Пул апартаментов что это
На рынок выведен новый пул апартаментов в комплексе NEOPARK
Покупателям предложены юниты на 5 и 9 этажах. Они отличаются большим разнообразием планировочных решений: от компактных студий с пятью окнами до панорамных 75-метровых трехкомнатных апартаментов.
Напомним, NEOPARK состоит из трех 12-этажных домов, расположенных вдоль Пулковского парка. Комплекс общей площадью чуть более 24 тыс. кв. м рассчитан на 253 юнита от студий площадью 34 кв. м до трехкомнатных апартаментов евроформата площадью 76 кв. м.
NEOPARK будет введен в эксплуатацию во II квартале 2021 года, а ключи от апартаментов владельцы получат до 30 декабря 2021 года.
Рынок инвестиций в недвижимость будет постепенно восстанавливаться
Объем инвестиций в недвижимость РФ в первом полугодии вырос на 19%
Открытие трех торговых комплексов в Петербурге могут отложить
Площадь новых торговых точек в ТЦ Петербурга в первом полугодии сократилась на 70%
Новый комплекс Putilov Apart выйдет на рынок в сентябре
ПОДРЯДные квартиры: Что это и как такое жилье влияет на стоимость квадратных метров
Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру. Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры». Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?
Что такое «подрядная квартира»?
Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры». Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение:
–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы. То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком. Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами.
Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена. По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами. Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.
Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.
«Продам недорого подрядную квартиру»
Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.
Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».
ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.
Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.
Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков:
–– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент. Тогда застройщику это становится выгодно.
То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.
Вот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov:
– Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона. Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку. Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив. Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца».
Доля риска
У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров:
–– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика. В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры.
Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом:
–– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре. В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.
Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге например таких случаев было очень много. Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема. А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.
Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:
–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств. Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику. У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе. Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.
Чаще всего такие квартиры – это первичка. Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить. Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия.
О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment:
–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски. Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир. Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.
Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком. Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя. И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.
Аналогичный совет дает и Юрий Завидов: «Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости».
Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше. Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится?
Перспективы подрядных квартир
Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения:
–– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике. Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к. данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден».
Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости:
–– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами. Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос. Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть. Пойдут вниз ипотечные
ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.
Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке:
–– Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.
Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад. Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.
Топ-4 способа инвестировать в недвижимость прямо сейчас (даже с небольшим капиталом)
Как известно, заработать деньги — еще только ползадачи. Еще сложнее эти деньги надежно сохранить, приумножить и заставить их работать на себя. Поэтому сегодня мы разберем топ-4 способа, как можно инвестировать в недвижимость. От самых простых до более сложных. О т самых рисковых до наиболее безопасных. При большом и малом капитале. Поехали >
Купить/продать/сдавать аренду недвижимость
Самый простой (и одновременно самый сложный!) способ заработать на недвижимости, который первым приходит на ум: купить/построить/продать/сдавать в аренду недвижимость. Действительно, людям нужно где-то жить (особенно в Москве). Нужно работать. Нужно открывать новые «Магниты» и «Пятерочки». Отдыхать тоже нужно. Людям нужна крыша над головой!
И здесь открывается безграничное многообразие возможностей, например:
купить квартиру/студию в России или зарубежом, сделать ремонт/перепланировать на студии — и затем сдавать в аренду на долгосрок понаехавшим или посуточно на Airbnb ;
купить квартиру на котловане — и затем продать подороже, когда дом будет окончательно сдан;
купить или построить коммерческую недвижимость (небольшой офисный центр или торговый комплекс);
получить дальневосточный гектар земли бесплатно, начать выращивать там всякие травки и делать модные сейчас органические продукты и косметику… ой, подождите, это уже не то.
Но вариантов действительно море и все зависит только от вашей фантазии, предприимчивости, продуктивности, моральной готовности и знания юриспруденции.
Правда, минусов тоже хоть отбавляй. Я сейчас не буду говорить о таких банальных вещах, что самостоятельные инвестиции в недвижимость требуют множества времени, сил, знаний и бумажной волокиты, объект не факт, что со временем подорожает, квартира на котловане может не достроиться, а арендные площади могут простаивать месяцами.
Лучше остановимся на двух самых главных минусах:
Один мой партнер из регионов построил небольшой торговый комплекс мелкого пошиба, знаете, такой на 2-3 этажа, какие часто бывают у дома. Для начала ему пришлось столкнуться с тем, что вся земля в городе была уже поделена между людьми, близкими к мэрии, но не будем об этом. И вот, однажды к нему постучали господа из известной продуктовой сети и предложили ультиматум цену чуть-ли не в 5 (!) раз ниже той, на которую он рассчитывал. Он, понятное дело, отказался. А в итоге пресловутая сеть открыла очередной магазин прямо напротив его тк, а его прекрасная площадь пустовала еще как минимум полгода.
недвижимость сама по себе является одним из самых неликвидных активов. Если обстоятельства на рынке изменятся (непредсказумая российская действительность!) или вам внезапно понадобятся деньги, то вы не сможете просто так взять и избавиться от своего объекта, и он может ждать своего часа месяцами, продолжая высасывать средства на обслуживание. Нет, конечно, можно воспользоваться срочным выкупом у какого-нибудь агентства недвижимости, но вряд-ли вы инвестировали в объект для того, чтобы продавать его за бесценок, в 2 раза дешевле рыночной цены, верно?
