Пул в недвижимости что это
Инвестиционный пул
Обычно такого рода пулы создаются для аккумулирования средств инвесторов с целью последующего их вложения в разного рода капиталоёмкие проекты (объекты инвестиций). А также в тех случаях, когда средств одного инвестора банально не хватает для осуществления полноценных инвестиций (например для выкупа объекта коммерческой недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду), либо тогда, когда он хочет разделить (диверсифицировать) их между несколькими объектами инвестиций, он может объединиться в пул с другими желающими принять участие в проекте.
Основные предпосылки для создания пула инвесторов
Как работает инвестиционный пул
Схема работы достаточно проста. После формирования пула из средств входящих в него инвесторов, назначенный управляющий вкладывает их в один или несколько объектов инвестирования (конкретный перечень объектов может быть оговорен в рамках создаваемого пула), либо создаёт инвестиционный портфель из разного рода финансовых инструментов (на своё усмотрение и согласно своим инвестиционному плану и стратегии управления капиталом).
Конечной целью работы, естественно, является получение прибыли. Получаемая прибыль делится между участниками пула по паевому принципу, то есть каждый получает пропорционально сумме своих вложений.
Управляющий может получать вознаграждение как в виде процента по результатам работы пула, так и фиксированное, в независимости от того прибыль или убыток получил пул за очередной отчётный период.
Зачастую в рамках пула действует собственная локальная биржа на которой можно покупать или продавать его паи. Это существенным образом повышает ликвидность паёв и, соответственно, увеличивает их привлекательность в глазах потенциальных инвесторов.
Каковы его преимущества и недостатки
Деятельность инвестиционных пулов практически никак не регламентирована законодательно, то есть, в отличие от, например, деятельности разного рода инвестиционных фондов, она фактически никак не контролируется. Это позволяет вкладывать средства пула практически в любые финансовые инструменты и легальные объекты инвестирования. В то время, как, например, паевые инвестиционные фонды довольно жёстко ограничены как в своей сфере инвестирования, так и в плане структуры своего портфеля, инвестиционные пулы могут действовать совершенно свободно, приобретая и продавая любые активы в любом количестве (на усмотрение управляющего пулом).
Такого рода свобода выбора может оказаться весьма кстати, когда рынок входит в крутое пике на фоне очередного финансового кризиса. В это время ПИФы вынуждены держать часть заведомо убыточных бумаг блюдя таким образом неизменность структуры своего инвестиционного портфеля (в соответствии с требованием ЦБ РФ неустанно следящим за их деятельностью). А вот инвестиционный пул вполне может не только закрыть все длинные позиции по акциям, но и войти в короткие позиции по ним же, дабы поймать свою долю прибыли от падения рынка.
В этой свободе, наряду с очевидными достоинствами, кроется и основной недостаток инвестиционных пулов. Ведь по сути, все те ограничения, которые накладываются на инвестиционные фонды, имеют своей целью защиту интересов инвесторов (в т.ч. от вложения их средств в достаточно рискованные инструменты), а потому полное их отсутствие может быть чревато не только возможностью получения относительно больших прибылей, но и довольно внушительных убытков (вплоть до полного слива). Здесь всё будет зависеть исключительно от опыта управляющего и той системы управления капиталом которой он будет придерживаться.
Кроме этого, практически полное отсутствие контроля со стороны надзорных органов делает участников пула довольно уязвимыми перед действиями управляющего вплоть до того, что в самом неприятном случае развития событий, тот может попросту вывести все средства инвесторов на какие-нибудь оффшорные счета, а затем и сам скрыться в неизвестном направлении. Мошенничество в сфере финансовых инвестиций к сожалению никто не отменял и надо признать, что искусство отъёма денег у доверчивых вкладчиков отточено мошенниками порой до совершенства.
