жилой фонд и жилищный фонд в чем разница

Жилищный фонд

Понятие и виды жилищного фонда Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ).

В него входят все жилые помещения независимо от форм собственности, в том числе жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, а также иные жилые помещения, пригодные для проживания.

Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Жилищный фонд в ст. 19 ЖК РФ классифицирован по двум основаниям: форме собственности и целям использования.

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

В части 2 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в зависимости от целей использования классифицирован:

Далее подробнее остановимся на рассмотрении особенностей каждого из указанных видов жилищного фонда.

Жилищный фонд социального использования — это совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно ч. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При этом в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона — наймодатель, которым выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация, либо организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения, обязуется передать другой стороне — нанимателю, которым выступает гражданин, признанный нуждающимися в жилых помещениях либо в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Данное определение сформулировано на основании ч. 1 ст. 91.1, 91.2, 91.3 ЖК РФ.

В силу ст. 91.5 ЖК РФ предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Специализированный жилищный фонд — это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV «Специализированный жилищный фонд» ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В специализированный жилищный фонд входят: служебные жилые помещения, жилые помещения, расположенные в общежитиях, маневренном фонде, в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, отделов социальной защиты отдельных категорий граждан и для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Индивидуальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами

Жилищный фонд коммерческого использования — это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками помещений для проживания граждан на условиях возмездного использования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. К такому жилищному фонду относятся, например, гостиницы, отели и др.

Следует отметить, что в ЖК РФ о жилищном фонде коммерческого использования только упоминается, т.е. детально он не регламентируется в отличие, например, от жилищного фонда социального использования либо специализированного жилищного фонда.

Государственный учет жилищного фонда

Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, определенном постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический, официальный статистический и бухгалтерский учет.

Технический учет жилищного фонда осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Проводится такой учет независимо от принадлежности жилищного фонда. БТИ осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Согласно ч. 5 ст. 19 ЖК РФ проведение технического учета жилищного фонда предусматривает, в том числе, техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию жилых помещений (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»2 и иными нормативными правовыми актами.

Источник

жилищный и жилой

Полезное

Смотреть что такое «жилищный и жилой» в других словарях:

ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС — как соц. эконом. и сан. проблема особенно обострился во всех странах с середины XIX в. в связи с общим ростом промышленности и с увеличением численности городского населения. Тяжелые жилищно сан. условия жизни трудовых групп населения различных… … Большая медицинская энциклопедия

Жилищный капитал (группа компаний) — ЗАО Группа компаний Жилищный капитал Тип ЗАО Год основания 1997 Расположение … Википедия

Жилищный фонд социального использования — по законодательству РФ совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. См. также … Финансовый словарь

Жилищный фонд — по законодательству РФ совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности: жилые и специализированные дома; квартиры; служебные жилые помещения; + иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Синонимы: Жилой… … Финансовый словарь

Жилищный сертификат — (англ housing certificate) в РФ особый вид облигации с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющей право ее собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета Ж.с. в порядке и на условиях,… … Энциклопедия права

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах… … Юридический словарь

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ — совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,… … Юридическая энциклопедия

Жилищный кодекс Украины — У этого термина существуют и другие значения, см. Жилищный кодекс. Жилищный кодекс Украинской ССР (Жилищный кодекс Украины) принят 30 июня 1983 года, введён в действие с 1 января 1984 го. Имеет силу сегодня на Украине в части, не противоречащей… … Википедия

Жилищный вопрос — один из социальных вопросов, порожденных капитализмом, выражающийся в особой форме жилищной нужды, когда с ростом городского населения (см. Город), превращением жилища в товар происходит резкое ухудшение жилищных условий трудящихся,… … Большая советская энциклопедия

Жилой городок нефтяников — В этой статье нет географических координат. Вы можете помочь проекту, найдя и добавив их в статью с помощью шаблона <>. Жилой городок нефтяников … Википедия

Источник

Как правильно: жилой или жилищный фонд?

27 сентября 2016 11:16

Администрация города Екатеринбурга в рамках проекта «Екатеринбург говорит правильно» обращается к вопросу о корректном выборе слова: жилой или жилищный фонд?

Прилагательное «жилищный» имеет значение «относящийся к строительству, благоустройству жилья, к эксплуатации жилья, к административному управлению фондом жилых помещений». Толковые словари обычно толкуют это слово, отсылая к существительному «жилище».

