик настаивал, что результат его не удовлетворил, и вообще проект перестал быть интересным для компании. Поэтому платить остаток денег Васе не будет.
Подтвердить, что он соблюдал процедуру “Получил — проверил — направил возражения”, заказчик не смог. Суд вынес решение в пользу Васи. Были бы положенные возражения по поводу результатов работ, дело приняло бы другой поворот.
Соблюдайте инструкции и установленный договором порядок, когда сдаете свои работы. Неважно, кто вы по профессии, на большую или маленькую компанию работаете. Если вдруг что — докажете, что вы молодец, всё сделали правильно.
Для тех, кто работает через интернет, будет полезно включить в договор пункт, что переписка в соцсетях, электронной почте и мессенджерах вроде Whatsapp и Telegram признается официальной для вас и заказчика/работодателя.
Делитесь, кто с какими подобными ситуациями сталкивался, как решали. И если вам понравилась заметка — ставьте лайки и пишите в комментариях.
Еще больше реальных ситуаций и практических советов вы найдете в моем телеграм-канале «Лучше звоните Павлюкову». Буду рад всех видеть!
Нужна помощь лиги юристов
Ошибки, которые я осознаю:
1) Я не сделал скрин первоначальной переписки в вк о нашей договоренности о заеме средств и обсуждения условий в сентябре 2017г.;
2) Я не высылал ей почтой экземпляр бумажного оригинал договора;
3) Акт приема-передачи денежных средств, указанный в договоре также не составлялся;
4) Я позволил себе вольность, указав в переписке смс-сообщениями после игнора, в качестве одного из негативных вариантов событий нанять людей, которые могут лишить её покоя день и ночь (именно в такой формулировке) с указанием о том, что мне известно где она живет и где работает;
5) В настоящее время я не имею достаточных денежных средств для найма юриста, который мог бы вести это дело и надеюсь, что моей планируемой доказательной базы должно хватить на самостоятельное разрешение ситуации.
Прошу юристов Пикабу отнестись с пониманием к моей ситуации и дать совет и/или адекватную критику.
Как арендодатели кидают малый бизнес
И как я научился внимательно читать договоры
Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.
В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.
Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.
Расскажу, как я к этому пришел.
Почему договор аренды важен для моего бизнеса
Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.
Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.
Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.
Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.
Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.
К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.
Чтобы разрешить сомнения, мы попросили представить договор купли-продажи и свидетельство. Сергей с головой ушел в поиски документов: искал их в офисе, у знакомых, друзей, в других городах. Потом сушил их после наводнения и восстанавливал после пожара. Видимо, этот процесс так вымотал беднягу, что в итоге он просто исчез.
Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.
Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.
Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.
Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде. Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок. Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.
Сначала читать, потом подписывать
Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».
Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.
Закон дает право арендодателю требовать компенсации расходов на ремонт помещения. Но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы не оказаться на нашем месте, проверяйте, что в договоре написано о неотделимых улучшениях и их компенсации.
Как арендодатели протаскивают нужные формулировки в договор
У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.
Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.
Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.
Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.
Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.
Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.
Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах. Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет. Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.
Акт приема-передачи подтверждает, что арендодатель предоставил объект недвижимости в пользование арендатору. Когда акт подписан, можно начислять арендные платежи.
Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.
Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.
Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.
Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.
Когда мы поняли, что другой участок нам не нужен, решили настоять на предоставлении обещанного или расторгнуть договор. Но Андрей на контакт не шел, общался только по телефону и отвечал, что покинул город на неопределенный срок. Потом перестал брать трубку. Претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, которые мы отправляли почтой, не доходили до адресата.
Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период. Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату. Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.
Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем. Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.
Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.
В договоре аренды есть раздел «Порядок разрешения споров». Там прописано, каким образом стороны будут выяснять, кто прав, а кто виноват. Еще на этапе заключения договора аренды можно договориться, в каком суде будут рассматриваться иски.
Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.
Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».
Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается. Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.
Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца». Если мы подаем иск, то судимся у нас. Если арендодатель подает в суд — в Мурманске. Справедливо.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.
Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.
Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.
Договоры аренды, которые длятся дольше года, проходят государственную регистрацию. Но никому не хочется заморачиваться с бумагами и платить госпошлину. Потому стороны заключают краткосрочный договор и переподписывают его каждые 11 месяцев. На практике это означает, что ежегодно приходится заново согласовывать условия аренды, в первую очередь стоимость. Если договор долгосрочный, собственники недвижимости стремятся прописать там право увеличивать арендную плату.
Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.
Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.
В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.
Со временем это стало напрягать. Мы платили уже в два раза больше, чем стоило помещение в его предремонтном состоянии. Но привычка — страшная сила. Непросто бросить все и сорваться с насиженного места, которое пришлось по вкусу клиентам.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости. Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%». Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».
Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».
Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.
Запомнить
Входят в аренду или оплачиваются отдельно коммунальные услуги. Это важно.
Ольга, увеличивать арендную плату – нормальная практика при растущей экономике и при превышающем предложение спросе. В современной России, и к тому же при избытке предложения – простаивающей коммерческой недвижимости километры, повышение – это просто наглый расчёт на то, что проглядевшему данный вопрос арендатору переезжать выйдет существенно дороже, а значит съест. Сейчас актуально торговаться о снижении цены, если договор на несколько лет, и никакого в этом нет «везения». Прогуляйтесь как-нибудь по пустующим «бизнес-центрам» для просветления.
Относительно вот этого момента
«Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца»»
Суды зачастую признают такие формулировки без указания конкретного суда отсутствием соглашения о договорной подсудности
Со схемой № 3 Вы, конечно, откровенно лоханулись.. Вам дали ЗУ, и по акту он уже Вам передан. Могли делать с ним, что захотели бы, и плевать, что Андрей говорит об изменении обстоятельств и другом участке.
Спасибо за статью. Супер написано. Очень информативно и полезно. На самом деле так и бывает, тоже сталкивались
О, да. По молодости тоже нагорели. Арендовали помещение под магазин на рынке, где активно шла реконструкция. В момент подписания договора аренды в феврале нас убеждали, что работы закончат к марту. Работы не закончили ник марту, ни к апрелю, ни к маю. Постоянно то «подрядчики сроки срывают, то таджиков-рабочих ФМС отловила, то пятое, то десятое». Постоянные неудобства, отключения электричества (а для торговли замороженными продуктами это КРАЙНЕ важно), шум, грязь. Ясное дело, о торгвле на момент ремонта можно забыть. Ни у кого из клиентов нет желания идти на рынок, где асфальт расковыряли, даже за очень хорошим товаром со скидкой. Проще сходить в пятерочку или дикси, где тепло, на голову не капает с недоделанной крыши и рабочие не обольют тебя цементом.
С горем пополам администрация рынка закончила работы к июлю. Но к тому моменту постоянным ремонтом и неудобствами они распугали половину арендодателей, 2/3 покупателей, часть рынка вообще зачем-то снесли, так и не достроив, выгнав арендаторов на улицу, а оставшимся торговцам подняли аренду вдвое. У нас же теперь новый рынок, реконструированный. Нас летнее повышение аренды не коснулось, а вот тем, у кого истек срок договора, новый предлагали подписать с драконовской ценой, или «собирайте монатки, вас никто не держит». Траффик иссяк почти до нуля. На полупустой рынок перестали ходить даже бедные пенсионеры.
Когда передновым годом нам озвучили, что с нового года аренда будет не 30к₽, а 65к₽, то мы с другом просто вместо заказа товара, взяли бутылку Джек Дэниэлса на оставшуюся выручку, расчитались с продавцом в последний раз и вздохнули с облегчением. Годовой адский экспириенс закончился, полным фиаско и долгом в 200к₽.
У меня вообще получилось собрать в одном арендодателе КОМБО из описанном в этой статье негативе.