заброшенная квартира в жилом доме что делать
Как оформить брошенную квартиру на себя?
В выписке из ЕГРИП указано, что собственник прописан в квартире, правопритязания отстуствуют, обременений и ограничений нет. Хозяина невозможно найти, он не появляется в квартире больше 20 лет. Как в этой ситуации оформить такую квартиру на себя?
Здравствуйте, Ирина Викторовна!
Оформить квартиру на себя Вы не можете. Несмотря на то, что собственник не появляется в квартире более 20 лет, это не влечет утрату им права собственности на неё.
Хозяин квартиры является Вашим родственником?
В соответствии со статьей 45 Гражданского кодекса РФ предусмотрена процедура объявления гражданина умершим.
1. Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, — в течение шести месяцев.
2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.
3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.
После признания гражданина умершим открывается наследство.
В этом случае, если Вы являетесь родственником, Вы призываетесь к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 — 1145 и 1148 настоящего Гражданского кодекса РФ.
Как оформить на себя брошенную квартиру?
Добрый вечер Екатерина. Вы можете поступить подобным образом, но вы несете определенные риски. Гражданское право содержит понятие «приобретательная давность», т.е если в течении 15 лет вы будете открыто проживать в данной квартире, то сможете по истечению этого срока зарегистрировать право собственности. Но если хозяин или наследники объявятся до истечении этого срока, вам придется освободить квартиру. Вопрос по поводу затраченных средств на ремонт вероятнее всего придется решать в суде.
1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
ВС разъяснил, как стать владельцем заброшенной недвижимости
Верховный суд (ВС) разъяснил, как оформить права на недвижимость по так называемой приобретательной давности.
Юридический термин «приобретательная давность» означает «приобретение в результате пользования». Такой способ приобретения собственности известен еще римскому праву, где он получил название usucapio. Значение данного юридического термина распространяется и на заброшенную недвижимость.
Как чужое может законно стать своим, волнует немалое число граждан, пишет сегодня «Российская газета». Обращение в ВС с разъяснением прав на заброшенную недвижимость в связи с длительным пользованием поступило вследствие иска двух граждан РФ к руководству бывшего колхоза в одном из районов Саратовской области.
Позднее собственники бывшего колхоза опротестовали решение районного суда в областной инстанции, которая встала на их сторону. Областной суд, когда отменял это решение районных колег, ссылался на то, что истцы заведомо знали о наличии у дома собственника. Более того, их вселение состоялось с согласия представителя собственника дома, а дальнейшая жизнь в нем новых жильцов шла по договору безвозмездного пользования. А это полностью исключает возможность владения этим имуществом как своим собственным.
Жильцы спорного дома не согласились с решением областного суда и дошли до ВС, где дело пересмотрели и жалобу жильцов удовлетворили.
Как найти хозяина заброшенной недвижимости?
Я хочу выкупить заброшенный объект. Как найти его хозяев?
Если объект свежий и проведено межевание, это несложно. Можно найти его на карте Росреестра, узнать кадастровый номер и запросить выписку из Росреестра с данными собственника. А вот если объект выдали еще до распада СССР, то непонятно, как действовать.
В нашем городе крупные предприятия и администрации давали много гаражей и участков в СНТ в собственность. Например, одному гаражно-строительному кооперативу выдали землю в пользование, на ней построили гаражи, которые часть владельцев затем оформили в частную собственность. За аренду земли собственники гаражей платят городу. В этом кооперативе много брошенных гаражей, и есть сведения только об их первых хозяевах-строителях. Но поскольку они либо умерли, либо сменили место жительства, их контакты неизвестны. А главное, данных о большинстве таких брошенных строений нет нигде, кроме, возможно, архива.
Как найти таких хозяев, чтобы выкупить брошенный объект?
Если коротко, то никак. Нет никакой централизованной системы поиска собственников заброшенной недвижимости или служб, которые специально этим бы занимались. Поэтому и универсального совета или способа, как найти владельцев брошенных объектов, я дать не смогу. Можно полагаться исключительно на случай, удачу, архивы или сарафанное радио. Например, искать через знакомых, друзей, соседей и так далее.
