застройщик прислал односторонний акт что делать
5 правил при споре с застройщиком, или Что нужно знать, если квартиру вам не передают в срок или передали с просрочкой?
Вы заключили договор долевого участия с застройщиком, в котором указан срок, когда вам передадут готовую квартиру.
Объект не готов, квартиру вам не передают в срок? Передали с просрочкой?
Застройщик шлет уведомления об увеличении сроков строительства. 2, 5, 8 месяцев, а что дальше? Вы вправе требовать неустойку с застройщика. Это отдельно указано в вашем Договоре и ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Собственно, есть несколько нюансов, которые нужно учитывать в таких ситуациях.
Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником соглашения, подлежащего государственной регистрации. Если такого соглашения нет, то смело рассчитывайте неустойку за просрочку и направляйте застройщику требование об оплате.
Кроме того, если вы понесли расходы, связанные с взысканием неустойки (оплата услуг юриста), суд взыщет их с проигравшей стороны.
Как правило, при контрольных измерениях выяснятся, что площадь квартиры на 1-2 кв. метра больше, чем указано в договоре. В таком случае, вам будет необходимо произвести оплату этих метров. Условно, при стоимости 100 000 рублей за 1 кв.м. доплата за 2 метра составит 200 000 рублей. Если у вас есть на руках решение суда о взыскании неустойки с застройщика (допустим, на туже сумму), то вы ничего не будете доплачивать, а эти суммы пойдут в зачет.
Кроме того, если с площадью у вас все в порядке, и она не изменилась при строительстве, наличие решения суда о взыскании неустойки улучшит ваше положение при производстве ремонта. Застройщик охотно предложит вам к зачету выполнить внутренние работы (стяжку, штукатурные или плиточные работы).
Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.
Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.
В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.
В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры. Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать. Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения. В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.
В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков. Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит. На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания. Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.
В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.
Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.
Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.
В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире. Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры. Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.
Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.
Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.
В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.
Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.
Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире
Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд. Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ. Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков. Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится. К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков. Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.
Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.
Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению. Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза. Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае. Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.
Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры. Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами. Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.
В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.
41 комментарий читателей статьи
«Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.»
Здравствуйте! Застройщик прислал односторонний передаточный акт, не уведомив меня об окончании строительства. Срок строительства был продлён на 3 месяца, допник я не подписывал, уведомление о завершении стройки не получал. Планирую оспорить акт, в рамках дела о компенсации неустойки, дополнительно написать заявление в прокуратуру, на юриста МИЦ Инвестстрой. Какими способами заставить ответственных лиц понести наказание, помимо мной перечисленных?
Здравствуйте! Ситуация такая, получено уведомление от застройщика о готовности передать объект по ДДУ. Объект имеет недостатки, направляются претензии, уведомления, акты осмотра, всё как полагается, но ничего не делается, недостатки не устраняются и так 1,5 года. Застройщику это надоело, он направляет 10.06.19. уведомление, что недостатки устранены и готов передать объект. 24.06.19 осмотр объекта, недостатки не устранены и этим же числом составляют односторонний акт.
Вопрос: Имел ли право застройщик составить односторонний акт до истечения 2-х месяцев после направления уведомления 10.06.19?
Добрый день. В данной ситуации важен факт того, когда было направлено уведомление о готовности объекта в принципе, не касаясь данных недостатков. Если это уведомление единственное — тогда застройщик не имел прав составлять односторонний акт. Если же данное уведомление не первое и в нем говорится непосредственно об устранении выявленных недостатков — тогда ситуация спорная и у застройщика, в принципе, было право на составление данного акта.
Здравствуйте!
Застройщик подписал АПП на машино-место в одностороннем порядке. По факту не работают ворота и машино-место пользоваться нельзя. Я об этом знал, и по телефону застройщику сказал что как сделают ворота — приду принимать. Через некоторое время получаю письмо с односторонним АПП. Ворота паркинга не работают до сих пор, пользоваться им нельзя.
Что можно сделать? Спасибо.
Добрый день. Можете починить их за свой счет, а затем предъявить требование по убыткам в компанию. Рекомендуем также заранее до починки сделать оценку стоимости работ.
