Разница между ипотекой и кредитом что выгоднее
Чем отличается ипотека от кредита, что лучше и выгоднее?
Ипотечный кредит – это банковская ссуда, которая выдаётся под залог недвижимости. Из данного определения и вытекает главный ответ на вопрос, чем отличается ипотека от кредита наличными – обязательной передачей ликвидной недвижимости в обеспечение по займу.
Для того чтобы ответить на другой, часто интересующий потенциальных заёмщиков вопрос «Что лучше ипотека или кредит потребительский?» мы сравним стандартные условия данных банковских займов.
Ипотека или кредит: что выгоднее?
Рассматривая, чем отличается ипотека от кредита, в первую очередь следует сравнить максимально возможную сумму займа в первом и во втором случае. Так, под залог недвижимости можно получить в кредит от 30 000 000 рублей. Размер необеспеченного потребительского кредита, как правило, не превышает 3-5 млн. руб. Если заемщик берет деньги под поручительство двух-трёх физлиц, то сумма может достигать 3 млн. рублей.
Важным показателем, по величине которого можно определить, что лучше ипотека или кредит, является процентная ставка по банковскому займу. Сейчас среднерыночная ставка по ипотеке составляет около 9%, что на 5-10% ниже процента по кредитам наличными. К примеру, краткосрочную ипотеку (на 5 лет) можно оформить под 8,19-8,7% годовых, а потребительская ссуда на тот же срок обойдётся вам в 12-20%.
Что лучше ипотека или кредит: порядок получения и документы
Решение по потребительскому займу выносится банком от 3 до 60 минут. В редких случаях банк принимает решение в течение одного дня. Заявку на ипотеку нередко рассматривают в течение 2-х недель, на протяжении которых продавец жилья может найти другого покупателя.
К тому же для оформления ипотеки документов, в том числе различных справок, необходимо намного больше, чем при получении потребительской ссуды.
Чем отличается ипотека от кредита: срок погашения и расходы на оформление
Ипотечный кредит можно оформить на 25-50 лет (по ипотеке Альфа-Банка), а потребительский – на срок до 5-7 лет. Впрочем, если вас устраивает краткосрочная ипотека или кредит – что выгоднее из них вы сможете узнать после расчёта переплаты по займу в первом и во втором случае.
Когда потребительская ссуда выгоднее ипотечного кредита?
В последнем случае экономия на годовой ставке не компенсирует затраты на личное и имущественное страхование, оформление ссуды и оценку залога.
Чем отличается ипотека от кредита
В чем отличие ипотеки от кредита? Этот вопрос актуален для тысяч граждан нашей страны. Ведь почти каждая вторая семья в России нуждается в покупке квартиры или улучшении жилищных условий. Собственных средств на решение проблемы у большинства людей нет. В последние годы ипотека стала доступнее, однако и сегодня многие предпочитают получать банковские займы, занимать деньги у родных или копить, годами испытывая жилищные неудобства. Чем отличается ипотека от кредита? Ответим на этот вопрос и сравним условия в следующем материале.
С точки зрения закона, ипотечный кредит выделяется под конкретные цели. Потребительский обычно выдается без необходимости предоставлять отчет о расходовании средств. Но какой вариант лучше выбрать?
Отличие ипотеки от кредита: плюсы и минусы
Для начала рассмотрим, чем отличается ипотечный кредит от нецелевого. Каковы его особенности и положительные стороны. Важными плюсами являются:
Минимальный первоначальный взнос. Для покупки собственного жилья достаточно накопить 10-15% от стоимости квартиры.
Комфортные ежемесячные платежи при длительном сроке ипотеки, позволяющие не снижать уровень жизни заемщика.
Возвращение части уплаченных по ипотеке средств в виде налогового вычета.
Возможность участвовать в государственных ипотечных программах. Рассчитывать на этот вид могут семьи с детьми, военные, бюджетники.
Гарантия юридической чистоты сделки. Перед подписанием документов выбранную недвижимость проверят сотрудники банка и страховой компании.
У ипотеки, есть и минусы. К ним следует отнести:
Залог приобретаемой недвижимости. Квартира находится в собственности у заемщика. Однако операции с недвижимостью, например, продажа квартиры в ипотеке, могут быть осуществлены только при согласии банка.
Ипотека предполагает ежегодное страхование жизни заемщика. Это дополнительные траты. Причем, нужно подчеркнуть, что выплаты при наступлении страхового случая пойдут банку.
Ограничение в выборе объекта недвижимости. Выбранную квартиру или дом нужно будет согласовать с банком. Неодобренный вариант нельзя будет приобрести.