Но есть другие варианты, которые в теории могут помочь бороться с заброшенными постройками. Я расскажу, как у таких построек могут появиться новые хозяева и что для этого необходимо.
Как недвижимость получает статус бесхозяйной
Вы правильно написали, что самый очевидный способ найти собственников — заказать выписку из ЕГРН. Но только при условии, что объект поставлен на кадастровый учет. Еще можно поискать данные в различных архивах местной администрации — в теории они должны все хранить.
Проверенных способов, как найти собственника недвижимого имущества, которое не поставлено на кадастровый учет с советских времен, увы, нет. И даже если оно стоит на учете, необязательно, что на него зарегистрировано право собственности. Но даже если все есть и вы нашли ФИО собственника, то это еще только половина дела: владельца нужно найти в реальности и договориться о дальнейших действиях. С учетом того, что люди умирают, переезжают, меняют фамилии, это практически невыполнимая задача.
Но можно подойти к такой недвижимости с другой стороны и не искать собственника. Если у участка, гаража или другого объекта нет владельца, он неизвестен или от собственности отказались, такая недвижимость получает особый статус — бесхозяйной вещи.
Этот правовой статус недвижимость приобретает не просто так. Местная администрация должна провести поиск собственника. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — этим занимаются органы исполнительной власти: администрации районов или профильные комитеты. Но на деле эта обязанность за ними по закону не закреплена и искать собственников они не обязаны.
Допустим, муниципалитет все-таки организовал поиск собственника и не нашел его. Тогда он обращается в местный Росреестр с заявлением о признании недвижимости бесхозяйной. После этого недвижимость будет находиться в таком статусе еще в течение года.
Если и за этот год собственник не обнаружится, муниципальная власть может обратиться в суд с заявлением о признании муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость. Муниципалитету понадобятся доказательства, что он принимал меры и искал владельца, но найти не смог. И по факту у недвижимости нет собственника.
Если суд признает муниципальную собственность на такую недвижимость, муниципалитет уже сможет ее реализовать, например, на торгах или оставить в своем ведении. Это основной способ, как у заброшенных зданий появляются новые хозяева.
Как победить выгорание
Как работает приобретательная давность
Кроме муниципальной власти право собственности на заброшенные объекты недвижимости могут приобрести физические и юридические лица, которые открыто пользуются этими объектами, даже если у таких лиц нет права собственности на них.
Но не каждое владение вещью приводит к возникновению права собственности на нее. Для этого должны соблюдаться несколько условий. Причем это обязательные требования, которые нужно подтвердить в суде. Расскажу о них подробно.
Пользоваться открыто. То есть владелец не должен скрывать, что пользуется имуществом. При этом он может принимать меры к сохранности этого имущества.
Допустим, вы владеете участком земли и построили на нем дачу. Участок по соседству заброшен, и хозяева много лет там не появляются. Поэтому на участке растет трава и появился борщевик. Вы ухаживаете за этим участком и даже посадили плодовые деревья, чтобы меньше косить. Чтобы туда не лазили чужие, огородили этот участок. То есть вы владеете брошенным участком открыто и ни от кого не скрываетесь.
Пользоваться добросовестно. То есть владелец, который получил недвижимость во владение, не знал и не должен был знать, что нет оснований, по которым у него могло бы возникнуть право собственности на эту недвижимость.
Здесь есть сложности. Если вы захотите со временем получить право собственности на заброшенную недвижимость, вам надо начать ею пользоваться. Но очевидно, что вы понимаете, что вы не ее собственник, то есть владеть ею вы начнете без правовых оснований, что вроде бы исключает добросовестность.
Эта формулировка расплывчатая, и судебная практика уточняет, что если вы пользуетесь недвижимостью и знаете, что у вас нет на нее прав, то это не исключает добросовестности. В каждом конкретном случае она будет зависеть от обстоятельств и рассматривается судом индивидуально. То есть знание о незаконности владения не исключает добросовестности.
