Кинули на стройке что делать
Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег
За последние несколько лет законы о долевом строительстве в России ужесточились и у большинства застройщиков больше нет прямого доступа к деньгам дольщиков — для этого есть эскроу-счета.
Возможно, когда-нибудь все истории об обманутых дольщиках останутся в прошлом. Но пока в России официально больше 3 тысяч проблемных домов. Мы попросили читателей рассказать об их опыте покупки жилья по договору долевого участия: нашлись и те, у кого все прошло хорошо, но не всем так повезло.
Сразу предупредим
Все истории произошли до нововведений, а мы сознательно не называем застройщиков и не углубляемся в судебные дела. Здесь собран только опыт наших читателей, который призван повысить уровень бдительности при покупке жилья. Если вам тоже предстоит этот извилистый путь, по возможности найдите хорошего юриста и возьмите на вооружение инструкции Т—Ж.
Планировала получить: квартиру в Новой Москве, 67 квадратных метров за 4 290 000 Р
Убытки: 30 000 Р в месяц по ипотеке и аренда жилья
На готовое жилье в Москве денег не накопили, поэтому взяли в ипотеку квартиру в строящемся жилом комплексе. Понравилась цена, расположение, малоэтажность. Ключи обещали через полтора года.
Но застройщик этого ЖК и еще нескольких в Москве и области строить их, видимо, не собирался, а наши деньги вывел в офшоры через подставные фирмы. Компания обанкротилась, а мы уже пять лет обманутые дольщики. Митинговали, писали письма в разные инстанции, завели уголовное дело, судились. Итог: застройщик на свободе, мы с кредитами в съемной квартире.
Квартира по ДДУ стоила 4 290 000 рублей, взяли в ипотеку 3 000 000 под 11% годовых на 11 лет. Сейчас платим ежемесячно по 30 000 рублей.
Планировала получить: квартиру-студию в Подмосковье, 24 квадратных метра за 2 000 000 Р
Убытки: 3 000 000 Р
Снимала квартиру и хотела купить максимально дешевое жилье. Жилой комплекс тогда только начали строить. Планировались малоэтажные дома с подземной парковкой и приятным общественным пространством. Квартиры должны были сдать с отделкой от застройщика — это для меня тоже было плюсом, так как денег на ремонт не было. Выбрала самую маленькую квартиру-студию с высокими потолками и панорамными окнами. Внесла 300 000 рублей в качестве первого взноса, взяла в ипотеку 1 700 000 рублей.
По договору сдать дом должны были в 2016 году. Первое время действительно строили довольно бодро. А потом грянул кризис, и все замедлилось. Ближе к сроку мой корпус был почти готов, но ЖК должны были сдавать весь сразу.
Сдвинули сдачу на полгода, а потом застройщик сбежал в Лондон.
Сейчас ЖК вроде бы достраивает правительство Московской области. Правда, сначала оно хотело, чтобы дольщики отказались от отделки, а теперь, похоже, просто тянет время.
Мне эта квартира уже и не особо нужна, но я не могу ни продать ее, ни рефинансировать ипотеку без права собственности. Снижать процентную ставку банк не согласен. Переплатила уже больше миллиона рублей, в сумме потеряла 3 миллиона. Даже если дом наконец сдадут, я вряд ли выйду хотя бы в ноль.
Планировала получить: квартиру-студию в Подмосковье, 26 квадратных метров за 2 629 000 Р
Убытки: две цены квартиры, переплата за несделанную отделку, ремонт за свой счет
Искала в ипотеку небольшую квартиру с отделкой недалеко от Мкада. Нашла маленькую студию с отделкой и хорошей планировкой. ЖК был аккредитован Сбербанком, это вызывало уверенность, что дома, уже облицованные вентфасадом, сдадут в срок — к концу 2015 года. Обещали построить дорогу, школу, ТЦ. Все выглядело радужно. Родители помогли — решили платить ипотеку, пока не перееду в эту квартиру, а дальше сама.
Активисты бомбили ответственные органы и ведомства жалобами, проводили митинги, одиночные пикеты, записывали видеообращения на прямую линию с президентом. Обманутые люди из Нижнего Новгорода, где бросил стройку этот же застройщик, выносили на митинг гроб.
