Как узнать что строят в городе
Как узнать, что в моем дворе скоро начнется точечная застройка? Пять шагов
Сюжет, когда строители начинают рыть котлован и сооружать фундамент, а люди, увидев это, выходят на акции протеста, повторялся десятки раз — на Ботанике, на Юго-Западе, еще раз на Ботанике. Всегда это означает одно: люди опоздали, а девелоперская компания прошла через сложную бюрократическую процедуру получения всех разрешений, которая обычно длится больше года.
Вообще уплотнение ведется в каждом микрорайоне. Из последних — строительство 26-этажки на Амундсена, 57а (проект «Синары-Девелопмент») и двухсекционного дома в районе улиц Победы и Стахановская (проект «Астон.Екатеринбург»).
Заранее знать о планах строителей важно, ведь это может как улучшить качество жизни, так и сделать среду невыносимой. С одной стороны, девелопер может обновить кварталы с деревянными бараками или хрущевками, заменить изношенные сети, предложить новый сервис или услугу. После реновации капитализация целого квартала, а вместе с ней и стоимость вашей квартиры, могут вырасти.
С другой стороны, инвестор может захотеть выжать из участка максимум и строить столько квадратных метров, сколько позволяют нормативы. Тогда новостройка встанет фасад к фасаду к существующему дому, перекрыв соседям солнечный свет и уничтожив элементы дворового озеленения.
Чья земля?
Прежде чем что-то построить, компания-инвестор приобретает землю. Сведения о правообладателе есть в публичной кадастровой карте Росреестра, куда заносятся все участки, поставленные на учет, и где отражается данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Доступ к сайту свободный, но за выписку придется заплатить 275 рублей. Электронный запрос, оплата, и через 2-3 дня вы будете знать собственника.
Другой вариант — обратиться в земельный комитет городской администрации и запросить документы о том, за кем закреплена конкретная территория: градостроительный план земельного участка (в нем указываются параметры застройки и ограничения) и план межевания. Посмотреть график работы, адрес и прочие контакты земельного комитета можно здесь.
Как правило, детские и спортивные площадки во дворах относятся к дому и оформлены как общедолевая собственность жильцов, но не всегда. В любом случае это можно уточнить у своей управляющей компании.
Что можно строить?
Базовый документ, который определяет развитие конкретных кварталов, называется Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они состоят из регламентной части, которую недавно изменили чиновники, повысив коэффициент строительного использования территории (КСИТ), и карты градостроительного зонирования, где указаны зарезервированные места под жилье, офисы, парки, промышленность и другое.
В случае с точечной застройкой прежде всего интересуют зоны Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), Ж-4 (среднеэтажная жилая застройка) и Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). Именно в их границах можно возводить жилье (в зоне Ж-5 — аж до 100 метров) и коммерческую недвижимость.
Если Правила землепользования и застройки не предусматривают строительство жилья во дворе сейчас, то это не означает, что такой возможности не будет, скажем, через полгода. По обращению юрлиц в мэрии регулярно собирается комиссия по изменению ПЗЗ. Она может изменить зонирование или разрешить девелоперу увеличить предельные параметры строительства. Мониторить все поправки можно здесь.
Где будут строить?
Как правило, если застройщик задумал уплотнять квартал, то он не будет это делать за счет детской площадки. Во многих дворах есть огромный пустырь, который используется под стоянку, или заброшенное здание детского сада или хозпостройки. Именно такие объекты могут стать предметом сделки, которая касается только продавца и покупателя (так что оперативно о ней не узнать). Дальше девелопер меняет назначение земли и начинает готовиться к стройке.
Есть участки, которые принадлежат муниципалитету. В этом случае мэрия проводит аукцион на право аренды. Туда заявляются потенциальные инвесторы и торгуются: кто предложит больше — тому и достается лот. По такой же схеме разыгрываются участки для реновации, в терминологии горадминистрации — развитие застроенных территорий (РЗТ). Речь идет о расселении ветхих домов и возведении на их месте современного жилья.
Какой дом будут строить?
Этажность будущего здания, по сути, определяется двумя документами: Правилами землепользования и застройки на местном уровне и Нормативами градостроительного проектирования — на федеральном.
