Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?
Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.
Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.
Как узнать «нехорошую» квартиру
Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?
Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.
На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.
Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.
Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.
В каких случаях банк не выдаст ипотеку
Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.
Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.
«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».
Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»
Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.
Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.
Перепланировка в ипотечной квартире
Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.
Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.
Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.
Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.
Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.
А если обойти запрет, чем это грозит?
Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.
Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.
Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.
К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.
В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.
Как самого себя не перехитрить
Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.
В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.
Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.
Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»
Реально ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Сделать квартиру более удобной для жизни — нормальное желание: объединить кухню и гостиную, расширить коридор за счет санузла, прорубить новый вход в комнату, присоединить лоджию к спальне. Но что если квартира куплена в кредит, и выплачивать его предстоит долгие годы?
Изучаем кредитный договор
Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор. Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт. Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита. В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.
Как убедить банк, что перепланировка — это хорошо
Если в ипотечном договоре о перепланировке нет ни слова — не торопитесь радоваться. В таком случае нужно получить письменное разрешение от кредитной организации как от собственника квартиры о том, что он не против ремонтных работ. Кредитор имеет право сказать ничем не мотивированное «нет», но может дать добро при условии официального согласования перепланировки (подробную инструкцию о том, как это делается, мы уже писали). Помните, что получение разрешения от банка, как правило, платная услуга.
Собираясь на переговоры, подготовьте проект перепланировки, а также техническое заключение, подтверждающее, что задуманные работы законны. Кредитная организация беспокоится о том, что стоимость квартиры после перепланировки может снизиться. Либо что нестандартная организация пространства будет отпугивать покупателей. Чтобы убедить банк в обратном, можно отдать проект перепланировки на независимую экспертизу — пусть специалисты подтвердят, что после вмешательства недвижимость не только не потеряет, но даже выиграет в цене. Наличие такой экспертизы не является гарантией получения разрешения, но будет аргументом в вашу пользу.
Перепланировки: опыт заёмщиков
На практике реальных случаев согласования перепланировки ипотечной квартиры — единицы. Банки не хотят рисковать, а заёмщики не хотят переплачивать, потому что оформление дополнительных экспертиз и соглашений влетит в копеечку. Проще выплатить кредит, стать собственником квартиры, а потом уже заниматься её переделкой в своё удовольствие.
Большинство кейсов по перепланировке ипотечной квартиры — согласование постфактум. Заёмщики, они же жильцы, делают ремонт на свой страх и риск, а потом приходят в банк с просьбой узаконить его для внесения изменений в ЕГРН. Если изменения незначительны (например, вместо ванны поставили душевую кабину, «мокрые зоны» остались в прежних границах) и если заёмщик вносит платежи вовремя, банку проще согласовать перепланировку, чем затевать ссору с клиентом. Многие вообще не уведомляют банк об изменениях в квартире, а дожидаются закрытия ипотеки, и только потом оформляют документы. Сотрудники банков не ходят по квартирам — если соседи не донесут, никто ничего не узнает.
Ваш вариант — квартира без отделки
Перепланировка без согласования — это риск, а перепланировка ипотечной квартиры — риск втройне. Если вы хотите организовать пространство по своему вкусу и при этом покупаете недвижимость в кредит — выбирайте варианты со свободной планировкой или без отделки. Посмотрите, какие варианты представлены на нашем сайте:
Сложности «легкой» перепланировки
Желание сделать жилье уютным присуще каждому, но многие забывают, что об изменениях параметров квартиры нужно извещать государственные органы. Если перепланировка ухудшает состояние здания, сказывается негативно на условиях жизни соседей — придется за свой счет исправлять недостатки.
Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»
Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.
Как обустроить квартиру со свободной планировкой?
На самом деле квартир со свободной планировкой не бывает. Перед тем как выдавать ключи, застройщик регистрирует планировки в БТИ. Узнайте, что не может изменить покупатель, выполняющий планировку квартиры самостоятельно.
Как оформить интерьер квартиры-студии
Все, что вы хотели узнать о дизайне квартиры-студии. Хитрости оформления скромного пространства: оно будет удобным для жизни и визуально просторным. Читайте подробности в статье.
Как сделать маленькую квартиру удобной для жизни
В маленькой квартире нельзя объединять кухню с гостиной — получите комнату, похожую на спичечный коробок. Узнайте, какие приемы используют дизайнеры, чтобы визуально увеличить площадь и сделать квартиру удобной для всех, кто в ней живет.
Оригинальные планировки петербургских квартир
Примеры необычного жилья. Плюсы и минусы оригинальных планировок. Какие проектировочные приемы красиво выглядят на бумаге, но непригодны для комфортной жизни.
Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке
Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом. Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.
Виды перепланировок
Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.
В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:
Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.
Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.
Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:
Недопустимые перепланировки
Существуют изменения, которые запрещены, поскольку не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие организации не разрешат вам сделать следующие перепланировки в недвижимости, находящейся в ипотеке:
Содержание ипотечного договора
Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.
Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.
Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:
Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.
Составление предварительного плана квартиры
Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.
Эскиз требуется в случаях, когда планируются незначительные изменения:
Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.
Для проведения более сложных работ заемщику придется заказывать проект. Доверить это желательно профессионалам – компаниям с допуском СРО. Проект нужен в тех случаях, когда планируется:
Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.
Согласование перепланировки
Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.
В банке
Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.
Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:
Со страховой компанией
Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.
Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.
Возможные причины отказа
Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:
Проведение ремонтных работ
Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:
Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.
Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.
Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:
Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.
Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.
Узаконивание перепланировки
Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.
Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.
Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.
Переоценка стоимости квартиры
После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.
Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.
Заключение
Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.