В знак того, что один из их дольщиков умер, не дождавшись квартиры.
Первоначальный взнос по ипотеке составил 450 000 рублей. Платили сначала 13%, теперь 12%. За 15 лет выплат получится почти двойная цена квартиры. Но продать ее сейчас или получить вычет по НДФЛ невозможно. Взять другую квартиру в ипотеку тоже не получится: все средства заморожены в этой. Я продолжаю снимать жилье, а родители не могут уйти на пенсию из-за ипотеки. За это время я успела стать женой, развестись и снова собраться замуж. И уже не уверена, что буду жить в этой квартире, если когда-нибудь ее получу.
Планировал получить: квартиру-студию в Подмосковье за 3 100 000 Р
Убытки: 4 100 000 Р с учетом ипотеки, аренда жилья
Но тут застройщик, распродав жилье в нашем и соседнем корпусах, решил не заканчивать строительство и вывести порядка 4,5 млрд рублей в офшор. Корпуса, начатые в 2013 году, до сих пор не закончены. В начале 2019 года компания ушла в контролируемое банкротство, украденные деньги не вернули, обманутыми остались пять тысяч дольщиков. Правоохранительные органы бездействуют.
Не покупайте квартиры в России, по крайней мере не берите строящееся жилье: вы играете в лотерею на свои миллионы, часто ипотечные. Никакие федеральные законы, эскроу-счета, прокуратура и Минстрой вас не защитят.
Планировал получить: однушку в Уфе за 1 200 000 Р
Убытки: стоимость квартиры
Решил купить жилье в том же ЖК, в котором сестра уже получила квартиру. Но у моего дома еще нет и фундамента. Уже сменилось правительство, которое обещало помочь, а стройка не может сдвинуться с мертвой точки.
Покупать жилье по ДДУ оказалось невыгодно, заработал только невроз и скандалы в семье. Лучше покупать вторичку или строить собственный дом. ДДУ — это всегда риск остаться без денег. Закон никого не защищает: если застройщик обанкротится, то по исполнительным листам люди ничего не получат. Вот и приходится ждать, пока построят.
Планировала получить: квартиру-студию в Ленинградской области, 30 квадратных метров за 1 900 000 Р
Убытки: переплата по ипотеке, аренда жилья — 300 000 Р
Купила в ипотеку студию в 300 метрах от Кольцевой автодороги. Выбирала по соотношению расположения и стоимости. Застройщик в то время был одним из самых крупных в Санкт-Петербурге.
По договору сдать дом должны были в марте 2017 года, но вскоре стало понятно, что стройку вовремя не закончат.
У юриста узнала, что если расторгну договор, а застройщик обанкротится, то я останусь без денег и без квартиры.
Решила дожидаться. Но за последние полтора года на стройке не было ни одного рабочего. Застройщик проходит процедуру банкротства.
Студия стоила 1 900 000 рублей, я брала ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Осталось выплатить еще 750 тысяч. Но у банка отозвали лицензию, потому что он принадлежал компании-застройщику. Теперь плачу через Агентство по страхованию вкладов, это очень неудобно.
Никому не советую брать в стройке первое жилье, да еще и в ипотеку: трудно платить и за аренду, и за кредит. Ни денег, ни квартиры — лишь призрачные надежды, что дом все-таки достроят.
Купила квартиру в Новой Москве. Понравилась малоэтажность, лес и река рядом. Привлекла возможность купить мансарду и сделать второй этаж. Общая стоимость составила 3 600 000 рублей. Вложила накопленные 400 000 рублей и взяла ипотеку.
Дом обещали сдать через год, стройка шла полным ходом. Но потом срок сдачи стали переносить каждые полгода. В 2019 году застройщик был признан банкротом, дом все еще не сдан, и квартиру теперь продать нельзя. Спустя 4,5 года ее рыночная стоимость — 4 500 000 рублей.
Мне все еще приходится выплачивать ипотеку и отдавать за съемное жилье по 30 000 рублей в месяц. За все время аренды уже потратила 1 260 000 рублей.
Планировал получить: квартиру в закрытом дворе с паркингом во Владикавказе
Убытки: 1 700 000 Р
В 2013 году купил квартиру в девятиэтажном доме с паркингом на набережной, недалеко от центра города. В 2016 году, когда жилье должно было быть введено в эксплуатацию, строительная компания обанкротилась. Дом был построен на 70%, деньги возвращать никто не собирался.