Прилагательное «жилищный» употребляется главным образом в сочетании со словами, присущими деловому стилю, оно употребительно в официальных бумагах. Такие словосочетания представляют собой в подавляющем большинстве юридические, административные, номенклатурные термины: жилищное право, жилищный кодекс, жилищное законодательство, жилищное строительство, жилищные условия, жилищный фонд, жилищное товарищество и так далее, а также устойчивые сочетания книжного характера: жилищный вопрос, жилищная проблема, жилищная политика, жилищная программа и другие.

Слово «жилой» тоже представлено в официальных бумагах, в сочетании со словами, обобщенно обозначающими жилье или жилище; список таких слов ограничивается в основном лексемами «помещение» и «площадь»: жилое(вые) помещение(я), жилая площадь. Между тем оно широко используется (во всяком случае по сравнению с прилагательным «жилищный») в общелитературном употреблении и в разговорной (литературной) речи. Прилагательное «жилой» при этом вступает в сочетания со словами общеупотребительными, «нейтральными» по экспрессивной окраске, такими, как «дом», «квартира», «чердак», «подвал», «этаж» и другие.

Источник

Как правильно: жилой или жилищный фонд?

Администрация города Екатеринбурга в рамках проекта «Екатеринбург говорит правильно» обращается к вопросу о корректном выборе слова: жилой или жилищный фонд?

Прилагательное «жилищный» имеет значение «относящийся к строительству, благоустройству жилья, к эксплуатации жилья, к административному управлению фондом жилых помещений». Толковые словари обычно толкуют это слово, отсылая к существительному «жилище».

Прилагательное «жилищный» употребляется главным образом в сочетании со словами, присущими деловому стилю, оно употребительно в официальных бумагах. Такие словосочетания представляют собой в подавляющем большинстве юридические, административные, номенклатурные термины: жилищное право, жилищный кодекс, жилищное законодательство, жилищное строительство, жилищные условия, жилищный фонд, жилищное товарищество и так далее, а также устойчивые сочетания книжного характера: жилищный вопрос, жилищная проблема, жилищная политика, жилищная программа и другие.

Слово «жилой» тоже представлено в официальных бумагах, в сочетании со словами, обобщенно обозначающими жилье или жилище; список таких слов ограничивается в основном лексемами «помещение» и «площадь»: жилое(вые) помещение(я), жилая площадь. Между тем оно широко используется (во всяком случае по сравнению с прилагательным «жилищный») в общелитературном употреблении и в разговорной (литературной) речи. Прилагательное «жилой» при этом вступает в сочетания со словами общеупотребительными, «нейтральными» по экспрессивной окраске, такими, как «дом», «квартира», «чердак», «подвал», «этаж» и другие.

Источник

Новое в блогах

Кто «собственник» жилищного фонда

Источник: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ
Автор: Дмитрий Гордеев

В нормативных актах различного уровня и в повседневной деятельности руководителей и специалистов ЖКХ нередко применяются такие термины, как «муниципальный жилищный фонд», «собственник жилищно­го фонда» и другие, связанные с ними понятия. Их неверное понимание приводит к ошибкам, которые могут иметь серьезные последствия.

Публикуемый анализ ряда важнейших понятий в области жилищной недвижимости призван помочь руко­водителям и специалистам органов управления ЖКХ регионального и муниципального уровня, руководи­телям организаций ЖКХ правильно применять рассматриваемые термины.

Кто «собственник» жилищного фонда

С имущественной принадлежностью жилищного фонда связано доста­точно много привычных понятий и терминов, таких как: «муниципаль­ный (государственный, ведомствен­ный, частный) жилищный фонд», «собственник жилищного фонда», «собственник многоквартирного дома», «собственник домовладе­ния», «дома ТСЖ», «дома ЖСК», «частный сектор» и ряд других. При этом нередко термины используют­ся в значении, не совпадающем с их законодательным определением.

Прежде чем переходить к анали­зу конкретных терминов и понятий, необходимо сказать несколько слов о подходах к их установлению и ис­пользованию.

Система терминов в жилищной сфере помогает однозначно воспри­нимать понятия, используемые в за­конах и изданных на их основе иных правовых актах. В основе любой си­стемы терминов, раскрывающих близкие понятия, заложена своя ло­гика. Так, раскрытие законодателем

содержания базового понятия «жи­лищный фонд» произведено путем установления круга объектов недви­жимости, предназначенных для про­живания людей. Для определения производных понятий «муниципаль­ный жилищный фонд», «государ­ственный жилищный фонд» и «част­ный жилищный фонд» используется критерий собственности на жилищ­ный фонд. Термины «ведомственный жилищный фонд», «собственник жи­лищного фонда», «собственник мно­гоквартирного дома», «дома ТСЖ», «дома ЖСК» и «частный сектор» свя­заны с принадлежностью жилищно­го фонда различным субъектам или с их участием в определении поряд­ка его использования.

