Как проверить что в квартире нет заключенных
как узнать что в покупаемой квартире нет осужденных собственников жилья
Найдя подходящую квартиру, покупателю стоит позаботиться о проведении проверки юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Обычно за такими услугами обращаются в агентство недвижимости, сотрудники которого проводят комплексное исследование.
Приобретение квартиры на вторичном рынке подразумевает, что у жилья уже имелся как минимум один собственник. Получить максимально подробную информацию обо всех экс-жильцах квартиры – задача №1. Это необходимо, чтобы выяснить, не могут ли какие-либо третьи лица предъявить права на покупаемый объект. Полученная информация подвергается тщательному анализу. Проверяются номера свидетельств и даты смерти умерших собственников, если таковые были, по возможности выясняются причины их смерти. Выясняется, имеются ли выехавшие жильцы, куда они были выписаны, проживают ли фактически по новому адресу. Если имеются жильцы, выбывшие для прохождения службы в армии, находящиеся в интернатах, домах престарелых, осужденные, отбывающие срок заключения, такие лица по возвращению должны встать на регистрационный учет там, откуда выбыли. Чтобы избежать проблем, следует получить у таких лиц письменный отказ от претензий на квартиру.
Квартира – это имущество, собственник которого в праве распоряжаться им по своему усмотрению. Он может продать, завещать, подарить ее. Поэтому, следующий этап проверки юридической чистоты – проверка собственников. Для этого берется выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС, департамент недвижимости) Мурманской области. Выписка содержит всю историю права собственности на квартиру с момента приватизации. Далее сверяются данные ЕГРП и паспортного стола. Обязательно выясняется, не состоят ли настоящие и бывшие собственники недвижимости в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Такие собственники необязательно являются недееспособными, но риски при покупке квартиры у таковых, несравнимо выше.
До 1993 года несовершеннолетние дети не считались собственниками жилья. Если таковые жильцы имели место быть, то по современному законодательству они могут претендовать на долю в квартире, в которой проживали. Поэтому крайне важно проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, когда-либо проживавших в покупаемой квартире.
Лица, которые также могут оспорить в дальнейшем права на квартиру – это потенциальные наследники. В случае развода родителей, дети остаются чаще с матерью. Если объект достался в наследство детям от матери, то покупатель может быть спокоен. Если же квартира передана в наследство по мужской линии, то гарантий, что других детей нет, не сможет дать никто.
Срок исковой давности согласно Гражданскому Кодексу – 3 года, однако этот срок может быть продлен судом по ряду причин. Например, наследник не знал долгое время о смерти родителя.
Эксперты утверждают, что гарантировать юридическую чистоту покупаемой недвижимости на 100% невозможно. Чтобы обезопасить себя, лучше застраховать право собственности на квартиру.
Как и где узнать, что из квартиры, которую хотим купить, выписался человек в тюрьму или дома-интернаты?
За жильцами, временно выписанными в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные и другие учреждения сохраняется право проживания в квартире. Они могут появиться спустя несколько лет и вселиться через суд в купленное вами жилье. Каким образом можно узнать, что кто-то из покупаемой квартиры выписался таким образом?
Ответы на вопрос:
Подобную информацию вы сможете узнать в паспортном столе в управляющей компании при заключении договора купли продажи.
В случае осуждения к наказанию в виде отбывания лишения свободы осужденный с регистрационного учета по месту жительства не снимается, в учреждении уголовно-исполнительной системы осужденный регистрируется по месту пребывания. Также регистрируются лица, помещенные в учреждения социальной защиты и учреждения здравоохранения.
Поэтому, если указанные лица сняты с регистрационного учета по месту жительства, это является одним из доказательств, что данные лица выехали из данного помещения на другое место жительство.
Если есть сомнения, что такие лица есть, то информацию о таких лицах запросите в управляющей компании и в миграционной службе. Информация от указанных организаций об отсутствии таких лиц в случае необходимости будет использована Вами в целях защиты прав на жилое помещение.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 25.05.2017) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»
Во-первых, у нас в России уже более 23 лет никого не прописывают в жилые помещения и не выписывают из них, так как Законом РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» в место существовавшей ранее «прописки» с 1993 года был введен для граждан России регистрационный учет в жилых помещениях по месту их жительства (эта регистрация указана в паспорте гражданина РФ) и по месту пребывания (это регистрация указана в Свидетельстве о регистрации по месту пребывания).
Во-вторых, все вопросы, связанные с регистрацией граждан в жилых помещениях и со снятием их с регистрационного учета в жилых помещениях, регулируются следующими нормативными актами, с которыми Вы можете сами внимательно ознакомиться.
1. Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. Гражданским кодексом Российской Федерации.
3. Семейным кодексом Российской Федерации.
4. Законом РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
5. Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденными Постановлением Правительства РФ 17.07.1995 г. № 713.
6. Административный регламент Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденный Приказом МВД России от 31.12.2017 N 984
В-третьих, Вам важно потребовать от продавца жилья правоустанавливающие документы на эту квартиру, а также Справку о том, что в этой квартире нет задолженности за коммунальные услуги и по взносам за капремонт М.
