Капитальный ремонт что это
Капитальный ремонт что это
ЖК РФ Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 166 ЖК РФ
1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 434-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ, от 27.12.2018 N 522-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
4. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
5. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.
(часть 5 введена Федеральным законом от 28.12.2016 N 498-ФЗ)
Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции
Любое здание подвержено физическому износу, и, соответственно, подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Цель капремонта и реконструкции дома – обеспечить функционирование здания согласно строительным и санитарным нормам. Но чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?
Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает
Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.
Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.
Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.
Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции
Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.
Перечень работ по капитальному ремонту домов
Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.
Перечень работ по реконструкции домов
Бывают случаи, когда нелегко понять, какие все же работы были выполнены. Так, если в результате ремонтных работ произошло изменение объекта, его категории, или границ функционирования (назначения), то в этом случае была произведена реконструкция.
Капитальный ремонт: кому можно не платить взносы в фонд
Собственники квартир в многоквартирных домах обязаны платить ежемесячные взносы за капремонт. Некоторые категории собственников имеют право на льготы по оплате капитального ремонта — скидку или полное освобождение от взносов.
Рассказываем, какие категории граждан могут не делать взносы за капитальный ремонт, кому положены льготы и как их оформить
Кто платит взносы за капремонт
Взносы за капитальный ремонт многоквартирных домов — обязательные платежи. Некоторые собственники их не платят, но это исключение. Например, речь идет о гражданах 80 лет и старше или когда дом аварийный и его скоро снесут.
Взносы собственников попадают в специальные фонды и копятся там. Когда приходит время проводить в доме капитальный ремонт, деньги пойдут из этого фонда и жильцам не придется скидываться большими суммами. Размер взносов определяется на законодательном уровне и зависит от характеристик здания. Но вносить их должны все собственники, это обязанность по закону, а не добровольный платеж.
Как собирают взносы
Квитанции на оплату капремонта россияне начали получать с 2015 года. Таким образом, эти платежи относятся к коммунальным услугам. Однако при продаже квартиры долги за капремонт переходят к новому собственнику, а за остальную коммуналку — нет.
Существует два способа накопления взносов на капитальный ремонт: так называемый общий котел, когда деньги перечисляются региональному оператору капитального ремонта (есть в каждом регионе), и специальный счет, на котором копятся взносы собственников конкретного дома. Владельцем спецсчета может выступать либо тот же региональный оператор, либо управляющая компания, либо ТСЖ/ЖСК.
Способ накопления взносов за капремонт выбирают собственники на общем собрании. В случае если такое решение не принято, их взносы автоматически направляют в общий котел.
На что идут взносы за капремонт
В 2012 году в Жилищном кодексе появился новый раздел, посвященный организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Согласно документу, к нему относится ремонт:
Власти регионов могут расширить этот перечень и включить в него такие работы, как утепление фасада, переустройство крыши для выходов на нее и проведения вентиляции, установка автоматизированных либо общедомовых счетчиков.
Кому положены льготы
Льготы по оплате капремонта положены нескольким категориям граждан: пожилые люди, достигшие 70-летнего возраста, оплачивают 50% суммы, а 80-летние освобождены от взносов полностью.
Граждане с ограниченными возможностями (инвалиды первой и второй групп) также получают скидку 50%, если они являются собственниками квартиры. Дисконт действует только в том случае, если они проживают одни.
Как получить льготу
Для получения компенсации по оплате капремонта нужно предоставить в МФЦ все необходимые документы, подтверждающие право на получение льготы. Заявление будет рассмотрено в течение десяти рабочих дней.
За что можно привлечь к ответственности фонд капитального ремонта?
Хочу задать вам очень интересный вопрос, который затрагивает многих россиян.
Все мы ежемесячно платим за капитальный ремонт наших домов. Если кто-то из собственников не оплачивает эти квитанции, то региональный фонд капитального ремонта может выставить неустойку или штраф. А если сам фонд капитального ремонта не выполняет взятые на себя обязательства — не делает вовремя ремонт, — могут ли собственники взыскать с него неустойку или штраф за просрочку сроков работ? Как это можно сделать?
С фонда капремонта нельзя взыскать неустойку или штраф за просрочку работ: это не предусмотрено законом. Но если капремонт окажется некачественным или пройдет с нарушением срока, то с фонда можно потребовать убытки или заставить все переделать. Расскажу подробнее, как это работает.