Ряд терминов используется не только в том акте, в котором они раскрыты, а является обязательным для всей сферы регулируемых отно­шений. Это относится, например, к основным понятиям, указанным в ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищ­ной политики». Применение других терминов ограничено одним актом. В этом случае в акте прямо указа­но: «. в настоящем Федеральном законе (указе, постановлении и т. п.) используются следующие ос­новные понятия (термины, опреде­ления). «

Под жилыми помещениями пони­маются помещения, предназначен­ные для проживания граждан (п. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ). Поэтому упоми­нание в определении понятия «жи­лищный фонд» жилых домов необходимо отнести в первую очередь к одноквартирным домам*. Свиде­тельством такого вывода является и определение в ст. 673 ГК РФ объекта договора найма жилого по­мещения, в п. 1 которой установле­но, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изо­лированное жилое помещение, при­годное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть кварти­ры или жилого дома)».

К жилищному фонду нельзя ме­ханически отнести все, что входит в состав жилого дома. Нежилые по­мещения понятием «жилищный фонд» не охватываются. Это вытека­ет из смысла, вкладываемого зако­нодателем в понятие «жилищный фонд» в ст. 1 и 7 Закона РФ «Об ос­новах федеральной жилищной по­литики». Нежилые помещения явля­ются неотъемлемой частью жилых домов, но они не предназначены для проживания граждан.

Нежилые помещения, использу­емые для размещения магазинов, отделений банков, парикмахерских, нотариальных контор, юридических консультаций, управляющих и жилищно-эксплуатационных организа­ций, мастерских бытового назначе­ния, в состав жилищного фонда не входят. Они являются самостоятельными объектами недвижимости и принадлежат конкретным физи­ческим или юридическим лицам, муниципальным образованиям и иным субъектам права.

В состав жилищного фонда не входят также общие помещения дома, являющиеся составной час­тью общего имущества многоквар­тирного дома: подвальные и чер­дачные помещения, лестницы, ко­лясочные, технические помещения (трансформаторные, мусоросборные камеры) и проч. Конкретным собственникам жилых помещений принадлежит лишь доля в праве на общее имущество, и это право производно от права собственности на индивидуальные (не общие) жилые и нежилые помещения. Это имущество находится в общей до­левой собственности всех соб­ственников жилых и нежилых по­мещений и не принадлежит како­му-то одному из них.

Муниципальный жилищный фонд

или оперативном управлении муни­ципальных учреждений».

Как видно из определения, в со­став муниципального жилищного фонда входит и ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении муниципальных предприя­тий или оперативном управлении му­ниципальных учреждений.

Государственный жилищный фонд

Термин «государственный жи­лищный фонд» должен пониматься с использованием того же алгорит­ма, что и термин «муниципальный жилищный фонд». С учетом опреде­ления понятия «жилищный фонд» под государственным жилищным фондом следует понимать совокуп­ность жилых помещений, находя­щихся в государственной собствен­ности (Российской Федерации и субъектов Российской Федера­ции), включая ведомственный фонд, находящийся в полном хозяй­ственном ведении государствен­ных предприятий или оперативном управлении государственных уч­реждений.

В городах федерального значе­ния Москве и Санкт-Петербурге, а также в отдельных субъектах Рос­сийской Федерации, в которых ис­пользуются системы организации местного самоуправления только на уровне районов в городах или в сельских поселениях, жилые поме­щения в муниципальную собствен­ность муниципалитетов (районов в городах или сельских поселениях), как правило, не передавались, а остались в государственной соб­ственности субъектов Российской Федерации. В этом случае такой жилищный фонд является государ­ственным.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

К такому имуществу следует от­нести, например, лифты, мусоропро­воды, телеантенны, электрические, телефонные, радио- и инженерные сети отопления, водоснабжения и водоотведения, общедомовые или коллективные приборы учета элек­трической и тепловой энергии, воды, газа, насосы, вентиляционное оборудование и т. п. Это имущество не может быть произвольно присво­ено одним из собственников. Оно следует судьбе жилых помеще­ний и не может участвовать в обо­роте в качестве самостоятельных объектов. Доля в праве собственно­сти на общее имущество жилого дома, принадлежащее собственни­кам различных квартир, не может отчуждаться (передаваться) отдель­но от права собственности на квар­тиру.