Но есть и исключение. Владение признается незаконным и недобросовестным, если нарушены нормы уголовного права. Такое владение ни при каких условиях не может привести к возникновению права собственности.
Например, мужчина купил гаражный бокс в закрытом территориальном образовании — ЗАТО. Через 20 лет он подал иск, чтобы участок под гаражным боксом признали за ним по давности владения. Городской суд отказал ему, поскольку земля в ЗАТО не может находиться в частной собственности. Областной суд решил, что мужчина не мог не знать, что оснований для возникновения права собственности нет, а значит, не соблюдается принцип добросовестности. Решение суда первой инстанции оставили в силе.
Добиться рассмотрения кассационной жалобы истцу не удалось и он стал оспаривать норму гражданского кодекса о приобретательной давности в Конституционном суде. Суд сказал, что норма не противоречит Конституции, но конкретные действия истца нельзя считать недобросовестными. Позднее в законодательство внесли изменения, и теперь приобретатель признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен быть знать, что у другого лица не было прав отчуждать это имущество.
Пользоваться непрерывно. Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, то есть 15 лет. Если вы передали владение таким имуществом по наследству, это не прерывает течение срока. То есть если заброшенный участок по соседству косил еще ваш отец, а теперь открыто им владеете и косите его вы, то 15 лет будут считаться еще с того времени, когда участок косил отец.
Но есть нюансы. Например, если вы изначально взяли имущество в аренду или постоянное бессрочное пользование, такое имущество нельзя получить по статусу приобретательной давности. То же самое и с договоренностями. Если вы вступили в договорные отношения с владельцем — например, взяли у соседа участок в аренду, а он переехал в другой город, — вы не можете приобрести собственность в силу давности владения.
Только если одновременно выполняются все условия, можно приобрести право собственности на ничейное имущество в судебном порядке.
Что делать в вашем случае
Разыскивать хозяев заброшенных зданий — проблема муниципальной власти. Если власти не интересны строения, а вам хочется, чтобы собственника поискали, можно письменно обратиться к муниципалитету. Попросите найти собственников недвижимого имущества или принять его на учет как бесхозяйное, чтобы в дальнейшем его продали на торгах новым собственникам.
Если здание аварийное, можно указать, чтобы его приняли на учет для последующего сноса. Сносить аварийные строения можно по решению суда или местной администрации. При этом ставить объект на учет в качестве бесхозяйного необязательно.
Последний вариант: вы можете начать пользоваться гаражом в своих интересах, платить арендную плату, взносы и через 15 лет попытаться признать свое право собственности на него.
Что в итоге
Универсального способа, как найти хозяина заброшенной недвижимости, нет.
Вы можете попытаться признать объект бесхозяйной вещью. Для этого понадобится помощь местных органов власти и время. Сначала муниципалитет будет искать владельца, а потом по суду признавать недвижимость муниципальной собственностью и выставлять на торги.
Работающий способ — владеть недвижимостью открыто и добросовестно на протяжении 15 лет. После этого есть шанс оформить ее в собственность по приобретательной давности.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Под окном стоят заброшенные ракушки. лет 40 назад их выдавали инвалидам и ветеранам без права передачи в пользование. потом этими гаражами начали пользоваться их дети, потом их внуки. сейчас многие стоят вообще брошенные за ненадобностью. на сколько реально занять такой, привести в порядок и подать по праву приобретательной давности?
Владимир, ракушки не являются недвижимостью, так как не имеют неразрывной связи с землей, поэтому право собственности на них признать не выйдет
Владимир, не реально, так как земля муниципальная и объекты, скорей всего, не капитальные.
С двух сторон от моего участка умерли хозяева еще до того, как я купила свой. Дети-маргиналы, по-моему, у обоих, в наследство не вступали, вроде как нет денег. Мне теперь занимать эти участки и 15 лет ждать? )) Или попробовать связаться с наследниками?