Нормативы градпроектирования гораздо ниже городских показателей — 1,5 кв. м недвижимости на 1 кв. м земли. В этом случае речь идет о микрорайоне в целом — с учетом проезжих частей, тротуаров, парков. Вот и получается, что его преодолеть практически невозможно.
Но и повышение КСИТ с 3 до 4 (это значит, что на каждом квадратном метре участка разрешат возводить 4 кв. м зданий вместо нынешних 3 кв. м), как уверяют девелоперы, никак не повлияет на плотность, поскольку есть требования по инсоляции, пожарным проездам, детским площадкам, парковочным местам.
Но застройщики могут совершенно легально отступить от КСИТ, если разработают проект планировки и обоснуют, зачем нужно увеличить плотность. То есть они должны показать, какими парковками будут пользоваться жильцы новостройки, как ездить машины, где играть дети. Вписать многоэтажку в любую местность можно, если распределить федеральные нормативы не на застраиваемый участок, а на весь квартал.
Например, возьмем план застройки территории на Амундсена, 57а. Еще месяц назад там стояла городская телефонная станция, ее снесли и сейчас начинают возводить жилье. Инвестор планирует построить 10100 кв. м нового жилья на маленьком участке в 0,3 га. Вроде бы это превышение всех нормативов и КСИТов (по крайне мере, действующего сейчас — 3), но инвестор подготовил планировку всего квартала площадью 47,3 га и новая плотность с учетом этого проекта получилась 11798,9 кв. м на гектар. Плюс к этому проектировщики не считают, что нужно строить детсад или школу, поскольку те, что находятся поблизости, справятся с наплывом новых детей.
Когда закончится стройка?
По закону стройке предшествует процедура учета мнения горожан. Раньше публичные слушания проводили в актовых залах районных ДК или в администрации города, куда любой желающий мог прийти и задать чиновнику любой вопрос. В 2018 году в мэрии приняли новый формат — переписка по интернету — и назвали его «общественные обсуждения».
Как и прежде, результаты собрания носят рекомендательный характер (то есть их необязательно учитывать). Тем не менее есть теоретическая возможность что-то поправить в девелоперском проекте (страница со всеми актуальными общественными обсуждениями находится здесь).
Правила предполагают три способа участия: через специальную форму на официальном сайте, в письменной форме через почту, а также через запись в книге учета посетителей. Материалы общественных обсуждений включают информацию о дате начала и окончания строительства, объемах, новых дорогах и соцобъектах.
Наконец, узнать о грядущей точечной застройке можно на сайте свердловского минстроя, где каждый месяц публикуется список выданных разрешений на строительство с указанием участка и сроков его действия. После получения этого документа рабочие могут начинать рыть котлован и сооружать фундамент, а люди, увидев это, выходить на акции, протестуя против точечной застройки.
Что за стройка рядом с домом и как будет выглядеть новый торговый центр?
Сервис «Геопортал Подмосковья» предоставляет доступ к массе информации о землях и застройке региона
В Московской области работает информационный ресурс, который аккумулирует в одном месте самую разнообразную и полезную информацию о землях и стройках региона. В правительстве Московской области рассказали о возможностях сервиса, которыми жители могут воспользоваться бесплатно в режиме онлайн. «Геопортал Подмосковья» разработан, чтобы облегчить доступ жителям, застройщикам и специалистам к актуальной, постоянно обновляемой информации. На геопортале представлены многочисленные карты в различных разрешениях и масштабах, а также 3D-визуализация справочной информации: изображения зданий, как существующих, так и строящихся. Фактически, здесь собраны в одном месте все основные географические, топографические и кадастровые данные.
1. Информация о земельном участке по кадастровому номеру или адресу.
Причем информацию можно получить в разных видах, в зависимости от ваших потребностей. Например, будущим собственникам будет важен раздел «Градпроработка» – информация об ограничениях на строительство и основных видах разрешенного использования земельного участка, ее можно получить по кадастровому номеру. Жителям, которые хотят понять, что же такое собираются соорудить в их районе, полезен раздел «Стройка рядом с домом» – данные обо всех строящихся объектах (по кадастровому номеру, адресу или карте). В разделе «Агроанализ» представлена информация о пересечении земельного участка с землями сельскохозяйственного назначения, которые имеют ограничения по использованию. Аналогичную информацию, но о землях лесного фонда, даст раздел «Смежник».