Создали ТСЖ. Усилиями дольщиков дом почти достроили, хотя многие до сих пор не внесли установленную собранием кредиторов плату. Остается еще много работы, а с канализацией и газоснабжением могут помочь только власти. Но пока что от администрации города и министерства республики слышим одни обещания.
Потерял 1 700 000 рублей — это общая сумма с учетом всех вложений, в том числе дополнительных сборов после банкротства застройщика и оплаты адвоката для включения в реестр кредиторов. Больше никогда не буду приобретать недвижимость в строящемся доме: даже наличие лицензии и положительные отзывы о застройщике не дают гарантий.
Планировала получить: квартиру в Мытищах
Убытки: ипотека под 19% годовых, аренда жилья
Стройка была многообещающей: застройщик быстро сдал другой ЖК в этом же районе. Но наш дом стоит недостроенным уже более десяти лет.
Квартиру брали по ДДУ в ипотеку под 19% годовых. Надеясь на сдачу дома в 2015 году, продали свое жилье под первоначальный взнос. И теперь с двумя детьми вынуждены снимать квартиру. Дом не достроен, стоимость аренды растет, проценты по ипотеке не уменьшаются.
Планировала получить: однушку в Новосибирске, 34 квадратных метра за 740 000 Р
Убытки: стоимость квартиры
Дом должны были достроить к совершеннолетию старшего сына — ему и предназначалась квартира. Решили покупать строящееся жилье из-за близости к нашему дому, а еще потому, что большая часть вторички рядом — устаревшее по многим параметрам жилье.
Застройщик выглядел солидно, имел все документы и строил сразу несколько объектов. Все стали долгостроями. Строительство приостановилось спустя год, а еще через пару лет совсем заглохло. Компания обанкротилась, застройщика осудили на десять лет за мошенничество и вывод средств. Доказана пропажа 980 миллионов рублей.
Строительство остановилось на четвертом этаже из 17.
Квартиры были распроданы на 86%, и экономической привлекательности у дома нет. Ни департамент строительства, ни минстрой области не смогли найти инвестора, готового закончить стройку. Огромный дефицит средств не позволяет ЖСК заняться строительством.
От всех инстанций мы получали отписки. Какие-то подвижки в решении наших проблем начались в 2017 году, когда мы стали организовывать митинги и пикеты, привлекать СМИ, использовать мессенджеры и Ютуб.
Выход на улицы, объединение усилий с другими долгостроями города и обмен опытом с объектами всей страны — все это позволило сдвинуть с места громоздкий административный механизм и принять поправки к законам.
За однокомнатную квартиру заплатили 740 000 рублей. Ипотеку не брали: деньгами скинулись все родственники. Когда стало понятно, что надеяться не на что, наскребли на первоначальный взнос и взяли недорогую однушку в отдаленном районе в ипотеку. Этот дом тоже чуть было не попал в ряды долгостроев: сдача задержалась на год из-за разногласий застройщика и минстроя. Квартиру забрали через суд, с недоделками, но уже были рады и этому.
Казалось, что понятие «обманутые дольщики» полностью похоронено.
Полгода следил за стройкой, но после покупки грянул обвал рубля, застройщик кое-как достроил и сдал первый дом, а наш, второй, так и остался без последнего этажа.
Договорились с застройщиком, что дольщики вскладчину выкупят несколько квартир и на эти деньги достроят дом. Начали, но учредители фирмы поссорились, и один из них подал на банкротство. Генеральный директор — видимо, заранее зная об этой перспективе — переписал все свободные квартиры на родственников и друзей. За это его осудили на два года условно. И больше никакого наказания за недострой он не получил.
В рамках процедуры банкротства удалось расторгнуть большинство сомнительных ДДУ, но областной минстрой пока не смог заинтересовать ни одного инвестора.
Покупая жилье по ДДУ, вы приобретаете не квартиру, а обещание ее построить. Обещания далеко не всегда исполняются. Законы, которые должны решать проблемы обманутых дольщиков, работают только для тех объектов, на которых можно заработать.
Когда я учился в 7 классе родители купили 2х комнатную квартиру в строящемся доме.