Лина, приобретательская давность не распространяется на участки. Обращайтесь в правление СНТ или в администрацию района.
Seregin, конституционный суд вам прямо пишет обратное:
Не может с учетом сказанного опровергать добросовестность
давностного владельца и сама по себе презумпция государственной
собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации),
поскольку ограничение для приобретения земельных участков,
находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по
давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение
по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип
равенства субъектов гражданского права (пункт 1 статьи 2 и пункт 4
статьи 212 ГК Российской Федерации) и вступает в противоречие со
статьями 8 (часть 2) и 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации.
Из представленных материалов следует, что в деле с участием
заявителя муниципальным образованием не было зарегистрировано право
собственности на земельный участок, оно уклонилось от участия в
рассмотрении дела, требований о признании права собственности не
заявило, т.е. публичное образование фактически не имеет интереса в этом
объекте недвижимости. Как субъект права собственности на землю,
переданную гражданам на праве пожизненного наследуемого владения,
оно фактически передало им осуществление всех своих правомочий –
владения, пользования, распоряжения, которые осуществляются
гражданами-владельцами, полностью несущими бремя содержания этого
имущества
Российские законы страшнее привидений. Что будет, если вселиться в бесхозный дом и как его сделать своим
Пересматривая мультик про Дядю Фёдора, задавались ли вы вопросом «на каком основании мальчик занял пустующий дом в деревне и можно ли так сделать в жизни»? В заброшенный дом в деревне и даже городскую квартиру действительно можно вселиться. Есть целых три законных способа закрепить недвижимость за собой. Предлагаем выбрать самый удобный и безопасный. Возможно, так у кого-то осуществится мечта о собственном домике на берегу речки.
Стоит подумать. Фото: zen. yandex.ru
Почему недвижимость пустует?
В каждом из этих случаев недвижимость становится бесхозной (бесхозяйной). В п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ дано такое определение понятию:
Дом будет признан бесхозным, если нет собственника или о нём невозможно найти сведения.
Начнём с самого простого — поиск законного владельца.
Часть первая — сбор информации
Если дом расположен на территории муниципального образования или садового товарищества, то лучше всего начать поиски с органов местного самоуправления. Например, подойти к председателю СНТ или главе поселковой администрации. Возможно, здесь вам скажут точный адрес дома, кадастровый номер, а если повезёт, то дадут сведения о владельце. Номерами телефонов обычно не разбрасываются, но вычислить фамилию, имя, отчество таким образом можно. Поиск контактных данных — дело техники.
Ещё один способ найти информацию об интересующем доме — обратиться к публичной кадастрой карте, которая располагается на сайте Росреестра в разделе «сервисы и услуги».
Пример поиска кадастрового номера по карте. Фото: kadastr.ru
Если нашёлся кадастровый номер, то можно заказать по нему выписку ЕГРН, где будут указаны собственники, кадастровая стоимость, назначение, площадь, тип собственности, обременения и прочие необходимые сведения.
Проблема в том, что многие старые дома и участки на учёте в Росреестре не состоят, соответственно, выписку ЕГРН по ним не дадут. На примере со скриншота кадастровый номер нашёлся только по одному участку из всей деревни.
Сведения, которые можно получить по кадастровому номеру. Фото: egrnreester.ru
Если Росреестр не помог в поиске хозяев дома, то можно обратиться в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Там помогут с поиском владельца.
Если хозяин дома нашёлся, то составляйте договор купли-продажи, предварительно поставив дом на кадастровый учёт.
Если у дома-беспризорника нет хозяина или его не удалось найти, то нужно обращаться в муниципалитет о передаче дома в собственность.
Часть вторая — поход в муниципалитет, Ростреестр и суд
Чтобы бесхозяйный дом перешёл в вашу собственность, первым делом надо обратиться в местные органы власти с заявлением о постановке дома на учёт.