Впрочем, для частичной защиты от возможного мошенничества такого рода, можно предусмотреть доступ управляющего к средствам пула в рамках специального мастер-счёта, либо согласно доверенности. Это убережёт средства вкладчиков от возможного их хищения, но не спасёт их от слива в результате некомпетентного управления ими.
Стоит ли инвестировать в рамках пула
В заключение давайте рассмотрим вопрос о том, стоит ли вкладывать свои деньги в рамках инвестиционного пула. Здесь всё зависит от конкретных обстоятельств, ведь одно дело вложиться в пул организуемый надёжной организацией, с конкретной и понятной целью. Например, с целью выкупа ближайшего торгово-развлекательного комплекса на этапе строительства, для последующей его достройки и, в перспективе, получения дохода за счёт сдачи его площадей в аренду.
И совсем другое дело вложить деньги в пул с каким нибудь громким названием, но достаточно туманным происхождением, который обещает всем своим пайщикам неимоверные прибыли чуть ли не с самых первых дней работы. Такого рода организации по возможности всегда следует обходить стороной. Хотя, отдавая им должное, нужно заметить, что довольно часто они успешно маскируются под весьма добропорядочные и солидные структуры и ловят на свою удочку не только совсем зелёных новичков, но иногда и достаточно опытных инвесторов.
Всегда следует досконально вникать во все детали того кто и как именно будет управлять вашими деньгами, каковы гарантии безопасности ваших вложений и чем конкретно они могут быть подтверждены. Не стремитесь вкладывать в то, что для вас непонятно. Вкладывайтесь в те пулы, которые будут инвестировать в понятные для вас вещи и которые трезво смотрят на свои перспективы в плане получения прибыли. Одно дело если управляющий пула ставит своей целью получение прибыли в рамках 25-30% в год и совсем другое, когда его обещания превышают сотни процентов годовых.
В любом случае, я бы не рекомендовал вкладывать в пулы сразу 100% своего инвестиционного капитала. Такие вклады вполне можно рассматривать в плане дополнительного финансового инструмента, позволяющего с одной стороны получить относительно большую прибыль, а с другой — дополнительно диверсифицировать свой портфель.
Инвестиционные пулы: плюсы и минусы участия
Чтобы понять, какими плюсами и минусами обладают инвестиционные пулы, необходимо разобраться, что это такое. Инвестиционный пул – это объединение нескольких инвесторов с целью вложить деньги в один или несколько объектов. Иными словами, несколько человек собирают деньги в одну кучу, чтобы всю эту сумму можно было куда-то вложить. Прибыль между участниками делится, соответственно, пропорционально вложенным деньгам.
Главное преимущество заключается в том, что инвестиционные пулы открывают возможность инвестирования денег в такие направления и объекты, в которые было бы невозможно вложить деньги одному человеку, по причине неимения достаточной для этого суммы.
Инвестиционные пулы позволяют размещать посильную сумму денег. Очень многие хотят начать инвестировать, но не знают во что. Кроме того, у них может быть всего 100 000 – 200 000 рублей, и этого часто недостаточно, для того, чтобы поучаствовать в интересных проектах. Инвестиционные пулы – шанс приблизиться к желаемому инвестиционному проекту.
Используя пулы, можно диверсифицировать риски, то есть защитить свои деньги от потери. Например, у инвестора есть 1 миллион рублей. В таком случае есть два пути. Первый – вложить всю сумму до копейки в один объект, второй – вступить в инвестиционный пул и, раздробив миллион на 5 частей по 200 тысяч рублей, вложить деньги в несколько пулов, тем самым, максимально снизив возможные финансовые потери. При этом можно даже немного попытать удачу, инвестируя деньги в рисковые и при этом высокодоходные проекты, без страха потерять большую часть своего капитала.
Вкладывая деньги в инвестиционные пулы, инвестор значительно сокращает риски, что выгодно отличает такую схему денежного распоряжения от частного инвестирования. Очень часто пул собирается с целью инвестирования в несколько объектов. И если один из них в какой-то момент перестанет приносить прибыль, то общий результат от этого сильно не пострадает. Даже если один человек вступает в пул с небольшой суммой, за ним закрепляется какая-то часть от каждого объекта инвестирования.