Ощутимая переплата по кредиту. Чем больше срок ипотеки, тем большую сумму выплатит клиент банку. Как правило, это сопоставимо со стоимостью минимум полутора квартир.
Теперь рассмотрим, в чем преимущества потребительского кредита. Как мы указывали выше, его отличие от ипотеки в том, что он выдается на любые цели. Другие плюсы:
Скорость оформления. Заявление на выдачу кредита рассматривается быстрее, чем при оформлении ипотеки. Порой с момента подачи заявки до получения одобрения проходит всего несколько часов.
Не требуется оформлять страховку. Если все-таки она подписана, выплату получит не банк, а собственник.
Не нужно оформлять в залог приобретаемую недвижимость. В отдельных случаях, когда согласовать нужно крупную сумму, в залог оставляется нежилое помещение, уже находящееся в собственности.
Возможность приобрести жилье для клиентов, которые не проходят по возрасту, доходу или другим параметрам.
К недостаткам потребительского кредита можно отнести следующее:
Высокая ставка – процент за пользование потребительским кредитом выше, чем по ипотечному займу.
Большой ежемесячный платеж, на который нужно отвести значительную долю семейного бюджета.
Небольшие сроки кредитования. Средний период, под который можно получить деньги, составляет 3-5 лет, редко 7 лет.
Ограничения по сумме. Величина потребительского кредита без обеспечения не превышает 500 тысяч рублей. На более крупную сумму можно рассчитывать при наличии у клиента поручителя либо ликвидного залога.
Подведем итоги
Когда мы задаемся вопросом, чем отличается ипотечный кредит от потребительского, исходить стоит из конкретного случая. Вы можете сравнить условия и рассчитать сумму на ипотечном калькуляторе. Этот удобный сервис есть на сайте многих финансовых организаций, например, банка «Росбанк Дом».
Решающую роль при выборе играет доход семьи, а также первоначальный взнос за недвижимость. Если две трети стоимости недвижимости может быть оплачено с помощью собственных средств, лучше будет рассмотреть вариант потребительского кредита. Так можно будет сэкономить время (потребуется собрать меньше документов), также Вы получите возможность распоряжаться собственным жильем. Правда, при этом варианте нужно приготовиться к тому, что большая часть семейного бюджета будет уходить на погашение кредита.
Если семье с детьми необходимо занимать свыше 600 тысяч рублей, эксперты рекомендуют оформлять ипотеку. Выбрав срок кредитования в 15 лет, можно будет погасить задолженность со средней нагрузкой на семейный бюджет.
Надеемся, в этом материале мы смогли привести достаточно аргументов, чтобы клиент понял, чем отличается ипотека от кредита. Кстати, если у Вас возник вопрос, можно ли взять ипотеку при имеющемся кредите, ответ будет положительным. Главное, чтобы у клиента была хорошая кредитная история и приемлемый уровень дохода.
Ипотека или кредит на жилье – что выбрать?
Покупка недвижимости — это очень важное событие в жизни каждой семьи. К сожалению, не у всех есть возможность за определенный временной промежуток накопить на покупку своей собственной квартиры или дома. В современном мире это не проблема. Сегодня купить недвижимость можно с привлечением заемных средств — ипотеки или кредита.
Интересный факт: для многих эти термины равнозначны. В действительности же между ними существуют колоссальные отличия.
Содержание:
Если вас интересуют квартиры по ипотеке в Сочи, то на страницах нашего виртуального каталога вы сможете найти лучшие варианты, отличающиеся надежностью и безопасностью для покупки. Каждый из объектов проходит комплексную проверку на юридическую чистоту!
Ипотека и кредит: в чем разница?
Когда перед человеком встает вопрос о том, как лучше купить квартиру — в ипотеку или при помощи кредитных средств, он начинает искать преимущества и недостатки каждого из вариантов. Забегая немного вперед, хотелось бы отметить, что нет точного ответа на вопрос о том, что лучше, а что хуже. Каждая ситуация должна быть рассмотрена в индивидуальном порядке.
Ниже мы подробно расскажем о важных сходствах и отличиях, детально расскажем о преимуществах и недостатках каждого из вариантов. Надеемся, что представленная информация поможет сделать вам правильный выбор. В любом случаем, вы всегда можете обратиться за помощью к специалистам компании «Винсент Недвижимость», которые подробно вас проконсультируют!
Ставки и лимиты
Процентная ставка — это один из самых важных параметров. Именно от нее зависит то, сколько вам придется заплатить банку в конечном итоге. Средний процент ставки по ипотеке — 9-10%. Хотя уже сейчас появляются предложения со ставкой 6,5% годовых!