2. Карты.
Если картой вам пользоваться сложно, можно получить всю ту же самую информацию в виде списка, правда, он получится длинный. Например, в разделе Министерства потребительского рынка и услуг Московской области можно найти список оптовых и розничных рынков региона. О каждом можно узнать адрес, тип и название управляющей компании. А если зайти в раздел Министерства физической культуры и спорта региона, можно увидеть список спортивных школ области с информацией об адресе, режиме работы, фамилию директора, телефон, сайт и электронный адрес учреждения.
3. Раздел «Семейная ипотека»
Здесь можно узнать, какие категории жителей Подмосковья имеют право на эту меру социальной поддержки и подать заявление на участие в льготной программе.
4. Специализированные сервисы.
Как узнать, что будут строить у вас во дворе, и почему сделать это надо прямо сейчас
По всей Москве сейчас проходят публичные слушания по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), но, к сожалению, большинство горожан об этом, по-моему, не знает. На прошлой неделе я потратил много времени для того, чтобы разобраться в ПЗЗ применительно к Зеленограду и подготовил текст, в котором постарался максимально лаконично (но с живыми примерами типа строительства двухэтажного ресторана на пятаке 20 на 40 метров между двумя жилыми домами), объяснить, что это за документ, как в нем разобраться и почему высказать свое мнение о планах строительства рядом с вашим домом ВАЖНО ПРЯМО СЕЙЧАС.
ЧТО ТАКОЕ ПЗЗ И ДЛЯ ЧЕГО ОНИ НУЖНЫ?
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — градостроительный документ, скажем так, второго порядка. Первый порядок — это Генеральный план развития города (по нему в Зеленограде сейчас тоже проводятся слушания). Но Генплан — он, в основном, про развязки, внеуличный транспорт и определение функциональных зон: здесь — жилой район, здесь — лес, здесь — промзона. ПЗЗ же уточняют Генплан — именно они определяют, на каких конкретно участках возможно строительство и что и какого размера на этих участках может быть построено.
Правила землепользования и застройки принимаются в Москве впервые, поэтому они одновременно:
— фиксируют уже существующую застройку;
— обобщают информацию об участках, по которым ранее уже были приняты некие градостроительные решения;
— устанавливают параметры использования участков, в отношении которых такие решения ранее закреплены не были.
Теперь все эти сведения будут собраны в одном документе, доступном горожанам, а не рассредоточены по кабинетам чиновников. Это, конечно, хорошо. С другой стороны, если раньше важным этапом подготовки к новому строительству было утверждение так называемого градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), которое проводилось, как правило, через процедуру публичных слушаний, то теперь ГПЗУ будет выдаваться потенциальным «строителям» как выписка из ПЗЗ. То есть изучить, что могут построить в вашем районе, и высказать свое мнение об этом, надо прямо сейчас.
Тех, кто очень внимательно следит за новостями Зеленограда, особые откровения в ПЗЗ не ждут. О большинстве закрепленных в документе строительных планов так или иначе сообщалось ранее. И все же, уверен, что, например, информация о намерении застроить в общей сложности 8 участков в 15-м, 16-м и 18-м микрорайонах или «воткнуть» восемь домов за «Флейтой», может стать новостью даже для тех, кто живет рядом.
КАК РАЗОБРАТЬСЯ В ПЗЗ?
ПЗЗ — это десятки огромных карт и тома текста и таблиц. Чтобы горожанам было проще в них разобраться, Москомархитектура подготовила брошюру-инструкцию. (За это ей спасибо, хотя идеальным вариантом было бы, конечно, создание полноценной интерактивной карты, которая содержала бы всю информацию об участках, закрепляемую в ПЗЗ.) Но я попробую сделать объяснение еще проще.
Самая главная часть ПЗЗ — это карта градостроительного зонирования, она имеет большой размер, поэтому приготовьтесь масштабировать изображение нажатием клавиши Ctrl в сочетании с «-» или «+». Большинству участков на этой карте соответствует либо буква «Ф», либо набор красных цифр, либо набор черных цифр.