Необходимо инвестировать деньги исключительно в те проекты, работа которых понятна и открыта. Ни в коем случае не стоит вступать в объединения, которые вкладывают средства в какие-то сложные и сомнительные объекты. Во всем должна прослеживаться ясность и прозрачность.
Инвестиционные пулы являются отличным инструментом приумножения денежных активов. И если найти такой пул, в котором работа ведется открыто и максимально прозрачно, и который инвестирует деньги в понятные и перспективные направления, то можно рассчитывать на постоянную прибыль. Нельзя сказать, что инвестиционные пулы обладают какими-то принципиальными минусами. Все отрицательные стороны связаны с вероятными рисками.
Войти в долю: как заработать на коллективных инвестициях в недвижимость
«Мы покупаем объекты с понятной доходностью, которая из года в год растёт за счёт индексации арендной платы»
IT-инструменты, которые используются в проекте Activo
Проект Aktivo, созданный известным предпринимателем и инвестором Оскаром Хартманном, предлагает своим клиентам коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Это новая для России модель инвестиций, и, как и любой другой новый продукт, Aktivo в первые месяцы столкнулся с холодным отношением потенциальной аудитории. О том, в чём суть модели коллективных инвестиций в недвижимость и как на них заработать, порталу Biz360.ru рассказал сооснователь Aktivo Данил Попов.
В середине 2015 года началась работа по запуску проекта. Оскар Хартманн и его команда изучали аналогичные зарубежные площадки, а также думали над тем, как юридически «упаковать» своё предложение. С одной стороны, необходимо было обеспечить инвесторам защиту их инвестиций. С другой, создать предложение, которое было бы потенциально интересно и собственникам коммерческой недвижимости.
Оскар Хартманн
Проект Aktivo находит объекты недвижимости, арендуемые ритейлерами. В настоящее время речь идёт только о Москве и Московской области, хотя в планах – выход и в другие регионы. Все здания проходят технический, юридический и экономический анализ. Если результаты всех трёх экспертиз подтверждают, что данный объект может быть низкорискованным активом, делается предложение о покупке его владельцу.
Затем начинаются переговоры о заключении сделки. Одна из сложностей – объяснить собственнику, почему его торговый центр не может быть приобретён прямо сейчас одной компанией или одним человеком, а сначала формируется ЗПИФН.
Когда набирается пул инвесторов, чьих коллективных средств хватает для совершения сделки, объект недвижимости становится собственностью ЗПИФН. В Aktivo придерживаются концепции моно-фондов – один фонд может владеть только одним торговым центром. Как только сделка о купле-продаже закрывается, инвесторы начинают получать доход со следующего месяца – от сдачи в аренду торговых площадей в приобретённом здании. Вопросами аренды и эксплуатации приобретаемых зданий занимается специальная эксплуатирующая компания.
Если Aktivo не сможет привлечь нужное количество инвестиций для покупки какого-то объекта в оговоренные сроки, от сделки отказываются. Тем, кто уже заявил об участии в этом проекте, возвращаются их средства. В небольшой истории проекта такая ситуация произошла лишь один раз. В 2015 году Aktivo планировал приобрести объект на Тверской улице в Москве. Сделка была номинирована в долларах. За время, потребовавшееся на поиск инвесторов, курс доллара вырос, привлечённых средств на покупку данного объекта не хватило. От заключения сделки отказались, а все средства вернули несостоявшимся инвесторам.
Из поступивших на рассмотрение объектов отбираются те, которые подходят по стоимости. В Aktivo разработали автоматический калькулятор. В него задаются параметры объекта, после чего становится понятно, насколько выгодно им заниматься и по какой цене стоит приобретать.