С жилищным кредитом дела обстоят несколько иначе. Ставка здесь существенно выше — до 20% годовых. Это — ключевое отличие ипотеки от кредита.
Еще одна важная отличительная черта — это объем займа. По программе ипотечного кредитования можно получить от 300 тысяч до 40-45 миллионов рублей. В ситуации с оформлением кредита эта сумма обычно не превышает 1 миллиона.
Порядок рассмотрения и сроки выплат
Ипотечный кредит можно оформить на достаточно длительный срок — до 30 лет. Что касается жилищного кредита, то его, чаще всего выдают на срок от 3 до 5 лет. Редко — до 10 лет. Заявку на одобрение ипотеки банк может рассматривать достаточно долго — до 2-3 недель. Срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита не превышает 3 дней во многих банках. Кроме того, всегда есть риск того, что банк не оформить вашу заявку, поэтому, если деньги нужно получить очень срочно, то целесообразно рассмотреть вариант жилищного кредита. Особенно, если на покупку квартиры не хватает совсем чуть-чуть.
Расходы на оформление
Многие упускают этот пункт из виду, а зря. Решая, что выгоднее ипотека или кредит на дом или на квартиру, всегда стоит помнить о том, что оформление ипотечного кредита обойдется дороже. Для оформления вам потребуется оплатить услуги нотариуса, произвести оценку приобретаемой недвижимости.
Кроме того, настоятельно рекомендуем несколько раз перечитать текст оригинального договора с банком, чтобы точно удостовериться в отсутствии скрытых платежей, комиссий.
Кроме того, обязательно нужно учитывать, что для получения ипотечного кредита потребуется первый взнос. Есть, конечно, программы, которые предполагают его отсутствие, но условия по ним едва ли отличаются от жилищного займа.
Что выгоднее: ипотека или кредит?
Для того, чтобы решить, что лучше — ипотека или кредит на жилье, нужно тщательно взвесить и проанализировать все вышеописанные пункты. Основные различия выглядят следующим образом:
В вопросе выгоды ключевую роль играет цель кредита, а также срок, за который вы планируете его погасить. Если у вас есть необходимость купить квартиру прямо сейчас и есть возможность погасить долг через год-полтора, то можно рассматривать вариант обычного кредита. Опять же, обращаем ваше внимание на сумму — в ипотеку можно получить больше.
Как считают эксперты, кредит выгоден в случаях, когда на покупку квартиры у вас не хватает совсем немного средств. К примеру: квартира стоит 3,5 миллиона рублей, а у вас есть только 2,5. В этом случае есть смысл задуматься о кредите. Если же ситуация обратная — есть только миллион, то здесь целесообразнее взять именно ипотеку.
Если же вам пугают переплаты по ипотечному кредиту, то спешим напомнить, что их всегда можно снизить путем досрочного погашения, рефинансирования. В целом, для приобретения жилья ипотека более выгодна, но каждый случай нужно рассматривать в индивидуальном порядке и все детально просчитывать! Для наиболее корректного сравнения лучше использовать ситуации с одинаковыми условиями и сроками.
Что проще получить?
Важным отличием ипотеки и кредита являются условия получения. Практика показывает, что для ипотеки потребуется больше документов и бумаг. В принципе, это логично, весь помимо самого заемщика банку необходимо проверить еще и приобретаемый объект.
Как мы уже говорили выше, срок рассмотрения кредита не превышает 2-3 дней. Рассмотрение заявки по ипотеке может затянуться на несколько недель.
Документы для ипотеки
Для того, чтобы получить ипотечный кредит, в банк необходимо будет предоставить следующий пакет документов:
Обращаем ваше внимание на то, что документы на квартиру потребуются только в том случае, если предметом залога по ипотечному договору выступает именно она. Банк запросит у вас выписку из ЕГРН, справку об отсутствии ареста и прочих обременений, технический и кадастровый паспорта.
В отдельных случаях для ипотеки может потребоваться второй документ, подтверждающий личность — военный билет, водительское удостоверение, загранпаспорт.
Не всегда документы на квартиру есть у продавца на руках. Их придется заказывать и для этого также потребуется определенное время. Изготовление некоторых документов осуществляется на платной основе, соответственно возможны дополнительные расходы.
Документы для кредита
Получение кредита для покупки недвижимости — это более простой вариант, который, к тому же, отличается быстрым рассмотрением заявки. Перечень документов выглядит следующим образом:
Заявление на кредит можно заполнить как лично в офисе банка, так и скачать образец на официальном сайте финансовой организации.
Как видите, получить кредит намного легче и проще, чем одобрение по ипотеке. Хотя бы по той причине, что вам потребуется меньше документов.
Что лучше — ипотека или кредит?
