Квартиры в кооперативе что это такое
ЖСК как схема покупки квартиры
Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.
Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.
ЖСК — что это такое
История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.
Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.
Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.
Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.
Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.
В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).
Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.
Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
Преимущества
Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:
Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.
Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.
Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его 
участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.
Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.
Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.
Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.
Недостатки
Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:
В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.
Порядок покупки квартиры
Организация ЖСК
Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:
Приобретение новостройки
Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:
Оформление права собственности на квартиру
Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:
На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.
Возможные риски при покупке квартиры
Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:
Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.
Как обезопасить себя от обмана?
Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:
Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.
Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.
Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.
Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.
Отзывы покупателей
Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.
Жилищный кооператив – мошенническая схема. Как не стать жертвой
В силу специфики своей деятельности у меня довольно много рекламы в Интернете и о покупке, и о продаже объектов недвижимости. Естественно, с учетом сумм, указанных в объявлении, мой номер телефона прям лакомый кусок для всевозможных мошенников (почему-то тот факт, что я риелтор и эти объекты не мои личные, они слегка упускают). Поэтому всевозможные предложения пассивного дохода, новейшие крутейшие бизнес-стратегии, вложения в суперпуперкрутые схемы стабильно льются как из рога изобилия. В принципе, уже привык и просто игнорирую очередного звонаря, который предлагает мне вложиться в фондовый рынок и предлагает себя в качестве лучшего эксперта в этой сфере.
О схемах мошенничества в сфере недвижимости я уже писал, большинство из них людям и так знакомы. Но есть одна схема, которая поставлена на ОЧЕНЬ ШИРОКУЮ НОГУ! Называется она «жилищный кооператив».
И есть компании, которые очень большое количество людей в эту схему завлекли.
Отчего же так?
Возникает вопрос: а почему же люди так легко ведутся? Почему не видят очевидных вещей?
1. Внешне все в рамках закона: понятие «жилищный кооператив» регламентировано законом, в частности главой 11 Жилищного кодекса.
2. Психологический момент. Люди привыкли к тому, что мошенники что-то просят, а тут наоборот – предлагают. Притом ни что-нибудь, а КВАРТИРУ в рассрочку без переплаты! Ну как тут откажешься?
Как меня пытались завлечь в кредитный кооператив
Однажды мне поступил звонок с предложением очень выгодного сотрудничества – предлагать своим клиентам квартиры в рассрочку без переплат, еще и получать за это процент! НУ что делать? Люди же просят прийти на встречу и очень внимательно ознакомиться с невероятным предложением.
Активируем режим наивного чукотского мальчика, дорогой костюм меняем на свитер из секонд-хенда и вперед, к светлому будущему и проценту с каждой сделки.
На встрече мне бегло пояснили, что схема называется вступлением в жилищный кооператив, человек платит «совсем незначительные» (чуть больше 300 000 рублей) вступительные взносы, потом платит либо 35%, либо 50% от стоимости приобретаемой недвижимости, дожидается своей очереди в пределах полугода, получает квартиру и остаток платит равными платежами на протяжении 10 лет без каких-либо процентов.
А еще под шумок мне вещают ценнейшую информацию о том, что за каждого приведенного клиента я буду получать комиссионные вплоть до 1000 ЕВРО. (наверное, ждали, что сейчас у меня в голове калькулятор с ума сойдет от этих невероятных цифр).
Говоря простыми словами, мне пытались заговорить зубы, чтобы за всей этой мишурой из брошюр и регалий не было видно сути вопроса. Чтобы в погоне за выгодой я (как в принципе любой человек) должен был потерять голову и быстрее подписывать все, что мне подсунут. Наивные дети Чукотки.
Для начала решил включить «подторможенность» и позадавать наводящие вопросы вроде как с целью до конца разобраться…
С виду, действительно, все выглядит неплохо: человек подписывает договор на вступление в жилищный кооператив (ЖК), вносит деньги, впоследствии получает квартиру, за которую платит рассрочку без процентов!
Но! Квартира покупается на имя ЖК, то есть в договоре купли-продажи и, как следствие, в выписке из ЕГРН правообладателем значится ЖК, а не человек, отдавший свои деньги. Безусловно, человек на уровне документов, зарегистрированных в УФРС, не значится никак, т.е. по факту он НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ВЛАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ. Все его отношения с ЖК регламентированы только внутренним договором с ЖК.
Тут я задаю первый неудобный вопрос:
«Товарищи, а скажите, пожалуйста, что мешает председателю ЖК, который обладает правом подписи без доверенности, просто взять и в один момент продать все квартиры, которые есть на балансе ЖК? По сути, из своего кармана он в эти квартиры не вложил ни копейки – это все деньги пайщиков. Плюс к этому, деньги имеющиеся в наличии, находятся на счету, к которому он так же имеет практически единоличный доступ. Ведь он же может эти деньги так же вывести через фирмы-однодневки. И со всеми деньгами: и со счета, и от продажи квартир – укатить в какую-нибудь благополучную страну, которая никогда не выдает преступников? Да, это будет безусловное мошенничество, только спросить уже будет не с кого! Человека нет, у квартир – новые владельцы!»