Закончил школу(11 классов), получил диплом в вузе (4 года) и уже 2 года работаю, а дом вот только начался строить.
Это ещё хорошо, что мы все успели оформить, что квартира нам принадлежит, другие дольщики до сих пор судятся.
Хотела взять ипотеку и купить квартиру в Новой Москве (новостройку в процессе), передумала. Спасибо
Принуждение к добросовестности: что делать, если обманул подрядчик
Несмотря на жизненный опыт, умение разбираться в людях и прочитанные на FORUMHOUSE статьи о том, как правильно выбирать исполнителя для стройки, первичной отделки или ремонта дома, у любого есть риск оказаться обманутым недобросовестными подрядчиками.
В этой статье, опираясь на опыт участников FORUMHOUSE и знания наших экспертов, мы расскажем, что делать, если мы потратили деньги и не получили ничего (или получили халтуру), в какие инстанции обращаться, как вернуть деньги или заставить строителей все переделать.
Как действуют мошенники на строительном рынке
Для измерения уровня мошенничества в строительной сфере в России неоднократно проводились специальные исследования, на эту тему в нашей стране криминалистами написана не одна диссертация. Судя по официальным данным, приведенным МВД РФ, мошенничество в сфере малоэтажного строительства более выгодное занятие, чем во многих других сферах; а так как ему придается видимость гражданско-правовых отношений, это затрудняет привлечение мошенников к ответственности.
По некоторым данным, около 30% заказчиков оказываются обманутыми мошенниками, не получив в обмен на предоплату ничего или только начатую работу, или откровенную халтуру.
Типичное мошенничество в сфере малоэтажного строительства выглядит так: преступники создают видимость фирмы, которая серьезно представлена на рынке малоэтажного строительства, со всеми необходимыми документами, нередко поддельными, с рекламой, с объявлениями о «покупке» стройматериалов. Заказчик отдает предоплату, получает приходный ордер и экземпляр договора. Но потом начало работ откладывается и откладывается, причем исключительно «по объективным и неустранимым причинам»; или часть материалов на стройку завозится, и даже часть работ выполняется, а потом все встает; или работы выполняются, но качество их очевидно низкое и в разы снижающее стоимость объекта.
Это самый главный признак, указывающий на мошенников, которые забудут про вас сразу же, как только получат деньги.
Настораживать должно, если у подрядчика «случаются» форсмажоры вроде воровства документов и оргтехники из офиса, выявляется путаница в документах, вместо подлинников документов предъявляются копии и т.п.
Махинации со сметной документацией
Есть еще такая распространенная практика: в смету может не включаться целый ряд работ, и на определенном этапе заказчик узнает, что ему предстоит дополнительно оплатить монтаж лестницы, стропильной системы, устройство межэтажных перекрытий, вентиляцию и т.п. «Дом под ключ по разумной цене» становится несбыточной мечтой, стоимость объекта увеличивается в разы. При этом в смете указаны верные расценки, но снижен объем стройматериалов, и в договоре предусмотрена возможность увеличения объемов работы. Счета на покупку материалов и оплату дополнительной работы будут предъявлены заказчику по завершении стройки. Цель этой махинации – не обмануть заказчика, а привлечь его низкой стоимостью и обеспечить себя работой.
Сейчас есть бесплатные приложения и программы, с помощью которых можно проанализировать смету и приблизительно оценить стоимость предстоящих работ.
Другая форма махинации со сметной документацией, наоборот, предусматривает явное завышение количества работ и материалов. Анализируя акт выполненных работ, заказчик может увидеть серьезные расхождения со сметой. Такая ситуация сложилась на стройке участницы нашего портала с ником zuzu1.
Она строит дом из газоблоков. Принимая акт выполненных работ по возведению стен, заказчица выяснила, что какие-то материалы не поставлены, какие-то поставлены в избытке. Перерасчет показал, что подрядчик сэкономил более 150 000 рублей.
В одностороннем порядке увеличили количество блоков на 10 м3, в то же время у меня на участке неиспользованных блоков осталось порядка 8 поддонов; в смете значится поставка U-блоков (на сумму 124,8 тыс. рублей), таких блоков не поставлялось – рабочие выпиливали вручную и т.д.