Ведомственный жилищный фонд

В применении понятия «ведом­ственный жилищный фонд» есть оп­ределенные особенности. Под ве­домственным жилищным фондом нередко ошибочно понимается со­вокупность жилых домов, которые были первоначально построены за счет средств предприятий. Зачастую эти бывшие государственные или муниципальные предприятия после приватизации стали частными, но в их уставный капитал не были вклю­чены объекты жилищного фонда. В ряде случаев передача такого жи­лья приватизированными предпри­ятиями и обязанность его приема в муниципальную собственность органами местного самоуправле­ния не выполнялись в течение уста­новленного срока со дня утвержде­ния плана приватизации. По этой причине такое жилье или брошено, или обслуживается учреждениями и организациями, не относящимися к муниципальной собственности.

Требование о передаче муници­пальным образованиям ведом­ственного жилищного фонда пре­дусмотрено Законом РФ «Об осно­вах федеральной жилищной полити­ки». Согласно ст. 9 этого Закона при изменении отношений собственно­сти жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном уп­равлении учреждений (ведомствен­ный фонд), должен был в установ­ленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан быть пе­редан:

1) в полное хозяйственное веде­ние или оперативное управление

правопреемникам этих предприя­тий, учреждений (если они опреде­лены), иным юридическим лицам. Поскольку имущество может нахо­диться в хозяйственном ведении или оперативном управлении толь­ко государственных и муниципаль­ных предприятий и учреждений, то организациям других организа­ционно-правовых форм жилищный фонд передаваться не мог;

2) в ведение органов местного самоуправления, т. е. первоначаль­но в муниципальную казну соответ­ствующего муниципального образо­вания, а потом, возможно, в хозяй­ственное ведение или в оператив­ное управление муниципальных предприятий и учреждений.

Определение «ведомственный жилищный фонд» дано в ст. 7 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно ко­торой к государственному ведом­ственному фонду Российской Феде­рации относится жилищный фонд, «состоящий в государственной соб­ственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяй­ственном ведении государственных предприятий или оперативном уп­равлении государственных учреж­дений, относящихся к федеральной

Запрещение приватизации жи­лищного фонда и объектов его инф­раструктуры (в т. ч. в составе имуще­ственного комплекса унитарного предприятия) изменяющими вид собственности организациями уста­новлено Федеральным законом от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватиза­ции государственного и муници­пального имущества».

Из-за ошибочного понимания понятий «жилищный фонд» и «ве­домственный жилищный фонд» к такому фонду иногда относят и квар­тиры, находящиеся в частной соб­ственности граждан («частный жи­лищный фонд») и расположенные н домах, в которых другая часть квартир ранее находилась в соб­ственности приватизируемых пред­приятий, но которые не были пере­даны в муниципальную собствен­ность. Приватизированные кварти­ры в таких домах и до, и после приватизации государственных организаций продолжают относиться к частному жилищному фонду. При приватизации государственных предприятий с государственной на муниципальную должна поменяться лишь форма собственности на не­приватизированные квартиры. Если квартиры, находившиеся в государ­ственной собственности Российской Федерации или субъекта Россий­ской Федерации, после приватиза­ции государственных предприятий не были приняты в муниципальную собственность, то форма собствен­ности на них не изменилась и оста­лась государственной. Частные квартиры в хозяйственном ведении или оперативном управлении пред­приятий и учреждений находиться, естественно, не могут.

В отдельных случаях муниципали­теты, не приняв эти жилые помеще­ния в свою собственность, тем не менее распоряжаются таким жиль­ем как своим и принимают решения о заселении таких квартир на усло­виях социального найма, выдавая на них для заселения ордера, а иног­да санкционируют их приватизацию. Но в большинстве случаев нанима­тели квартир в таких домах остают­ся без наймодателя. Понимание тер­мина «ведомственный жилищный фонд» влияет на реализацию прав граждан.