И тут я услышал аргумент, от которого чуть не впал в истерику от смеха: «Вы что! Это честнейший человек, который никогда так не посмеет сделать! Тем более по уставу он должен спросить всех пайщиков (про одобрение крупной сделки можно даже не заикаться».
Как вы сами понимаете, любые попытки указать на то, что юридическое лицо вправе распоряжаться своим имуществом (а как мы выяснили выше, квартира принадлежит именно юридическому лицу, а не гражданину), натыкались на непробиваемую стену полной безграмотности.
Тогда я задал следующий вопрос: «Товарищи, предположим, я в это вписался, квартира стоит 5 млн, 2,5 –
мои, 2,5 – ваши, получается я у вас беру 2,5 млн и за 10 лет отдаю 2,5 млн. Встает резонный вопрос: вы про инфляцию что-нибудь слышали? Или на вашу суперструктуру она не распространяется?»
Как вы сами понимаете, опять посыпались популистские лозунги про армию юристов и бухгалтеров, которые все рассчитали. Естественно, юридически обоснованного ответа я не получил.
В принципе, на этом встреча была закончена, не считая того, что, естественно, меня обвинили в некомпетентности и в излишней подозрительности, также мне сообщили, что им жаль моих клиентов, которых я лишаю нереальной возможности купить квартиру без лишних переплат, а обрекаю их на ипотечное рабство.
Правовая основа жилищных кооперативов и в чем здесь нарушение закона
Придя домой, решил освежить знания в области жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Данные сведения содержатся в главе 11 Жилищного кодекса. В частности, пункт 2 статьи 110:
«2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома». Важный нюанс: речь идет именно об ОДНОМ доме, а мне предложили выбрать ЛЮБУЮ квартиру на вторичном рынке. Уже нарушение.
Далее: Пункт 1 статьи 112 Жилищного кодекса:
«Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». Никого ничего не смущает.
Ну и вишенка на торте: пункт 3 статьи 124-илищного кодекса:
«3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе».
Т.е., на основании закона, владельцем недвижимости должен выступать именно гражданин, и правовой основой для этого является членство в жилищном кооперативе, естественно с поправкой на пункт 1 данной статьи о размере внесенного паевого взноса.
Схема мошенничества простыми словами
Для тех, кто не очень разбирается или не хочет разбираться в юридических тонкостях, поясню на пальцах.
В нашей стране права залога и обращения взыскания на заложенное имущество регистрируются на уровне государства. Если вы покупаете квартиру в ипотеку – залог регистрируется в УФРС! Дальнейшее отчуждение объекта недвижимости возможно только с согласия залогодержателя!
Если вы покупаете машину в автокредит – залог регистрируется в нотариальной палате.
К чему этот ликбез? Помните, я задавал вопрос, почему владелец кооператива не может продать все квартиры без согласия всех пайщика?
Теперь задайтесь вопросом, как государство может узнать о том, что владелец квартиры на самом деле человек, а не Жилищный кооператив? В управлении Федеральной регистрационной службы есть договор купли-продажи с юрлицом, есть выписка из ЕГРН, подтверждающая, что именно жилищный кооператив является владельцем данного объекта недвижимости – и всё! На уровне государственного органа физическое лицо (пайщик) не фигурирует вообще никак. Юридически его не существует!
О вашем внутреннем договоре между вами и ЖК государственному органу ничего не известно! У него нет ни малейшего основания отказать жилищному кооперативу в продаже имущества, принадлежащего ему.
Но почему-то люди не задумываются о таких правовых последствиях. Они верят брошюркам, плакатикам, рассказам про тысячи счастливых владельцев квартир.
Интересно, а благословения монахов Шаолиня нет в перечне разрешительной документации.
А почему нет судов и недовольных?
Но здесь возникает резонный вопрос ко мне: если же на самом деле схема мошенническая и существует давно, почему нет недовольных, обманутых, почему еще суды не завалены исками? Вопрос резонный – отвечаю:
«Вспомните МММ: чтобы украсть миллиард, нужно людям дать миллион! Какой смысл кидать кого-то на 50–100 квартир, если можно подождать совсем немного, люди сами приведут своих друзей, коллег, знакомых – и вот тогда уже играть по-крупному?»
Сколько будет это продолжаться – я не знаю. Может, год, может, 5, но конец точно будет, и будет он явно не в пользу дольщиков.
По понятным причинам я не называю наименования данного кооператива, но большинство и так поняли, о ком речь, ну а кто не понял – Гугл в помощь, очень легко и быстро можно разобраться.
Надеюсь, статья была вам интересна, очень жду ваших комментариев.
За оценку публикации лайком буду отдельно признателен.
Описанная схема – мошенничество?
Проголосуйте, чтобы увидеть результаты
Нет, автор наговаривает на честных бизнесменов, которые стараются что-то сделать для людей
Что такое жилищный кооператив?