По словам консультанта FORUMHOUSE, юриста Василия Гуцева (ник на FORUMHOUSE Dremlin), смета является способом определения цены в договоре подряда, также это косвенный способ определения подлежащего выполнению объему работ.
Если вы подписали смету, значит, вы согласились с ценой работ и после выполнения можете только оспаривать объемы работ, но не цену. Так что, если в лоб, то перерасчета можете требовать, только если работы не выполнялись, либо если экономия (например, выпиливание U-блоков вместо использования готовых) повлияла на качество работ.
Но он рекомендовал заказчице опираться на ст. 8, 10 ЗоЗПП в части непредоставления полной и достоверной информации о цене работ. Как неспециалист, она была не обязана знать, что количество материалов в смете завышено. А это уже может быть основанием для того, чтобы потребовать уменьшения цены.
В общем, бейте на то, что объем материалов можно было определить из проекта.
Также наши пользователи посоветовали заказчице написать подрядчику аргументированный отказ.
Это бумага, на которой написано: «Аргументированный отказ к акту выполненных работ». Написали мотивированный отказ, далее вам всё объясняют и поясняют, доказывают и обосновывают. Если хотят деньги получить.
Следуя советам наших экспертов, заказчица на этом этапе стройки смогла отбить у подрядчика около 130 тыс. рублей. Этой ситуации можно избежать, если заказывать сметную документацию у сторонней организации. Ее стоимость составит около 1% от всего бюджета строительства.
Кто становится жертвами мошенников
Чаще всего в цепкие лапы мошенников попадают две категории заказчиков:
В строительстве заказчику без дополнительного обучения не обойтись. Чтоб какую-нибудь репку посадить и то ходят на курсы ландшафтного дизайна, как будто это важнее строительства дома.
Еще один вариант – нанять профессионала, который будет следить за вашей стройкой.
Тут всё просто: или вы разбираетесь в основах работы и оценке ее результатов, или вас кинут с вероятностью 95%. Если вы не разбираетесь – вам нужен супервайзер, толковый спец, который обговорит все вопросы с исполнителем, сумеет его оценить и будет контролировать ход работ.
Как забрать у мошенников свои деньги
Участница нашего портала с ником Svetlana_abw подписала договор с подрядчиком на строительство каркасного дома, внесла 100%-ю оплату за фундамент и частичную предоплату на другие этапы работ. Согласно договору, на данном этапе у нее уже должна стоять готовая коробка с кровлей и ЦСП, по факту не завершен и фундамент. Заказчица решила расторгнуть договор и завершать стройку с другой бригадой, но полученные деньги подрядчик ей не возвращает.
К сожалению, практика участников FORUMHOUSE показывает, что дело практически безнадежное. Заказчица, скорее всего, выиграет суд, но кроме сомнительного морального удовлетворения больше ничего не получит.
Как говорит Василий Гуцев, добиться возвращения денег или получения оплаченных услуг в этих случаях малореально, а обращение в полицию закончится отказом в возбуждении уголовного дела.
Можно написать заявление в полицию, они обязаны его принять и рассмотреть, но реально это закончится отказом в возбуждении уголовного дела: гражданско-правовые отношения, обращайтесь в суд. Может помочь только в случае слабонервного подрядчика.
Вот общий алгоритм, который он рекомендует для таких случаев: претензия – в суд – к приставам.
Содержание каждого этапа зависит от конкретной ситуации. Например, по приведенному случаю в претензии указывается на нарушение сроков договора, заявляете об одностороннем расторжении договора и требование вернуть деньги за невыполненные работы. Получив отказ, заказчице следует обращаться в суд с иском о взыскании денег.
В суде встанет вопрос, сколько стоят фактически выполненные работы (может потребоваться экспертиза, если нет подписанных промежуточных актов выполненных работ, или в договоре нет разбивки по этапам строительства, а это тоже затраты), но в принципе решение с вероятностью 90% будет в пользу потребителя.
Сложности начнутся потом: у фирмы денег, скорее всего, не будет. С предпринимателем чуть полегче, он отвечает всем своим имуществом, но и тут он может имущество вывести на друзей да родственников. А заставить приставов работать – та еще задача.
Как писать претензию
Участник нашего портала с ником Pumala заключил с подрядчиком договор на установку забора на общую стоимость 302000 руб. На FORUMHOUSE он пришел на 18 день просрочки предусмотренного договором срока сдачи работ.