Застройщик построил квартиру из сами знаете чего. Как забрать деньги?
Супруги из Оренбурга купили квартиру в новостройке. Всего заплатили 1,5 млн рублей, большую часть суммы взяли в ипотеку. Через год дом сдали — надо было принимать объект.
Они приходят смотреть квартиру, а там все плохо: какие-то пятна на окнах и радиаторах, лоджия не застеклена, в стяжке трещины, перегородки не из тех блоков и вообще площадь меньше обещанного. В общем, не понравилась им квартира — потребовали устранить недостатки.
Но застройщик не сделал то, о чем его просили, и прислал односторонний акт: подписывайте или отстаньте. Тогда супруги решили расторгнуть договор и забрать деньги. Да еще с процентами — они же ипотеку платили. И началась история длиной в три года, которая дошла до Верховного суда.
Почему супруги отказались от квартиры и потребовали деньги?
В квартире было слишком много недостатков. Вот что заметили супруги и эксперты при осмотре жилья:
Многие покупатели принимают такие квартиры и потом сами все переделывают. Но не эта семья. Они отправили застройщику претензию, тот ее проигнорировал и все недостатки не устранил. Супруги пошли в суд: расторгать договор и забирать свои деньги.
Вот что они потребовали:
Почему договор не удалось расторгнуть без суда?
Расторгать договоры участия в долевом строительстве нужно в особом порядке. С ними не получается как с покупкой обычных товаров и даже готовых квартир. Покупатель не может просто так передумать и забрать деньги.
Нужно доказать, что недостатки квартиры существенные, ухудшают качество или делают ее непригодной для проживания. А если застройщик не захочет сам возвращать деньги, заставить его можно только через суд. Иначе пришлют односторонний акт и объект придется принять.
Договориться с застройщиком не получилось, а принимать квартиру с трещинами, пятнами и не той площади покупатели не захотели. Тогда вся надежда на суд.
Что сказали суды?
Районный и областной суды 👎
Экспертиза показала, что недостатки в квартире хоть и есть, но они несущественные и не ухудшают качество квартиры настолько, что в ней нельзя жить.
Часть недостатков застройщик устранил после претензии. Но покупатели нашли новые дефекты.
Блоки не те — ничего страшного, такие тоже подойдут. Отклонения по площади — они предусмотрены договором. Трещины можно заделать, пятна на радиаторах — отмыть, с браком на стеклопакете тоже реально разобраться. Все это несущественные недостатки, и если их устранить, повторно они не появятся. На исправление нужно не так уж много времени и денег, так что это не повод для расторжения договора и возврата всей суммы.
Права потребителя не нарушены, поэтому моральный ущерб, проценты и штраф владельцы квартиры не получат. А за экспертизу и юристов пусть платят сами.
Застройщик должен передать дольщику квартиру, которая по качеству соответствует регламентам, снипам и проекту.
Если квартира в новостройке не отвечает этим требованиям, ее качество из-за этого ухудшилось или есть недостатки, которые сделали жилье непригодным, дольщик может потребовать:
Если застройщик этого не сделал, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора — то есть не принимать квартиру.
А застройщик обязан вернуть деньги за квартиру с учетом процентов в течение 20 рабочих дней.
На заметку застройщикам и судам: если застройщик не выполняет требования дольщика по устранению недостатков, уменьшению цены или компенсации — это повод для одностороннего отказа от договора.
Существенность недостатков в такой ситуации не имеет значения. Недостатки были — никто не спорит. Застройщику дали срок на исправление, а он отказался. Сам факт того, что дефекты можно исправить, — не повод отказывать дольщикам в расторжении договора. Если можно исправить — надо было исправлять.
У владельцев квартиры есть все основания расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать деньги назад. Причем с учетом закона о защите прав потребителей.