Зачем нужен фонд капитального ремонта
Фонд капитального ремонта, ФКР, еще его называют региональным оператором, — это некоммерческая организация, которую создали власти региона, чтобы собирать с собственников помещений в многоквартирных домах взносы на капремонт общего имущества.
Еще ФКР составляет программу капитального ремонта всех многоквартирных домов региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу. Региональный оператор существует на деньги регионального бюджета. Взносы собственников помещений в МКД нельзя использовать на нужды ФКР — они идут только на капремонт.
Курс о больших делах
Собственники помещений в МКД могут собирать деньги на капитальный ремонт и без участия регионального оператора — на специальном счете в банке. Для этого нужно провести общее собрание собственников и выбрать владельца счета, например УК или ТСЖ. В ответе я буду говорить только о случаях, когда жильцы платят взносы в ФКР.
К капитальному ремонту относится:
Местные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учета электроэнергии, воды и другие.
Региональный оператор организует капремонт конкретного дома не когда ему захочется, а согласно региональной программе. Ее заранее утверждают власти региона. В программе есть информация обо всех домах — что и когда нужно ремонтировать. На основе этой информации ФКР составляет программу капремонта по каждому дому.
Не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, ФКР публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в декабре 2022 года, то самое позднее, когда появится предложение, — июнь 2021 года. В предложении должен быть указан срок начала работ, их перечень, стоимость и источник финансирования. Собственники из любого региона могут найти предложение о начале работ на портале «ГИС ЖКХ».
После этого собственники в течение трех месяцев должны провести общее собрание, рассмотреть список работ и решить, нужны они или нет. Если общее собрание одобрит предложение регионального оператора, то ФКР привлекает подрядные организации, составляет для них задание, а при необходимости и проектную документацию. Также фонд заключает договор.
После подписания договора работа ФКР не заканчивается. Фонд обязан контролировать, насколько качественно подрядчики выполняют задание и укладываются ли в срок. После окончания работ ФКР обязан все проверить и принять работу. В приемке могут участвовать и представители УК, и собственники квартир.
Дальше в идеале собственники получают отремонтированный дом, а подрядные организации — деньги. Но не всегда все идет по плану.
Что собственники могут требовать от фонда капремонта
Качество работ. Не всегда подрядчики хорошо делают свою работу. Бывает, что штукатурка осыпается уже через месяц после приемки, а отремонтированные лифты снова не работают.
После окончания капремонта региональный оператор отвечает за качество работ в течение минимум пяти лет с даты подписания акта приемки. Поэтому если собственники недовольны качеством работ, то должны обращаться именно в ФКР, а не к подрядчикам. Жалобу можно составить в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует жалобы, нужно жаловаться в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.
Выполнение работ в срок. Если региональный оператор нарушает срок капремонта, обратитесь в жилищную инспекцию. Это ведомство, которое следит за тем, чтобы ФКР выполнял свою работу качественно и в срок.
Мне не удалось найти в судебной практике дела по искам граждан о затягивании срока капремонта. Зато есть случай, когда региональный оператор начал ремонт слишком рано, и это стало поводом для иска.
Из-за ремонта систем отопления отключился общедомовой счетчик тепловой энергии. В результате собственникам пришлось платить сначала по среднемесячному объему потребления, а потом по нормативам. Из-за этого счет на отопление стал больше на 30%. Собственник одной из квартир потребовал признать незаконным решение о проведении капремонта раньше срока, но суд в иске отказал. Обжалование не помогло.
Возвращаясь к вашему вопросу, отмечу, что никаких санкций и неустоек в отношении регионального оператора из-за нарушения срока не предусмотрено.
Безопасность своего имущества. Иногда от капитального ремонта страдают собственники квартир.
Например, в Рязани рабочие что-то неправильно закрыли во время ремонта крыши, и жильцов затопило. Дело дошло до Верховного суда, и решение было в пользу собственника — региональный оператор должен возместить сумму ущерба.
Еще фонд капитального ремонта должен расходовать средства только на ремонт домов согласно региональной программе. Важно проследить, чтобы дома были отремонтированы фактически, а не только на бумаге. Такое тоже бывает.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Капремонт вместо реконструкции: учесть расходы стало проще
Теперь понятие «капитальный ремонт» закреплено законодательно. Кроме того, более подробно прописан перечень работ, которые относятся к реконструкции. Это поможет компаниям избежать ошибок при разграничении расходов на такие виды работ в учете.
Почему невыгодна реконструкция?