Рабочие еле двигаются, не везут материалы и инструмент. Завезли столбы (не все) – делают, что могут.
На FORUMHOUSE заказчику порекомендовали сразу же отправить подрядчику претензию, потребовав, на выбор, выполнения работы и уплатить неустойку или расторжения договора с возвратом денег и неустойку.
Претензии с напоминанием о штрафных санкциях подрядчику необходимо отправлять сразу, по мере возникновения повода, не дожидаясь окончания строительства, чтобы была возможность устранить недостатки. Текст претензии должен быть правильно сформулирован.
Напишите так, как вы бы написали исковое заявление в суд. Изложите обстоятельства дела, со ссылками на пункты договора, акты, квитанции об оплате и прочие документы. Сошлитесь на п. 1 ст. 16 ФЗ о том, что пункт договора о штрафных санкциях является недействительным. Посчитайте неустойку (пеню) по 3% в день. Предложите им удовлетворить претензию в добровольном порядке и напомните, что в случае отказа с подрядчика судом может быть взыскан 50% штраф.
Отправляют претензию на юридический адрес (указанный в ЕГРЮЛ) с уведомлением о вручении и с описью вложения. Опционально, если есть возможность, претензию следует вручить под роспись лично в руки представителю Подрядчика.
Если у подрядчика уже был опыт судебного процесса по ЗоЗПП, и он увидит грамотно сформулированную претензию, то, скорее всего, он сразу пойдет с вами на переговоры.
Не пойдет – обращайтесь в суд по месту своей регистрации.
На FORUMHOUSE вы найдете образцы любых жалоб, претензий и исковых заявлений, которые могут потребоваться в загородной жизни.
Как отказаться от исполнения договора
Согласно Гражданскому кодексу, заказчик может в любой момент расторгнуть договор бытового подряда и заплатить при этом только за фактически выполненную работу и за купленный стройматериал. Но исполнитель должен получить об этом письменное предупреждение.
В случае расторжения договора Заказчик будет обязан оплатить только стоимость тех работ, которые были фактически выполнены исполнителем на день отказа от договора.
Поэтому до момента отказа от договора Заказчик должен:
Если этого не сделать, то объем фактически выполненных работ будет величиной неопределенной. А если такое предупреждение есть, то все работы, выполненные после такого уведомления, вы оплачивать будете не обязаны.
Несмотря на то, что в Законе «О защите прав потребителей» говорится не фактически выполненных, а о принятых потребителем работах, наши эксперты настаивают на соблюдении этих рекомендаций. Если дойдет до суда, данное уведомление покажет ему вашу добросовестность.
Если не будет такого уведомления, ваше поведение может быть расценено судом как злоупотребление правом.
Как не заключить договор с мошенниками
Идеальным вариантом будет нанять для строительства дома своей мечты честных, ответственных, профессиональных и порядочных работников. Для этого следует:
Мы неоднократно рассказывали про работу нашего сервиса – Биржи FORUMHOUSE. Это один из немногих инструментов, делающий наш дикий рынок строительства более цивилизованным и безопасным. Администрация биржи проверяет исполнителей и располагает всеми необходимыми сведениями как о юридических, так и о физических лицах. Обращайте внимание на статус «проверен», на рейтинг и отзывы других заказчиков.
В спорных ситуациях администрация биржи связывается и с исполнителем, и с заказчиками и воздействует на недобросовестную сторону. Многие ситуации, благодаря этому вмешательству, успешно разрешались.
Основной совет: «резать, не дожидаясь перитонита». Договоры заключать на отдельные этапы строительства, с обязательной приемкой; предоплату вносить только под конкретный этап; жестко отслеживать сроки, не верить обещаниям. Это позволит минимизировать потери в случае недобросовестных подрядчиков и в любом случае будет держать подрядчика в тонусе.
На FORUMHOUSE есть специальный раздел, где наши эксперты помогут вам решить споры с подрядчиками. Почитайте нашу статью о том, как перестать бояться и начать строить. Также предлагаем вам статью, которая поможет уже подрядчику уберечься от нечестных заказчиков. Посмотрите видео, которое поможет исполнителю и заказчику найти общий язык.