Если собственник готов продать свою недвижимость по цене, предложенной командой проекта, здание проходит аудит со стороны Aktivo. Экономический анализ позволяет понять чистую доходность объекта.
Юристы оценивают, нет ли в объекте значимых рисков, связанных с правами собственности. Проводить подобный аудит позволило появление в проекте партнёра Владимира Лупенко, одного из соучредителей компании FCG. Именно она обеспечивает юридическую поддержку Aktivo. Технический анализ определяет, насколько здание соответствует технической документации.
По его статистике, благодаря системе аудита, применяемого в Aktivo, из 100 объектов до сделки доходят лишь 2. Проект пытается выйти с объектами, которые предлагает инвесторам, за пределы Московской области. Но пока это не получается сделать. Проект не представлен в регионах, о нём там мало слышали. Плюс владельцам коммерческой недвижимости вдали от Москвы не сразу удаётся объяснить принцип взаимодействия с Aktivo.
Ещё один фактор, мешающий пока расширению географии присутствия проекта, это сложности с проведением аудита вдали от центрального офиса Aktivo.
Потенциальный инвестор после регистрации на сайте проекта получает доступ в личный кабинет. Там он проходит верификацию, заполняя данные о себе, там же получает и подписывает анкеты для управляющей компании. После прохождения этих обязательных процедур для пользователя открывается лицевой счёт, на который будут зачислены инвестиционные паи.
В проекте Aktivo, как правило, «длинная» сделка. Инвестор может думать о своём участии в том или ином объекте по несколько месяцев и даже лет. Недавно клиентом стал человек, получавший предложение от Aktivo в 2015 году. Он 4 года наблюдал за бизнесом и динамикой его развития. Но в среднем цикл сделки составляет 3 месяца.
Если инвестор в какой-то момент после заключения сделки захочет выйти из проекта, фонд займётся продажей его доли.
В проект Aktivo его основатели вложили в общей сложности около 100 млн. рублей. Выйти на окупаемость планируется в 2021 году.
На старте проекта возникли сложности с продажами – команда не до конца понимала, как привлекать инвесторов в новый для них тип вложений. Не все из них готовы были разбираться в предлагаемой им схеме.
На старте команда собирала базу потенциальных инвесторов. Им делали предложения, некоторых приглашали на объекты и на месте показывали, какое здание планируется приобрести. Переговоры велись со многими, но заключённых контрактов не было.
Лучше всего в продажах работают офлайновые мероприятия – деловые выставки и конференции, связанные с недвижимостью, а также мероприятия, которые проводит Aktivo. Эти мероприятия направлены на повышение лояльности действующих клиентов. Во время таких встреч менеджмент компании рассказывает о текущем состоянии дел и планах, выступают приглашённые спикеры.
Самым сложным в проекте, по мнению Данила, была первая продажа. Она же стала и первой серьёзной ошибкой. Потенциальным клиентам предлагалось здание на Тверской улице. Так как сделка была в долларах, то рублёвая стоимость объекта выросла к моменту заключения сделки.
Инвесторам предложили два варианта последующих действий – возврат денег или вложения в другой объект. Порядка 60 инвесторов, аккумулировавших в специально созданном фонде довольно крупную сумму, выбрали другой объект. Им стал магазин «Пятёрочка» в Люберцах.
Топ-4 способа инвестировать в недвижимость прямо сейчас (даже с небольшим капиталом)
Как известно, заработать деньги — еще только ползадачи. Еще сложнее эти деньги надежно сохранить, приумножить и заставить их работать на себя. Поэтому сегодня мы разберем топ-4 способа, как можно инвестировать в недвижимость. От самых простых до более сложных. О т самых рисковых до наиболее безопасных. При большом и малом капитале. Поехали >
Купить/продать/сдавать аренду недвижимость
Самый простой (и одновременно самый сложный!) способ заработать на недвижимости, который первым приходит на ум: купить/построить/продать/сдавать в аренду недвижимость. Действительно, людям нужно где-то жить (особенно в Москве). Нужно работать. Нужно открывать новые «Магниты» и «Пятерочки». Отдыхать тоже нужно. Людям нужна крыша над головой!
