Квартиросъемщики не хотят съезжать что делать
С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры
«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.
Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Советы экспертов
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста
Сегодня многие люди, обладающие еще одним жильем, сдают «дополнительные» квадратные метры в аренду. Однако периодически эту площадь приходится освобождать от жильцов. Хорошо, если сторонам удается обо всем договориться и они расстаются без взаимных претензий. Но часто собственники вынуждены принудительно выселять квартиросъемщиков. Какие могут быть для этого юридические основания, как правильно провести эту процедуру и о чем полезно знать в данной ситуации, рассказывает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Тамерлан Зеликов.
Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/» — прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.
Договор аренды
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:
Договор найма
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
Как именно выселяют жильцов?
Порядок выселения арендатора/нанимателя будет зависеть от того, имеется ли заключенный между сторонами соответствующий гражданско-правовой договор (либо доказательства фактически сложившихся отношений аренды/найма) или таковые отсутствуют. Но, конечно, только в том случае, если стороны не договорились.
Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры. Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно. Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.
7 советов, которые помогут сдать квартиру и не пострадать от проблемных жильцов
Опыт читателя Т—Ж
Этот текст написал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.
Проблемные арендаторы, безусловно, бывают, но это очень редкое явление.
Я знаю только три примера: с одним сталкивался лично, с двумя другими имели опыт общения знакомые. Выборка — более чем 30 успешных заселений. То есть проблемный жилец — не более чем каждый десятый. Многие арендодатели имеют шанс ни разу в жизни их и не встретить.
В моем случае все решилось при помощи направления досудебной претензии и регулярного капания на мозги. Вежливого, но твердого. Жильцы съехали почти в срок. Потеря в деньгах была несущественна. А теперь немного обобщенного опыта от практикующего арендодателя.
В договоре нужно отдельно добавить блок текста о его конфликтном расторжении и акцентировать на нем внимание арендатора в момент заселения. Например, прописать, в каких ситуациях наступает конфликтное расторжение, как оно происходит, какие предпринимаются шаги по выселению, какие еще принимаются меры вроде пени или увеличенного тарифа арендной платы до ликвидации просрочек. Это неплохо организует и бодрит.
Если вы сдаете несколько квартир и процесс поставлен на поток — неплохо бы найти грамотного юриста и поддерживать с ним контакт. Даже в случае выселения по решению суда есть шанс провести его достаточно быстро. Например, обойтись без прений сторон и вообще протолкнуть дело в обработку намного быстрее.
При заселении нужно включать голову. Если вас что-то смущает, не бойтесь отказать жильцам, даже если вы уже на этапе подписания договора.
В моей истории с неудачными арендаторами виноват я сам. У жильцов были проблемы с логическим мышлением и психикой, и я это заметил еще во время просмотра квартиры и оформления документов. Но я расслабился, опираясь на прошлый беспроблемный опыт.
Аналогичные ситуации были и у знакомых: один заселил наркопотребителя, второй — безработного мужика, которого выгнала жена за пьянство. В обоих случаях проблема была очевидна уже при первой встрече с жильцом.
Со своими арендаторами нужно поддерживать постоянный информационный контакт, а в квартире — регулярно появляться. Если не проявлять себя, у недалеких головой арендаторов со временем возникает иллюзия, что это их дом. А значит, « попробуй-ка меня из моего дома выселить».
Я бы советовал не затягивать решение вопроса с проблемными арендаторами. Не давать им третий, четвертый и прочие шансы. Лучше наличие конфликтного, но однозначного решения, чем бесконечная надежда на то, что все наладится.
По моему опыту, если жилец неадекватный, он вряд ли разбирается в законах и часто их не признает. Его аргументация почти всегда будет лежать за гранью законодательства и логики. Поэтому — да, при выселении вполне работают внесудебные методы урегулирования вопроса. Без членовредительства и нарушений УК, естественно.
Если же жилец угрожает судом, спокойно говорите, чтобы шел и судился, вы не против. Это сразу охлаждает пыл потенциального склочника.
Замена замков или «хозяйский замок» в двери — отличная тема. По краткосрочному договору аренды ни один мастер вскрывать замки не возьмется. А по выписке из ЕГРН или договору купли-продажи — запросто. Один раз потеряв доступ к своим вещам, жильцы съезжают достаточно бодро. Доказать какой-то ущерб в суде — невозможно.
Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории
Да, и сдают чаще всего с предельно бюджетным ремонтом и ветхой мебелью. Потом к их состоянию предъявляют какие-то претензии. Особенно если снимают годами.
Светлана, ветхими становятся, из-за съемщиков, ничего не имеющих в собственности, которые думают- платим за то что живем, и можно свинячить.