Собственная жилплощадь — одна из основных потребностей и мечта едва ли не каждой российской семьи. Единицы могут позволить себе покупку жилья за свои средства, особенно в молодом возрасте. Первый вариант, который приходит на ум, — ипотека. Но высокие проценты делают ее недоступной для огромного количества семей. Мало кто знает, что современное законодательство предусматривает возможность приобретения недвижимости через жилищные кооперативы. Что это, как работает и какие возможности дает — читайте далее в статье.
Смысл жилищного кооператива
С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.
Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.
Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.
Виды жилищных кооперативов
Впервые подобные объединения появились еще в СССР, но то время не отличалось разнообразием возможностей получить собственное жилье. В современной России законодательная база выделяет три вида кооперативов:
Каждый из их имеет свои особенности, при этом ЖК и ЖСК регламентируются Жилищным кодексом, а ЖНК — соответствующим федеральным законом.
Жилищный кооператив
Такое объединение создается под продажу объектов конкретного дома, причем стать членом кооператива можно как на этапе сдачи дома, так и в процессе его эксплуатации. Заселение в квартиру до выплаты полной стоимости происходит по праву пользования. После оплаты всего объема взносов недвижимость передается в собственность от ЖК к его участнику. Количество участников кооператива при этом не ограничено.
Этот вид объединений — самый старый и поэтому проверенный временем. К тому же, ЖК наиболее универсальны, в том числе из-за особенностей законодательства, при этом их число в стране очень небольшое. Покупка квартиры происходит в порядке очереди, среднее время рассрочки составляет 10 лет. Привлечение кредитных средств возможно, если это предусмотрено уставом сообщества.
Жилищно-строительный кооператив
Его принцип работы совпадает с простыми ЖК. Разница лишь в том, что при ЖСК правовые отношения возникают еще во время строительства жилого дома. При этом строить можно только малоэтажные здания, а количество участников ЖСК должно совпадать с числом квартир в планируемой постройке. Документы на собственность оформляют при соблюдении двух условий — полной выплаты пая и сдачи дома.
Такой вариант кооператива достаточно удобен, потому что весь этап строительства контролируется членами ЖСК, однако при этом у него хватает минусов:
К тому же репутация ЖСК несколько подорвана из-за того, что под видом кооператива строительные фирмы часто проворачивали мошеннические схемы с выводом взносов пайщиков. Как правило, такие дома оставались недостроями длительное время, а участникам кооперативов приходилось обращаться в суд для защиты своих прав.
Еще один интересный момент заключается в том, что часто застройщики оформляли свою деятельность под ЖСК для получения льгот вместо заключения обычных договоров о долевом строительстве, которое регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ вместо указанного выше ФЗ-215.
Жилищно-накопительный кооператив
Цель ЖНК — такое же обеспечение членов кооператива жилплощадью, но есть одно существенное отличие от предыдущих видов — квартиры покупают в разных домах, порой даже городах, а не в одном конкретном здании. Чаще всего пайщик накапливает определенную долю от стоимости жилья, и после этого ему покупают недвижимость. До окончания выплат она находится в собственности кооператива.
ЖНК имеет ограничение по количеству пайщиков: их число не должно превышать 5 тысяч человек. К тому же, претендовать на покупку квартиры член кооператива имеет право только после истечения двух лет с момента вступления в объединение. В случае прекращения членства срок возврата уже перечисленного пая составит не менее полугода. Максимальное время возврата — два года.
ФЗ-215 предусматривает возможность привлечения займов со стороны при недостатке собственных средств. Размер кредита ограничен — не более 70% от размера паевого взноса и не более 40% от всей стоимости имущества кооператив. Эта практика стала популярной, что в итоге послужило причиной частых банкротств ЖНК и мошеннических действий с кредитами. Также использование кредитных средств приводит к удорожанию объектов, снижая целесообразность участия в ЖНК.
Жилищные кооперативы выбирают председателя правления, а также могут назначить ревизоров: одного из членов, не связанных с правлением или стороннего человека. Деятельность объединений регулируется законом, обеспечивается уставом и подтверждается прозрачной бухгалтерской отчетностью. Текст устава подготавливают до регистрации ЖК, обсуждают на собрании участников и утверждают всеобщим голосованием. Члены ЖК должны ознакомиться с документами и подписать их.
Права и обязанности членов кооператива
Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.
Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):
Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.
Выводы
Покупка жилья — ответственное и важное дело. Когда по каким-то причинам не хватает собственных средств на полную стоимость недвижимости, можно воспользоваться членством в жилищных кооперативах. Его суть — возможность приобрести квартиру в рассрочку. Этот вид объединений регулируется российским законодательством. При выборе кооператива нужно обратить внимание на его надежность, отзывы и бухгалтерскую отчетность — в таком случае риски будут минимальными. Если остались вопросы — обращайтесь за консультацией к специалистам АН «Трансферт»!