Буква «Ф» означает, что на данном участке сохраняется существующая застройка.
Набор красных цифр свидетельствует о том, что для данного участка ранее уже было принято некое градостроительное решение. Параметры этого решения следует искать в отдельном томе. Для этого удобно воспользоваться функцией поиска по документу, нажав (одновременно) клавиши Ctrl и F, вбив в открывшееся окошко набор цифр и нажав Enter. Каждому такому номеру в документе соответствует отдельная таблица, которая содержит информацию о разрешенном виде использования данного участка (допустим, размещение жилых домов или объектов общественного питания), высоте, плотности застройки и т.д.
Черные цифры — это код (или коды — их может быть и несколько), которые тоже означают разрешенные виды использования участка. Расшифровки кодов приведены вот в этом файле — в таблице 1 на странице 30. Черными кодами обозначены как участки, на которых уже существует застройка (в основном, это касается учреждений образования и здравоохранения), так и участки, на которых еще только собираются что-то построить (например, детский сад в 16-м микрорайоне и новый корпус школы с дошкольным отделением в 20-м микрорайоне). Чтобы узнать допустимые параметры застройки такого участка, нужно найти его на другой карте — там вместо кодов будут стоять три числа, расположенные столбиком. Верхнее число означает плотность застройки земельного участка, среднее — высоту здания, нижнее — максимальный процент застройки. Если на месте одного из чисел стоит прочерк, значит, соответствующий параметр для данного участка не установлен.
КАК ПРИНЯТЬ УЧАСТИЕ В СЛУШАНИЯХ ПО ПЗЗ?
Чтобы выразить свое мнение, у вас есть несколько способов:
— прийти на собрание участников публичных слушаний, которое состоится в четверг, 22 декабря, в 19:00 в музыкальной школе №71 на Панфиловском проспекте и либо выступить на собрании, либо сделать запись в журнале регистрации его участников, либо подать письменные замечания и предложения в ходе собрания;
— в течение недели после проведения собрания, то есть до 29 декабря, направить свои замечания и предложения в письменном виде в окружную градостроительную комиссию по адресу 124482, г. Москва, Зеленоград, Центральный проспект, дом 1 или по электронной почте zelao-gradstroy@mos.ru;
МОЖЕТ ЛИ МОЕ МНЕНИЕ НА ЧТО-ТО ПОВЛИЯТЬ?
Это самый сложный вопрос из тех, на которые мы взялись отвечать, и на него, разумеется, нет однозначного ответа. Сложность еще и в том, что в ПЗЗ, как уже говорилось выше, собраны участки, имеющие разное «состояние». По некоторым из них ранее уже были приняты в установленном порядке (в том числе, через публичные слушания) градостроительные решения — по идее, возражать против строительства таких объектов уже поздно. С другой стороны, никто не запрещает этого делать — тем более, что среди этих объектов есть и такие очевидно спорные, как двухэтажный ресторан на пятачке 20 на 40 метров между корпусами 1557 и 1562.
Для других же объектов — как, например, для заброшенного здания в 16-м микрорайоне, на месте которого собираются построить жилой дом, — принятие ПЗЗ означает, что проводить публичные слушания по ним вообще не потребуется (ранее в отношении упомянутого дома это было обещано). То есть больше горожан о застройке таких участков никто в принципе спрашивать не будет.
В общем, если вы собираетесь высказать мнение о каких-то строительных планах в вашем районе, делайте это прямо сейчас. Способно ли это мнение на что-то повлиять, вопрос риторический, но выразить его несложно и от этого может быть хоть какая-то польза. Когда рядом с вашим домом начнут огораживать участок под строительство, останется только пистаь петиции в интернете, но делать это уже точно будет поздно и бесполезно.
Как узнать что строят в городе
Реестр застройщиков и каталог новостроек в системе жилищного строительства
Перед покупкой квартиры любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства. В системе застройщики публикуют много данных о себе и объектах, которые попадают в реестр застройщиков и каталог новостроек. Рассказываем, где и как найти нужную информацию.