Я тут жил, живу и буду жить без прописки, а ты — нет. Фото: forum. guns.ru
В течение 15 дней недвижимость внесут в Росреестр. Сейчас наберитесь терпения — для перехода к следующему этапу надо подождать год. На случай если объявится хозяин дома и заявит на него права.
Спустя 12 месяцев органы исполнительной власти региона должны обратиться в суд, чтобы признать право собственности за собой.
Опасность такого способа способа приобретения прав собственности — неожиданно объявившиеся наследники хозяина дома.
Проще говоря, если правнук хозяина дома 5 лет жил в Антарктиде, изучая проблемы изменения климата, а потом вернулся, узнал о смерти родственника и заявил права на дом, то вас не спасёт ни добросовестность приобретения, ни печати Росреестра — недвижимость придётся вернуть.
Часть третья — 15 лет открытого владения
Для терпеливых есть ещё один способ стать законным владельцем бесхозного дома — воспользоваться «приобретательной давностью».
В ст. 234 ГК РФ сказано:
РБК-недвижимость цитирует юриста:
Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ
Дом будет признан собственностью по приобретательной давности только по решению суда. Однако, прежде, чем идти в суд, надо выждать ещё 3 года — срок исковой давности.
Получается, что дом станет вашим только через 18 лет с момента вселения.
Дождались прав на дом. Фото: ubuda.com
Если в этот период появится законный владелец, то придётся съехать вне зависимости от того, какие работы уже проводились на участке. Взыскать с владельца расходы на улучшения дома можно через суд, но сложно. Кроме этого, придётся подтверждать, что вы сделали всё, чтобы найти владельца.
При наихудшем развитии событий вновь объявившийся хозяин может подвести вас под уголовное дело о краже или умышленном уничтожении или повреждении имущества. Например, если вы сдали в лом бочку, тачку и прочий ржавый инвентарь. Либо разобрали на дрова завалившийся набок сарай.
История в тему
Одного питерского полицейского в далёком 1993 году отправили организовывать засаду в квартире Адмиралтейского района города Санкт-Петербурга. Владельца хором площадью почти 100 кв. м. убили «чёрные риелторы». Полиция в надежде, что преступники объявятся в квартире, поселила в ней «своего человека».
Полицейский, отправленный на дело, вынужден был жить в квартире. Время шло, приказ о засаде никто не отменял, хотя преступников нашли, посадили и те даже успели освободиться. Тем временем полицейский, сидящий в засаде, обзавёлся семьёй, которая жила с ним в этой же квартире. Жильцы от соседей не скрывались, за квартирой ухаживали, коммунальные платежи вносили всрок.
Спустя 17 лет полицейский в суде заявил права на квартиру, опираясь на статью ГК РФ о приобретательной давности. Однако право на недвижимость оспаривала администрация Адмиралтейского района. Её представители заявили, что в ЗАГСе отсутствует запись о смерти владельца, а все счета оплачивались от его имени. Таким образом невозможно доказать, что полицейский владел жильём открыто. Суд поддержал сторону администрации.
Возвращаясь к детской литературе, вспомним сказку «Теремок». В бесхозную недвижимость вселилась мышка-норушка, лягушка-квакушка, лисичка-сестричка и прочие звери, организовавшие неплохое общежитие. Однако пришёл медведь, сел на теремок и развалил его. Есть версия, что это был представитель власти, который выступает против самовольного заселения.
Какой способ заселения в бесхозную недвижимость самый простой и безопасный?
Ни один из способов не гарантируют полную безопасность. Всегда остаётся риск потери жилья вместе со всеми улучшениями, что вы внесли.
Обсуждая тему приобретения бесхозных домов, люди пишут в комментариях, что не станут связываться с этой схемой, потому что жить в развалюхе не будешь — придётся перестроить, отремонтировать, облагородить дом. Возможно, провести газ, водопровод, сделать канализацию, поставить баню, теплицу и т. д. Хозяин же дома, видя, во что превратилась его старая избушка, сразу решит, что «такая корова нужна самому» и выгонит новых жильцов.