И здесь открывается безграничное многообразие возможностей, например:
купить квартиру/студию в России или зарубежом, сделать ремонт/перепланировать на студии — и затем сдавать в аренду на долгосрок понаехавшим или посуточно на Airbnb ;
купить квартиру на котловане — и затем продать подороже, когда дом будет окончательно сдан;
купить или построить коммерческую недвижимость (небольшой офисный центр или торговый комплекс);
получить дальневосточный гектар земли бесплатно, начать выращивать там всякие травки и делать модные сейчас органические продукты и косметику… ой, подождите, это уже не то.
Но вариантов действительно море и все зависит только от вашей фантазии, предприимчивости, продуктивности, моральной готовности и знания юриспруденции.
Правда, минусов тоже хоть отбавляй. Я сейчас не буду говорить о таких банальных вещах, что самостоятельные инвестиции в недвижимость требуют множества времени, сил, знаний и бумажной волокиты, объект не факт, что со временем подорожает, квартира на котловане может не достроиться, а арендные площади могут простаивать месяцами.
Лучше остановимся на двух самых главных минусах:
Один мой партнер из регионов построил небольшой торговый комплекс мелкого пошиба, знаете, такой на 2-3 этажа, какие часто бывают у дома. Для начала ему пришлось столкнуться с тем, что вся земля в городе была уже поделена между людьми, близкими к мэрии, но не будем об этом. И вот, однажды к нему постучали господа из известной продуктовой сети и предложили ультиматум цену чуть-ли не в 5 (!) раз ниже той, на которую он рассчитывал. Он, понятное дело, отказался. А в итоге пресловутая сеть открыла очередной магазин прямо напротив его тк, а его прекрасная площадь пустовала еще как минимум полгода.
недвижимость сама по себе является одним из самых неликвидных активов. Если обстоятельства на рынке изменятся (непредсказумая российская действительность!) или вам внезапно понадобятся деньги, то вы не сможете просто так взять и избавиться от своего объекта, и он может ждать своего часа месяцами, продолжая высасывать средства на обслуживание. Нет, конечно, можно воспользоваться срочным выкупом у какого-нибудь агентства недвижимости, но вряд-ли вы инвестировали в объект для того, чтобы продавать его за бесценок, в 2 раза дешевле рыночной цены, верно?
Подсказка: с помощью американского инвестиционного холдинга вы можете купить недвижимость в США с минимальными рисками и усилиями. Причем речь идет не только о жилых квартирах и домах на территории любого американского штата, но и многоквартирных домах, коммерческих объектах и объектах foreclosure, чьи владельцы находятся на грани банкротства и их имущество уходит с молотка.
У компании есть свои риэлторы, которые предлагают полный набор услуг по приобретению и сопровождению объектов недвижимости, в том числе:
подбор недвижимости, исходя из ваших предпочтений, размера капитала и ожидаемой доходности;
покупка объекта, в том числе в ипотеку при 30% первоначальном взносе, а также сопровождение процедуры сделки;
поддержка недвижимости, например, страхование и уплата налогов;
управление объектом, например, проведение ремонта, сдача в аренду и отслеживание сборов арендной платы;
профессиональные консультации по всем сопутствующим вопросам, к примеру, нюансам налогообложения.
Чтобы узнать подробности, просто оставьте заявку. Это абсолютно бесплатно и ни к чему вас не обязывает.
Купить акции REIT (инвестиционных фондов в недвижимость)
REIT ( R eal E state I nvestment T rusts) — это инвестиционные фонды, которые специализируются на покупке/строительстве/продаже/сдаче в аренду объектов недвижимости, а также работают с ипотечными ценными бумагами. В частности, самыми распространенными являются долевые REIT ( equity REIT ), которые занимаются продажей и арендой различных типов недвижимости. Последние могут специализироваться на объектах отдельного сектора (например, жилые апартаменты, ритейл, офисы, производственные площади, дата-центры, холодильные склады, инфраструктурные здания) или быть смешанными.