А тех бывших граждан, которые ранее были зарегистрированы в этой квартире, но снялись с регистрационного учета, бояться нечего. Если они снялись с регистрационного учета в этой квартире, то у них нет права на вселение в эту квартиру без согласия собственника жилья.
Кроме того, Вас, как покупателя жилья, будет защищать п.2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ.
Главное, чтобы в этой квартире не было зарегистрировано граждан, которые не стали участвовать ранее в приватизации этой квартиры, после заключения вами договора купли-продажи.
9 сервисов для проверки квартиры перед покупкой
Покупка квартиры — это тот случай, когда ошибиться нельзя, иначе есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Мы собрали список онлайн-сервисов, которые помогут проверить недвижимость и ее собственника.
📜 Получить выписку из ЕГРН
В выписке из ЕГРН будет информация о том, кто собственник квартиры, нет ли на ней залога, запрета на сделки или другого обременения.
Отдельная выписка из ЕГРН о переходе прав позволит узнать историю квартиры: кому и когда она принадлежала
📇 Проверить подлинность паспорта
При покупке квартиры важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта.
🏦 Узнать о долгах собственника
Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов.
Если продавец — злостный должник, возможно, за время, пока будет идти сделка, на квартиру наложат арест или запрет регистрационных действий
🕳️ Проверить, не банкрот ли продавец
Если продавец находится в реестре банкротов, есть вероятность, что его недвижимость включена в конкурсную массу — список имущества, которое будут продавать, если банкрот не найдет способов расплатиться.
К тому же, если дошло до банкротства, приставы, скорее всего, уже наложили все возможные аресты и запреты
⚖️ Проверить, с кем судился продавец
В базе данных судебных актов можно узнать, не судится ли собственник с кем-то, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой.
Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству
💰 Узнать кадастровую стоимость квартиры
🔧 Узнать, что за УК в доме
На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом, а также почитать отзывы о ней.
Также сервис позволяет узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта
👨👩👧👦 Выяснить круг наследников
📃 Проверить доверенность
🏠 Как выбрать квартиру
Вот что еще почитать, если надо проверить квартиру:
Выписка осужденного из квартиры по закону
Когда предстоит длительное отсутствие по месту прописки, есть смысл избавиться от дополнительных коммунальных начислений, снявшись с регистрации по месту жительства. Если вынесен приговор с лишением свободы на срок более 3 лет, осужденный вправе выписаться из квартиры добровольно, либо его родственники инициируют судебное разбирательство с целью снятия с регистрационного учета длительно отсутствующего человека. Способы, как выписать из квартиры осужденного, сроки и необходимые документы определяются, исходя из наличия или отсутствия согласия на выписку отсутствующего человека.
Зачем выписывают осужденных?
Регистрация по месту жительства входит в обязанности каждого человека, проживающего в РФ на законных основаниях. Данная мера необходима для оптимизации процессов учета граждан по субъектам РФ, реализации их социальных прав и гражданских обязанностей. По информации о прописке граждан ведутся расчеты некоторых коммунальных платежей. Если гражданин России долгое время не появляется по месту своей регистрации, имеет смысл решить вопрос со снятием его с регистрационного учета или выпиской.
Поскольку осужденный долгое время будет отсутствовать по месту основного проживания в силу отбывания наказания в местах лишения свободы, снятие с регистрационного учета выглядит целесообразным и логичным действием.
Причины, чтобы выписать осужденного из квартиры, могут быть самыми разными:
Особое значение имеет выписка осужденного, если впереди предстоит продажа квартиры. Осторожный покупатель обязательно проверит, кто и на каких основаниях проживает на жилплощади. Если выяснится, что по адресу зарегистрирован осужденный, возникнут вопросы по выписке отсутствующего лица. Некоторые предпочитают не рисковать будущей сделкой и отказываются от покупки, как только становится известно о прописанном осужденном.
Соглашаясь на сделку после того, как из квартиры будет выписан заключенный, продавец должен быть готов урегулировать проблему с восстановлением прописки, когда закончится срок наказания.
Можно ли выписать заключенного из квартиры?
Наделяя обязанностью регистрироваться по месту проживания или пребывания, государство дает гарантии по обеспечению прав на жилье. Это право зафиксировано на уровне Конституции России (ст. 40) для всех граждан, независимо от их судимости и отношений с криминальным миром.
В отношении осужденных, вынужденных длительное время отсутствовать в связи с отбыванием наказания, действует еще одна норма – ст. 71 ЖК РФ, сохраняющая, если человек не собственник жилья, право на проживание согласно договору о соцнайме. После освобождения из МЛС осужденный сможет восстановить свою прописку и право проживания.
Как выписать осужденного из квартиры?
Законом №5242-1 от 25.06.1993 г. предусмотрено 2 способа снятия с регистрации осужденных:
Если человек утрачивает выписку, это вовсе не означает, что он лишается собственности. После освобождения осужденный сможет быстро восстановить регистрацию.