Подсказка: с помощью американского инвестиционного холдинга вы можете купить недвижимость в США с минимальными рисками и усилиями. Причем речь идет не только о жилых квартирах и домах на территории любого американского штата, но и многоквартирных домах, коммерческих объектах и объектах foreclosure, чьи владельцы находятся на грани банкротства и их имущество уходит с молотка.
У компании есть свои риэлторы, которые предлагают полный набор услуг по приобретению и сопровождению объектов недвижимости, в том числе:
подбор недвижимости, исходя из ваших предпочтений, размера капитала и ожидаемой доходности;
покупка объекта, в том числе в ипотеку при 30% первоначальном взносе, а также сопровождение процедуры сделки;
поддержка недвижимости, например, страхование и уплата налогов;
управление объектом, например, проведение ремонта, сдача в аренду и отслеживание сборов арендной платы;
профессиональные консультации по всем сопутствующим вопросам, к примеру, нюансам налогообложения.
Чтобы узнать подробности, просто оставьте заявку. Это абсолютно бесплатно и ни к чему вас не обязывает.
Купить акции REIT (инвестиционных фондов в недвижимость)
REIT ( R eal E state I nvestment T rusts) — это инвестиционные фонды, которые специализируются на покупке/строительстве/продаже/сдаче в аренду объектов недвижимости, а также работают с ипотечными ценными бумагами. В частности, самыми распространенными являются долевые REIT ( equity REIT ), которые занимаются продажей и арендой различных типов недвижимости. Последние могут специализироваться на объектах отдельного сектора (например, жилые апартаменты, ритейл, офисы, производственные площади, дата-центры, холодильные склады, инфраструктурные здания) или быть смешанными.
Главное преимущество REIT в том, что:
они обязаны распределять не менее 90% дохода в виде дивидендов.
По сути, получается такой гибрид между инвестициями в недвижимость и инвестициями в акции. Фишка в том, что вы зарабатываете не только на росте цены акций, но и получаете щедрые дивиденды, которые зачастую гораздо выше, чем у нашумевшей Татнефти большинства компаний других сфер. Ну, и конечно, ликвидность акций и отличная диверсификация по объектам и географии прилагаются.
Купить акции REIT можно на Санкт-Петербургской бирже через брокера, типа Тинькофф Инвестиции (но выбор будет очень ограничен), а также на Нью-Йоркской фондовой бирже с помощью американского инвестиционного холдинга (так доступно более 150 вариантов + все многообразие ETF).
Минусы: REIT — вещь довольно узкоспецифическая и в наших краях малораспространенная, поэтому четкой, конкретной и достоверной информации на русском языке по ней не так уж и много, а та, что есть, может быть устаревшей или вводить в заблуждение. Поэтому, если вы хотите инвестировать в фонды недвижимости, то лучше проштудировать англоязычные интернеты или обратиться за профессиональной консультацией.
Инвестиционные линии строительных компаний
Минусы: нужно понимать, что акции строительных компаний все-таки несколько дальше от недвижимости, чем акции REIT. И еще дальше от акций коммунального сектора и золотодобывающих компаний, которые традиционно считаются тихой гаванью и безопасным активом. Так что не забывайте, что происходит с ними во время кризиса или как они могут рухнуть на 20% за день из-за какого-нибудь фейкового письма.
Инвестиционный пул на недвижимость
Здесь все просто: инвесторы скидываются деньгами в общий инвестиционный пул, на эти деньги покупается недооцененная, но перспективная недвижимость по цене ниже рыночной, а затем она продается на десятки процентов дороже. Чтобы увеличить стоимость объекта, проводится дополнительная предпродажная подготовка — например, в земельных участках, это межевание на небольшие участки, расчистка деревьев, проведение подъездных путей и налаживание коммуникаций.
гарантированную доходность — если речь идет о благонадежном инвестиционном пуле, то доходность инвесторов фиксируется в договоре, а объект недвижимости выступает залогом и обеспечением;
небольшую сумму для входа — минимальная сумма инвестиции составляет около 100 000 рублей, хотя сама недвижимость может стоить десятки миллионов;
быстр ую оборачиваемость денег — в среднем реализация пула занимает 3-6 месяцев (в случае с крупными проектами, сроки могут увеличиться до 9-12 месяцев).
Минусы: найти инвестиционный пул на недвижимость сложно, а найти хороший надежный и безопасный пул с легальной стабильной схемой и выгодными условиями для инвестора практически невозможно. Обычно такие пулы работают в закрытом режиме только для своих, а присоединиться к ним можно только по личному знакомству.
Помимо всего прочего, вы получаете:
официальный договор с ИП, в котором зафиксирована вся информация о земельном участке и условия прибыли;
эффективную, отработанную и оптимизированную схему, проверенную временем, в которой задействовано множество специалистов;
доступ в специально созданный чат Telegram, где подробно освещается весь ход реализации пула;
Именно поэтому инвестировать в недвижимость с нами максимально просто, удобно, надежно и безопасно.
Узнайте подробнее об актуальном инвестиционном пуле и предыдущих реализованных нами проектах здесь: http://mrscrooge.ru/zemlya-v-sochi/
Или оставьте заявку прямо сейчас, чтобы начать зарабатывать, задать все интересующие вопросы, ознакомиться с договором и другими интересующими вас материалами.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
С точки зрения закона и права
В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Содержание общего имущества
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.