Пример
Компания произвела строительно-монтажные работы (СМР) в здании на сумму 900 000 руб. (без НДС), которые были завершены в сентябре (срок проведения работ не превысил 12 месяцев). Первоначальная стоимость здания — 3 000 000 руб., оно входит в 8-ю амортизационную группу со сроком полезного использования 21 год (252 месяца) Компания использует линейный метод начисления амортизации и не применяет амортизационную премию. Рассмотрим отражение расходов на СМР в налоговом учете.
Вариант 1: расходы учтены как ремонт.
Всю сумму расходов (900 000 руб.) компания может списать единовременно в периоде завершения работ, т. е. в сентябре, на дату подписания акта приемки (при условии, что фирма не создает резерв по расходам на ремонт).
Соответственно, вся сумма расходов на ремонт будет полностью учтена в декларации по налогу на прибыль за сентябрь (9 месяцев).
Вариант 2: расходы учтены как реконструкция.
Фирма обязана на всю сумму расходов по СМР увеличить первоначальную стоимость здания.
При этом ежемесячная сумма амортизации по нему до реконструкции была рассчитана так:
1 : 252 мес. x 100% x x 3 000 000 руб. = 11 905 руб.
Допустим, до реконструкции здание эксплуатировалось 60 месяцев, поэтому сумма амортизации, начисленная за этот период в налоговом учете, составила:
11 905 руб. x 60 мес. = = 714 300 руб.
Предположим, что после реконструкции срок службы здания фирма увеличивать не стала, в связи с этим новая сумма ежемесячной амортизации была рассчитана так (см. письма Минфина России от 29.03.2010 № 03-03-06/1/202, от 12.02.2009 № 03-03-06/1/57):
1 : 252 мес. x 100% x x (3 000 000 руб. + 900 000 руб.) = = 15 476 руб.
То есть срок, в течение которого будет начисляться новая амортизация, составит:
(3 900 000 руб. – 714 300 руб.) : : 15 476 руб. = 206 мес.
В отличие от первого варианта, когда компания имеет право полностью списать расходы уже в сентябре, при классификации СМР в качестве реконструкции расходы будут полностью списаны только через 17 лет.
Итак, вполне очевидно стремление большинства компаний списать, как правило, немалые расходы на строительно-монтажные работы в качестве ремонтных. В свою очередь, налоговики при каждом удобном случае пытаются признать подобные работы реконструкцией, а значит, исключить их стоимость из состава расходов.
Самое большое количество споров возникает по поводу капитального ремонта, ведь это довольно дорогостоящее мероприятие, которое иногда можно легко принять за реконструкцию.
Капремонт или реконструкция: есть ли четкие критерии?
Капремонт «узаконили»
Подведем итоги
Несмотря на то что советские строительные нормативы не прекратили действовать, все-таки при разграничении видов строительных работ в учете компаниям имеет смысл в первую очередь руководствоваться нормами Градостроительного кодекса.
Например, при ремонте зданий расходы, связанные с внутренней перепланировкой помещений в них, станет проще признать капитальным ремонтом (при условии, что несущие конструкции в здании полностью не менялись).
Но обратите внимание: если строительные работы направлены на увеличение производственных мощностей компании, то независимо от их вида они все равно будут считаться реконструкцией с точки зрения налогового учета. То есть целевая направленность работ в данном случае имеет решающее значение.
Ведь при отражении расходов в налоговом учете фирмы в первую очередь должны руководствоваться Налоговым кодексом. Такой вывод, в частности, сделали судьи в уже упоминавшемся Постановлении ВАС РФ № 11495/10.
Пример:
Компания имеет в собственности офисное здание. На одном из этажей произведена перепланировка (вместо 10 кабинетов сделано 12). При этом несущие конструкции здания не менялись, увеличения его площади не произошло, а назначение осталось прежним.
Ситуация 1: перепланировка произведена в связи с расширением штата работников.
С учетом положений ст. 257 НК РФ расходы на перепланировку помещения в связи с увеличением числа сотрудников, скорее всего, будут признаны реконструкцией. Особенно, если от этого напрямую зависит увеличение объемов производства или сбыта продукции (например, если компания дополнительно приняла на работу менеджеров по продажам).
Ситуация 2: перепланировка произведена для увеличения числа помещений архива.
В данном случае у фирмы гораздо больше шансов учесть расходы на перепланировку в качестве ремонтных, так как эти затраты не связаны с расширением деятельности компании.