Добровольное снятие с регистрации
Если стороны договариваются о необходимости прекращения регистрации, осужденного выписывают с его согласия в рамках простой процедуры:
В некоторых колониях порядок предусматривает допуск нотариусов. Если предстоит заверить согласие и документы осужденного, следует обратиться к руководству колонии и уточнить порядок заверения документации.
Выписка осужденного по решению суда
Когда найти взаимопонимания не удается, приходится обращаться в суд для принудительного прекращения регистрации.
Подготовленный иск подают в судебный орган в следующем порядке:
В принудительном порядке можно выписать только на время отбывания заключения с последующим восстановлением.
Что должно быть указано в иске?
Отсутствие знаний особенностей гражданско-процессуального законодательства и навыков составления официальных обращений может стать поводом для отказа в принятии иска к рассмотрению.
При составлении заявления о прекращении регистрации осужденного придерживаются требований, установленных ст. 131 ГПК РФ.
Специального бланка не существует, однако есть ряд обязательных реквизитов искового заявления:
Ниже основного текста приводят перечень прилагаемой документации. Внизу документа ставят подпись и дату.
Пакет прилагаемой документации
Стандартный пакет документов при снятии с регистрационного учета осужденного:
Иногда с получением заверенной копи приговора могут возникнуть сложности. Посторонние получить выписку не смогут без веских объективных оснований. Чтобы судебный орган предоставил запрашиваемый документ, подают официальный запрос на предоставление копии для ознакомления. Второй вариант получить копию у самого заключенного, если тот не откажется.
Из правоустанавливающих документов на квартиру для суда необходимо подготовить:
Для подтверждения состава прописанных жильцов и оснований для выписки готовят расширенную выписку из домовой книги.
Ссылки на законодательство
Порядок прописки и выписки из жилья граждан, отбывающих наказание в колониях, регулируется законодательными нормами:
Ссылки на нормы законодательства должны быть указаны в исковом заявлении, подтверждая законность требований истца.
Юридические сложности при выписке
Выписать человека просто, если он сам согласен со сменой места регистрации и имеет другой адрес для постоянного проживания. Если лицо отбывает наказание вдали от дома и не согласен даже с временной выпиской, приходится подключать к решению вопроса юриста.
Суд с высокой вероятностью одобрит временное снятие с учета, получив правильно составленный и грамотно обоснованный иск.
Если расширенная выписка показала, что в квартире есть выписанный на время лишения свободы человек, следует крайне внимательно изучить документы, обращая внимание на гарантии освобождения жилплощади от жильцов и зарегистрированных отсутствующих граждан. С юридической точки зрения сделки с покупкой жилья, где выписан осужденный, небезопасны. При наличии альтернативы от сделки следует отказаться.
Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи
Здравствуйте!
УФМС отказывается выписывать осужденного по его согласию.
Требует, чтобы выписка проходила только по суду.
Правомерно ли это?
Добрый день, Светлана.
В суд обращаются при наличии противоречий либо же отказа в добровольном снятии с регистрации. Если у вас будет письменное согласие осужденного, заверенное начальником колонии, УФМС не имеет права отказать в снятии регистрации. Если же все равно отказывают, требуйте письменный отказ с обоснованием, который можно оспорить уже в суде.
Желательно, чтобы выписал осужденного именно собственник, который его и прописал.
Есть два варианта. Выписать с согласия осужденного и без его согласия уже в судебном порядке. Пребывание в местах лишения свободы не отменяет конституционные права гражданина, поэтому для начала собственнику следует обратиться к бывшему жильцу с просьбой о добровольном снятии с регистрации. Если согласия получено не будет тогда только суд.
А вот восстановление прописки будет зависеть на основании чего, был вселен и выселен гражданин. К примеру, гражданин был вселен в качестве члена семьи, как зять, затем мужчина и сестра собственника развелись и зять стал бывшим членом семьи, а сестра выписалась. При таких обстоятельствах осужденного можно спокойно выписать через суд и последствий не будет.
То есть прежде чем оформлять сделку, я бы вам рекомендовала уточнить у собственника, как был вселен граждан в 2016 году, а затем проконсультироваться у юриста, сможет ли он восстановить регистрацию после освобождения.
Касаемо проверки прописанных лиц. Попросите собственника предоставить расширенную выписку из домовой книги.
Хочешь сделать хорошо — сделай сам. Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потерять её
Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное. Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности.
Ищите долги и дело о банкротстве
Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.
Не связывайся с должниками и банкротами. Фото: vseposhagam.ru
Признаки подозрительной сделки:
Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.
Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.
Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:
Проверка паспорта на действительность
Фото: сервисы. гувм. мвд. рф
Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.
С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.
Выписка из ЕГРН
Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.
Пример выписки из ЕГРН. Фото: comphelp24.ru
Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.
Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.
В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.
Справка об остатке на пенсионном счёте
Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.
Внимание маткапиталу. Фото: cian.ru
Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.
Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.
Осторожно, наследник
Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.
Согласие супруга на продажу
Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.
Опасен даже бывший супруг. Фото: vseposhagam.ru
Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.
Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает? Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».
Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.
В Постановлении Верховного суда сказано:
Справка о зарегистрированных лицах
Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.
Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».
Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.
Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой
Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.
Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.