Светлана, вы квартиросъёмщик? Если были хозяином, знали бы, какие сложности бывают с большинством из вас.
Светлана, да, я бы от такого точно съехал. У меня опыт аренды небольшой но благо арендодатели попадались вменяемые и визитами не беспокоили меня вообще.
Sergey, если, как пишет Светлана, ‘постоянно появляться в квартире’, то все съедут) Однако в статье другая формулировка совсем.
Роман, а какая хозяину разница, кто его замок взломает?
Длительный опыт сдачи квартир имею, знаю, могу, практикую. Ныне, с развитием доступной ипотеки, очень тяжело приличных квартиросьемщиков в Воронеже найти. Молодые люди 20-25, одинокие мужики «безработные», заробитчане или окрестные селяне, вот типичный портрет. Очень толковые советы от автора, спасибо!
Светлана, нет, я про нормальный ремонт. У моих друзей было. Они лет семь в квартире не появлялись, очень вежливые люди, арендаторы тупо не пускали. Попав в квартиру, обнаружили погром. Делали косметику с заменой сантехники и т.д.
Про обои и потолки вы сильно не в теме. Осенью переделывала своим жильцам прихожую, грибок под обоями пошёл. Только прихожую. Полтинник улетел (снятие старого, штукатурка, т.к. хрущевка и стены сыпятся), обработка от плесени и обои, заодно в ней электрику сделали нормальную.
Pavla, 7 лет?
За 7 лет произойдет куча естественных вещей и какой-быто ни был ремонт понадобится. Будет нужно менять ламинат, ведь он наверняка где-то отколупается, поклеить и покрасить обои, поменять какую-то мебель.
7 лет это большой срок. Через 7 лет квартиросъемщики не могут вернуть квартиру в том же состоянии, в каком она была раньше если они жили в квартире
Сергей, ясен пень, есть износ. Но я не о нем. У моих родителей ремонту уж больше 15 лет, но желания срочно менять сантехнику, потому что на неё даже смотреть омерзительно, не возникает. Я о том случае, когда глобально все убито, и собственник в квартиру даже попасть не мог.
Светлана, именно о том, чтобы не оставлять жильцов в квартире без визитов хозяина, в статье и написано.
Под погромом, насколько помню, загаженный животными паркет, убитая сантехника и т.п.
Насколько выгодно быть рантье? Ходят слухи, что вложения в недвижимость с последующей сдачей выгодно с точки зрения диверсификации капитала. Да еще и частичная занятость по присмотру за недвижимым добром.
Касательно занятости, есть возможность регулировать уровень вовлечения. Я сдаю вдолгую. Заселения-выселения происходят несколько раз в год. Терпимо. Знаю упоротых арендодателей, которые 5-6 квартир сдают посуточно. Это фулл-тайм загрузка с ненормированным рабочим днем. Знаю арендодателей, которые сдают квартиры через услугу доверительного управления. Это минус 10-20% от выручки в пользу агентства, но геморроя вообще никакого. Агентство само выселяет-заселяет и стрижет квартплату, переводит деньги на счет владельцу каждый месяц. В МСК и СПБ таких агентств много, не знаю как в регионах.
Михаил, охрененно невыгодно честно вам скажу. причем итоговая доходность в районе 6% годовых что в офисной недвижимости, что в жилой. конечно лучше иметь свою недвижимость чтобы в ней жить (оплачивать ипотеку левых людей неприятно) и стоит иметь вторую недвижимость не сколько как актив, сколько для своих детей. но как источник дохода неждвижимость вообще так себе (если только не продать с большой выгодой но на это рассчитывать нельзя, это лотерея)
Степан, Вы, как я понимаю, посутку имеете в виду. Если так, то это вообщераные вещи. И вся посутка сейчас умерла и в Москве, и в СПб.
Я много лет снимала и сейчас тоже снимаю. И три года сдаю свою квартиру. Делала в ней косметику, проходила в другой квартире и полноценный ремонт, когда «разрушим до основанья, а затем». Арендодатели мне встречались разной степени вменяемости и порядочности, а вот с жильцами пока везет, но и договор прикрывает все возможные ситуации. Во что именно вы не верите, в то, что, пренебрегая элементарной гигиеной и ответственностью чужое имущество можно угробить вхлам?
И да, да. Чужое имущество, чужие вещи, чужие метры. Это понятно. Сдавать-то тогда зачем? Даже идеальные жильцы ходят по паркету, пользуются ванной, готовят на вашей плите. Вот негодяи. Нет бы просто платить и не жить в «чужом имуществе».