Итог. Верховный суд отменил решения двух инстанций и включил эту историю в недавний обзор судебной практики. А областной суд уже пересмотрел свое решение и вынес его в пользу супругов. Они получат гораздо больше денег, чем заплатили за двушку в новостройке:
На этом суды не закончились: теперь супруги хотят получить больше процентов за пользование их деньгами, потому что прошло много времени до возврата. Это законное требование, но уже другая история.
Проценты по ипотеке им тоже вернут?
Нет, проценты по ипотеке дольщикам не вернут. При пересмотре суд объяснил, что кредитный договор — это отношения банка и заемщика. Он не касается застройщика и никак не влияет на исполнение договора. Поэтому те 770 тысяч рублей, которые семья заплатила банку, пока ждала квартиру, застройщик возмещать не обязан.
Зато он заплатит штраф, который почти покроет уплаченные проценты. Из-за ипотеки супруги на этой истории ничего не заработали. Но они хотя бы не обязаны принимать квартиру, которая их не устроила. А какой была истинная цель дольщиков — знают только они.
Некоторые юристы в таких случаях говорят о потребительском экстремизме, но если есть право отказаться от договора — люди могут им пользоваться. В вопросах о злоупотреблении правом и истинных мотивах истцов разбирается суд.
Как заставить застройщика устранить недостатки или вернуть деньги
Заранее читайте договор. Чтобы потом не выяснилось, что стеклопакеты на лоджии не входили в цену, площадь может быть на 5 квадратных метров меньше, а черновая отделка — за дополнительную плату.
Следите за уведомлениями. Когда дом сдадут, всех дольщиков должны письменно пригласить на приемку квартиры. Не игнорируйте вызов, это в ваших интересах. Иначе застройщик докажет, что вы уклоняетесь от приемки квартиры, и подпишет односторонний акт.
Не подписывайте акт без осмотра квартиры. При проверке документов в офисе застройщик может незаметно подсунуть акт. Его нужно подписывать только после осмотра квартиры, никаких документов заранее. Если застройщик говорит, что это формальность и нужно для регистрации права собственности, — он хитрит.
При осмотре фиксируйте все недостатки в дефектном акте. Бесполезно устно говорить застройщику, что надо что-то переделать. Только письменно и под подпись. Акт приемки-передачи в этом случае не подписывайте.
Отправьте застройщику претензию. Потребуйте устранить недостатки в разумный срок или снизить цену. Если застройщик этого не сделает — вот тогда можно расторгать договор и требовать назад свои деньги с неустойкой и штрафами.
Если решили подождать, пока застройщик все исправит, и потом приняли квартиру, у вас остается право найти недостатки и позже. Например, когда начнете делать ремонт: квартира может сыреть, за штукатуркой окажутся пустоты, а между плитами — просветы. За такое тоже можно требовать компенсацию.
Обязательно почитайте нашу подборку про новостройки, чтобы получить от застройщика максимум:
Мириам, мне кажется, я понимаю о чем Вы, но ведь застройщики так наплевательски относятся к своим обязанностям потому что люди принимают квартиры с недочетами, браком и так далее. К сожалению, застройщиков нужно заставлять работать и постоянно контролировать, потому что цены на недвижимость, даже в регионах такие, что квартиры должны быть идеальны. Впрочем, они должны быть идеальны за любые деньги.
Мириам, ну видите тут история о том как заработать. Точнее не заработать, так как заработал на ней пока только банк.
Мириам, ага, я за аренду отдам больше денег, чем они заработали. Впи**ду такие приключения. А потом еще окажется что одно юр лицо застройщика с которым был договор обанкротилось и ищи ветра в поле.
Владимир, согласна на 100%! Заставлять нужно, но когда влезаешь на три года в суды с неизвестным результатом, есть риск наказать себя. К сожалению. И если люди на такое решаются, значит, у них есть возможность. А представьте, если молодой семье еще три года толкаться с тесной хрущевке с родителями. Или снимать с маленьким ребенком на руках, да еще и продолжать ипотеку платить. Ситуации разные, конечно. От обстоятельств многое зависит. Потому и закрывают люди глаза на недоделки. Но я не говорю, что это правильно! Просто данный механизм борьбы с застройщиком в результате не выглядит оптимальным. Да и квартира, поди-ка, подорожала после сдачи дома. Может, логичнее и выгоднее продать, чем бодаться за возврат денег, тратя время и нервы.