Главное преимущество REIT в том, что:
они обязаны распределять не менее 90% дохода в виде дивидендов.
По сути, получается такой гибрид между инвестициями в недвижимость и инвестициями в акции. Фишка в том, что вы зарабатываете не только на росте цены акций, но и получаете щедрые дивиденды, которые зачастую гораздо выше, чем у нашумевшей Татнефти большинства компаний других сфер. Ну, и конечно, ликвидность акций и отличная диверсификация по объектам и географии прилагаются.
Купить акции REIT можно на Санкт-Петербургской бирже через брокера, типа Тинькофф Инвестиции (но выбор будет очень ограничен), а также на Нью-Йоркской фондовой бирже с помощью американского инвестиционного холдинга (так доступно более 150 вариантов + все многообразие ETF).
Минусы: REIT — вещь довольно узкоспецифическая и в наших краях малораспространенная, поэтому четкой, конкретной и достоверной информации на русском языке по ней не так уж и много, а та, что есть, может быть устаревшей или вводить в заблуждение. Поэтому, если вы хотите инвестировать в фонды недвижимости, то лучше проштудировать англоязычные интернеты или обратиться за профессиональной консультацией.
Инвестиционные линии строительных компаний
Минусы: нужно понимать, что акции строительных компаний все-таки несколько дальше от недвижимости, чем акции REIT. И еще дальше от акций коммунального сектора и золотодобывающих компаний, которые традиционно считаются тихой гаванью и безопасным активом. Так что не забывайте, что происходит с ними во время кризиса или как они могут рухнуть на 20% за день из-за какого-нибудь фейкового письма.
Инвестиционный пул на недвижимость
Здесь все просто: инвесторы скидываются деньгами в общий инвестиционный пул, на эти деньги покупается недооцененная, но перспективная недвижимость по цене ниже рыночной, а затем она продается на десятки процентов дороже. Чтобы увеличить стоимость объекта, проводится дополнительная предпродажная подготовка — например, в земельных участках, это межевание на небольшие участки, расчистка деревьев, проведение подъездных путей и налаживание коммуникаций.
гарантированную доходность — если речь идет о благонадежном инвестиционном пуле, то доходность инвесторов фиксируется в договоре, а объект недвижимости выступает залогом и обеспечением;
небольшую сумму для входа — минимальная сумма инвестиции составляет около 100 000 рублей, хотя сама недвижимость может стоить десятки миллионов;
быстр ую оборачиваемость денег — в среднем реализация пула занимает 3-6 месяцев (в случае с крупными проектами, сроки могут увеличиться до 9-12 месяцев).
Минусы: найти инвестиционный пул на недвижимость сложно, а найти хороший надежный и безопасный пул с легальной стабильной схемой и выгодными условиями для инвестора практически невозможно. Обычно такие пулы работают в закрытом режиме только для своих, а присоединиться к ним можно только по личному знакомству.
Помимо всего прочего, вы получаете:
официальный договор с ИП, в котором зафиксирована вся информация о земельном участке и условия прибыли;
эффективную, отработанную и оптимизированную схему, проверенную временем, в которой задействовано множество специалистов;
доступ в специально созданный чат Telegram, где подробно освещается весь ход реализации пула;
Именно поэтому инвестировать в недвижимость с нами максимально просто, удобно, надежно и безопасно.
Узнайте подробнее об актуальном инвестиционном пуле и предыдущих реализованных нами проектах здесь: http://mrscrooge.ru/zemlya-v-sochi/
Или оставьте заявку прямо сейчас, чтобы начать зарабатывать, задать все интересующие вопросы, ознакомиться с договором и другими интересующими вас материалами.