Зачем нужны реестр застройщиков и каталог новостроек
Единая информационная система жилищного строительства полезна как дольщикам, так и потенциальным покупателям жилья. Дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика, потенциальные покупатели — подобрать себе жилье в разных городах России.
В системе жилищного строительства размещается актуальная информация о застройщиках и новостройках. Информацию о строительстве можно найти и на сайте застройщика, однако на наш.дом.рф поступают только проверенные данные о компаниях.
Какую информацию застройщики публикуют в системе
Застройщики по закону обязаны вовремя указывать новые сведения о себе и строящихся объектах (ст. 3.1 214-ФЗ). В системе девелоперы размещают проектные декларации, разрешения на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, бухгалтерскую отчетность и другие документы.
У каждого строящегося дома в системе жилищного строительства своя страница. На этой странице застройщики каждый месяц обновляют фотографии строительства. По фотографиям можно наблюдать, как меняется объект и обустраивается придомовая территория.
По фотографиям удобно наблюдать за ходом строительства объекта
Если дольщики замечают, что строительство остановилось или что-то пошло не так, они могут обратиться в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства с проблемой по объекту. В обращении можно указать, что вы дольщик этого дома, прикрепить фотографии или документы. Ответ придет в течение трех рабочих дней.
Ответ на обращение придет в течение трех рабочих дней на почту, указанную в обращении
Как найти застройщика в реестре
Застройщика можно найти в поиске по реестру. Укажите регион для поиска и выберите застройщика из предложенного списка или уточните название компании, ее юридический адрес, ИНН или ОГРН.
В системе можно проверить статус застройщика и выбрать компанию: проверенную Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства, с потенциально проблемными объектами, в отношении которой начата процедура банкротства
В реестре застройщиков можно узнать много данных по каждой компании: где зарегистрирована, в каких регионах строит дома. Система также позволяет узнать имя руководителя, реквизиты компании, посмотреть все ее строящиеся объекты и увидеть, какие банки с ней работают.
Что узнать о жилье в каталоге новостроек
Каждый строящийся по договору участия в долевом строительстве дом можно найти в каталоге новостроек: на карте или по ключевым словам. Введите названия жилищного комплекса, группы компаний или застройщика. Система покажет срок, в который дом должны ввести в эксплуатацию, и статус объекта.
При таком масштабе цифры в кругах — сколько домов строятся в регионах
Система жилищного строительства хранит данные о каждом доме: кто его строит, где он находится, сколько там этажей и квартир. Известна площадь, тип отделки, класс недвижимости и количество машино-мест. Статус объекта информирует: строительство ведется или дом признан проблемным.
О реестре застройщиков и каталоге новостроек.
Москвичи смогут проверить стройки рядом с домом по интернету
Также здесь можно найти информацию о том, сколько всего объектов будет введено в эксплуатацию в конкретном округе или районе. Для этого достаточно набрать адрес в поисковой строке и на карте появятся значки объектов.
Карта состоит из 9 слоев, каждый из которых можно отключить в пользу других. На карте отображены более 3200 актуальных строек, включая: жилые дома, детские сады, школы, спортивные сооружения, объекты здравоохранения, торговли и услуг, административные объекты, гаражи и другие. Как сообщает пресс-служба Стройкомплекса Москвы, в скором времени на ней появятся станции метрополитена и дороги.
Все права на материалы, находящиеся на сайте m24.ru, охраняются в соответствии с законодательством РФ, в том числе об авторском праве и смежных правах. При любом использовании материалов сайта ссылка на m24.ru обязательна. Редакция не несет ответственности за информацию и мнения, высказанные в комментариях читателей и новостных материалах, составленных на основе сообщений читателей.
СМИ сетевое издание «Городской информационный канал m24.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-53981 от 30 апреля 2013 г.
Средство массовой информации сетевое издание «Городской информационный канал m24.ru» создано при финансовой поддержке Департамента средств массовой информации и рекламы г. Москвы. (С) АО «Москва Медиа».
Информация о погоде предоставлена Центром «ФОБОС». Информация о курсах валют предоставлена Центральным банком Российской Федерации. Информация о пробках предоставлена ООО «Яндекс.Пробки».