В далёком 2013 году однажды я поругался с тёщей и решил купить вместо машины двух комнатную квартиру.
По моему мнению у меня было только два достойных варианта, первый строила компания, в которой я работал и я знал про косяки и вариант был хуже и второй в Новой Москве Коммунарка.
Купил я её за 4 462 550 рублей у застройщика Авгур эстейт. На месте стройки не было даже забора, но эта была уже второй этап застройки по данному проекту.
К моменту когда возвели второй этаж стало ясно, что проект отличается от предоставленной документации.
Изменения были в конфигурации дома: убрали мусоропровод, развернули лифтовую шахту, теперь лифт выходил прям напротив моей входной двери, а раньше был обособленный лифтовой холл, перенесли мою входную дверь, из-за чего у меня исчезла кладовая, её объединили с туалетом.
Началась процедура писания во все инстанции и хождения к их начальникам.
Через какое-то время всё-таки удалось добыть актуальную проектную документацию.
Пытался договориться через контролирующие органы о замене квартиры из первой очереди строительства, но получил отказ.
Я был единственный кто, пошёл на расторжение из 25 человек и в октябре 2015 года я подал иск на расторжение ДДУ. (Номер дела 02-0021/2016 ∼ М-3137/2015)
Требования по возврату денег:
Стоимость квартиры 4 462 550,00 руб.
Процентов за пользование чужими денежными средствами в начале 3 409 983,21
Убытков в виде разницы рыночной стоимости квартиры 1 887 200,00
Оплата государственной пошлины в размере 49 112,44
Проценты по кредиту, но в них в итоге отказали
50% штрафа на всю сумму иска за отказ в добровольном исполнения требований потребителя.
В итоге была судебная экспертиза, которая указала, что в связи с изменениями стоимость квартиру упала на 5%. Судья посчитал это существенным расторгнул договор.
Присудили:
Стоимость квартиры 4 462 550 рублей
Процентов за пользование чужими денежными средствами 1 111 152 рублей
Убытков в виде разницы рыночной стоимости квартиры 1 702 717 рублей
Штраф 500 000 рублей
Независимая экспертиза 10 200 рублей
Моральный вред 20 000 рублей
Услуги представителя 20 000 рублей
Гос. Пошлина 39026
Итого: 7865646,92
На судебные тяжбы я потратил полтора года. Но так всё затянулось из-за не расторопности судьи, которого надо всё время пинать. Да мне было где жить и я мог себе это позволить, оно того стоило.
Теперь на эти деньги я смог себе купить трёх комнатную квартиру в приделах старой Москвы, но в старой сталенке.
Михаил, кто потопает, тот и полопает. Молодцы, Михаил. Я считаю, что, чем больше будет сознательных и требовательных граждан, а так же оправданных судебных дел, то застройщики наконец-таки начнут строить по проектом и устранять недостатки. Ну а пока, если 1 из 25. Это, конечно, капля в море.
У меня закончилось все тем, что застройщик не оплатил неустойку за задержку сдачи квартиры, прописаную в договоре ДУ, а далее обанкротил юрлицо и продолжил строить соседние корпуса под другим юрлицом.
Все, что нужно знать об одностороннем акте по ДДУ
Односторонний акт передачи квартиры по ДДУ: что это такое?
Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.
Как избежать одностороннего акта от застройщика?
На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.
По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.
В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?
Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.
Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.
Если в договоре есть не только срок окончания передачи, но и срок начала приемки, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за 14 дней до даты начала передачи, установленной в договоре.
В какой срок дольщик обязан приступить к приемке?
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который поможет выявить также нарушения строительных норм.
- Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.
В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при необоснованном отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.
Какие последствия получения одностороннего акта?