Предлагаем вам подытожить все вышеизложенное и решить, что лучше — ипотека или же кредит на жилье? Конечно же, в первую очередь, нужно ориентироваться и руководствоваться сложившейся у вас ситуацией.
Во всех остальных ситуациях лучше все-таки взять ипотеку. Условия по ипотечному кредитованию намного выгоднее, а если вас пугает длительный период, то стоит помнить, что вы всегда можете его сократить!
Сегодня большое количество финансовых организаций в России предлагают разные условия для приобретения недвижимости.
Если вы желаете узнать, какой вариант будет более выгодным в вашем случае, уточнить информацию об актуальных ипотечных и кредитных программах, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость» в Сочи!
Что выгоднее ипотека или потребительский кредит?
Если не хватает собственных сбережений на покупку квартиры, можно взять кредит в банке. Но в финансово-кредитных организациях есть несколько подходящих продуктов. Можно оформить кредит или ипотеку на жилье. Чтобы сделать выбор, важно понимать, какие особенности есть у одного и другого продукта.
Отличия ипотеки от потребительского кредита
Потребительский кредит – это нецелевой кредитный продукт. Его можно оформить абсолютно на любую цель – отчитываться перед банком не нужно. Получить можно наличными или переводом на счет.
Ипотека – целевой кредитный продукт. Банк выдает деньги только на строительство или покупку недвижимости. При этом свободно распоряжаться квартирой или домом нельзя – объект становится залогом. Это значит, что продавать, дарить его или делать в нем перепланировку можно только с согласия кредитной организации.
Давайте сравним два продукта по разным критериям.
Сроки. Максимальный срок ипотеки – 30 лет. Потребительского кредита – не больше 7 лет. Соответственно, при больших суммах кредитная нагрузка нецелевого займа будет гораздо больше.
Финансовые лимиты. Если нужна крупная сумма, то лучше выбирать ипотеку. Можно получить до 60 миллионов рублей. Потребительские займы такими суммами похвастаться не могут. Все, что можно получить в банке по нецелевому запросу – около 100-200 тысяч. Чтобы получить больше, нужно будет предоставить обеспечение – залог или поручительство.
Процентная ставка. Более выгодное предложение – ипотека. Банк имеет серьезные гарантии выплаты – залог, поэтому предлагает более низкую ставку. А вот в случае с потребительским займом таких гарантий нет. Поэтому риски невозврата закладываются в стоимость продукта, а именно в ставку.
Перед тем, как брать ипотеку или потребительский кредит, обязательно изучите отзывы о конкретных продуктах.
Другие условия. Важное условия выдачи ипотечного займа – первоначальный взнос. Как правило, это 15-20% от стоимости жилья. Без личного капитала кредит не оформят. Но для взноса можно использовать средства материнского капитала.
Для нецелевой ссуды взнос не нужен.
Плюсы и минусы ипотеки
Чтобы ответить на вопрос – «Что выгодней: кредит или ипотека?» – нужно четко выделить плюсы и минусы продуктов. Давайте начнем с жилищного займа.
Несмотря на внушительный список достоинств, у ипотеки есть и недостатки:
Преимущества и недостатки кредита на покупку жилья
Для сравнения ипотеки и потребительского кредита, перейдем к описанию плюсов и минусов нецелевого займа.
Преимущества нецелевого жилищного кредита:
Что проще взять: ипотеку или кредит на покупку квартиры?
С точки зрения процесса оформления проигрывает ипотека. Для получения этого займа придется потрудиться. Для начала нужно будет:
После нужно будет подготовить документы на недвижимость, оформить страховку, зарегистрировать обременение на залоговый объект, внести первоначальный платеж и дождаться перевода денег от банка застройщику или физическому лицу.
Потребительский кредит в этом раунде точно выигрывает. Алгоритм действий для получения денег вдвое меньше:
Что лучше: ипотека или кредит?
Нельзя сказать однозначно, какой продукт выгоднее. Лучше отвечать на этот вопрос так: есть ситуации, когда лучше потребительский займ, а есть ситуации, в которых лучше ипотека.
Давайте разберем подробно, когда лучше потребительский кредит или ипотека.
Если на покупку жилья не хватает немного денег, однозначно лучше выбирать потребительский кредит. Почему?
Если собственных денег немного, то лучше выбирать ипотеку:
К слову, потребительскую ссуду можно использовать в качестве первоначального платежа для ипотеки.
Во всех остальных случаях нужно рассматривать каждую ситуацию индивидуально. Лучше всего рассчитать размер переплаты и сумму ежемесячного платежа и только потом решить, что выбрать – ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры. Сделать такой расчет можно в онлайн-калькуляторе.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.