Односторонний акт является документом, подтверждающим исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. С даты составления одностороннего акта к дольщику переходят риски случайной гибели и порчи помещения. Кроме того, со дня, следующего за датой составления одностороннего акта, прекращается начисление неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (некоторые судьи начисляют неустойки до даты получения дольщиком сообщения о завершении строительства, если в суде будет установлено уклонение дольщика от приемки или необоснованный отказ, хотя такое исчисление противоречит закону).
Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).
Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?
Составление и направление застройщиком акта в одностороннем порядке как любое действие может быть признано неправомерным. Для этого дольщик должен доказать свою добросовестность и веские причины неприемки объекта. Существенную роль при оспаривании одностороннего акта влияют письма, направленные застройщику при исполнении договора, о которых мы говорили ранее. Также привлекая специалиста (эксперта) для приемки, вы получаете дополнительное доказательства наличия строительных недостатков в квартире, которые явились причиной отказа от приемки (если в заключении специалиста будет вывод о существенности выявленных недостатков, то такое заключение будет иметь важное значение при оценке обоснованности отказа дольщика от приемки).
Не стоит оспаривать односторонний акт отдельный иском. Заявите требование о признании акта неправомерным в иске о взыскании неустойки с застройщика или о взыскании компенсации за выявленные строительные недостатки.
Надеемся наши советы помогут вам избежать одностороннего акта от застройщика или оспорить его в суде. Для того чтобы подготовить заранее на случай судебного спора с застройщиком, мы рекомендуем позвонить нам заранее, при получении первого письма от застройщика или при наступлении просрочки. Мы проконсультируем вас бесплатно и подробно, расскажем, как действовать в вашем случае.
Застройщик неправомерно составил односторонний акт? Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста. Мы изучим имеющиеся у вас документы и оценим шансы оспаривания одностороннего акта и разрешения спора с застройщиком в вашу пользу. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Оставить заявку
Односторонний акт передачи квартиры по ДДУ: что это такое?
Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.
Как избежать одностороннего акта от застройщика?
На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.
По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.
В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?
Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.
Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.
Если в договоре есть не только срок окончания передачи, но и срок начала приемки, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за 14 дней до даты начала передачи, установленной в договоре.
В какой срок дольщик обязан приступить к приемке?
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который поможет выявить также нарушения строительных норм.
- Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.
В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при необоснованном отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.
Какие последствия получения одностороннего акта?
Односторонний акт является документом, подтверждающим исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. С даты составления одностороннего акта к дольщику переходят риски случайной гибели и порчи помещения. Кроме того, со дня, следующего за датой составления одностороннего акта, прекращается начисление неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (некоторые судьи начисляют неустойки до даты получения дольщиком сообщения о завершении строительства, если в суде будет установлено уклонение дольщика от приемки или необоснованный отказ, хотя такое исчисление противоречит закону).
Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).
Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?
Составление и направление застройщиком акта в одностороннем порядке как любое действие может быть признано неправомерным. Для этого дольщик должен доказать свою добросовестность и веские причины неприемки объекта. Существенную роль при оспаривании одностороннего акта влияют письма, направленные застройщику при исполнении договора, о которых мы говорили ранее. Также привлекая специалиста (эксперта) для приемки, вы получаете дополнительное доказательства наличия строительных недостатков в квартире, которые явились причиной отказа от приемки (если в заключении специалиста будет вывод о существенности выявленных недостатков, то такое заключение будет иметь важное значение при оценке обоснованности отказа дольщика от приемки).
Не стоит оспаривать односторонний акт отдельный иском. Заявите требование о признании акта неправомерным в иске о взыскании неустойки с застройщика или о взыскании компенсации за выявленные строительные недостатки.
Надеемся наши советы помогут вам избежать одностороннего акта от застройщика или оспорить его в суде. Для того чтобы подготовить заранее на случай судебного спора с застройщиком, мы рекомендуем позвонить нам заранее, при получении первого письма от застройщика или при наступлении просрочки. Мы проконсультируем вас бесплатно и подробно, расскажем, как действовать в вашем случае.
Застройщик неправомерно составил односторонний акт? Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста. Мы изучим имеющиеся у вас документы и оценим шансы оспаривания одностороннего акта и разрешения спора с застройщиком в вашу пользу. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.