При точном понимании Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» под действие этой нормы постановления № 887 попа­дают только дома, все жилые поме­щения в которых относятся к госу­дарственному ведомственному жи­лищному фонду. Но эта норма не дает основания полагать, что дома, в которых часть квартир находится в частной собственности, становят­ся ведомственными. Всем гражда­нам, проживающим в подобных, так называемых ведомственных домах, субсидии должны были пре­доставляться с возмещением об­служивающим и ресурсоснабжающим организациям расходов на предоставление субсидий. При этом право на субсидии на основа­нии представленных документов всегда должно было определяться муниципальными службами субси­дий. В случаях, когда соответству­ющее государственное предприя­тие или учреждение, затрудняя реализацию прав граждан на суб­сидии, не давало гражданам доку­менты о составе семьи или о начис­ленных платежах, местным службам субсидий необходимо было официально истребовать эту ин­формацию у государственных пред­приятий и учреждений, или их пра­вопреемников, или у любых других организаций, предоставляющих гражданам жилищные и комму­нальные услуги. Можно было ис­пользовать квитанции и документы

о регистрации, представляемые самими гражданами.

Есть целый ряд случаев, когда предприятий, ранее являвшихся ба­лансодержателями ведомственного жилищного фонда, уже давно не су­ществует, но муниципалитет еще не принял такие жилые помещения и по этой причине не организовал жилищно-коммунальное обслужи­вание проживающих в доме. При этом иногда игнорируются интересы нанимателей, не приватизировав­ших свои квартиры, за условия про­живания которых полностью отве­чает наймодатель.

Собственник многоквартирного дома, собственник домовладения

В отличие от законодательного содержания, иногда под муници­пальным и государственным жи­лищным фондом понимается сово­купность всех многоквартирных до­мов поселения за исключением домов, в которых созданы ТСЖ, ЖК (ЖСК), и индивидуальных домов, находящихся в частной собственно­сти. В качестве одного из аргументов такой позиции приводится факт на­хождения многоквартирных домов поселения на балансе муниципаль­ных предприятий и учреждений, которые обслуживают эти дома. Такое понимание термина «муниципаль­ный жилищный фонд» и аргумента­ция представляются ошибочными.

Как известно, сейчас в большин­стве многоквартирных домов жи­лые помещения находятся в соб­ственности нескольких собствен­ников. Часть квартир или комнат в коммунальных квартирах прива­тизированы, другие получены в на­следство, третьи приобретены по договорам купли-продажи. Все они находятся в частной собственности физических или юридических лиц (частный жилищный фонд). Соб­ственниками квартир в многоквар­тирном доме наравне с муниципа­литетами и гражданами могут быть и субъекты Российской Федерации, и сама Российская Федерация (го­сударственный жилищный фонд). Нередки случаи нахождения в част­ной собственности и нежилых поме­щений. Подобные дома нельзя на­зывать муниципальным жилищным фондом, поскольку они таковыми в действительности не являются. Многоквартирные дома, все квар­тиры и нежилые помещения в кото­рых находятся в муниципальной собственности, встречаются крайне редко. К данному виду жилищного фонда можно отнести только жилые помещения в подобных домах.

Только такой единоличный соб­ственник многоквартирного дома может называться собственником жилищного фонда или собствен­ником многоквартирного дома. Он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуще­ством (всем домом), не согласовы­вая это с другими лицами, посколь­ку иных собственников помещений нет. Юридическим подтверждением права собственности на весь дом должен быть не учет муниципально­го имущества в соответствующих органах по управлению имуществом и тем более не внутренний бухгал­терский учет организации. Главным подтверждением права собственно­сти муниципального образования на недвижимость и прав хозяй­ственного ведения или оперативно­го управления муниципальных предприятии или учреждений является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре, подтвержденная свидетельством. Государственная регистрация пред­ставляет собой юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограни­чения, перехода и прекращения права собственности на недвижи­мость.

Если в многоквартирном доме появляются два или более собствен­ников помещений, то весь дом уже не находится в собственности одно­го (главного) собственника. В этом случае право единственного соб­ственника на индивидуально опре­деленную вещь (дом) трансформируется в его право на индивидуально определенные помещения и долю в праве общей собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме, а также на права других соб­ственников на соответствующие помещения и на их доли в праве общей собственности. Сведения о прецедентах выдачи свидетель­ства о праве собственности муници­пального образования на весь мно­гоквартирный дом, в котором поме­щения принадлежат нескольким лицам, отсутствуют.

Ошибочное толкование и приме­нение органами местного самоуп­равления законодательного поня­тия «муниципальный жилищный фонд» как «муниципальные дома» нередко приводило и приводит к ущемлению прав и законных ин­тересов других собственников жи­лых помещений. Практически все­гда органы местного самоуправле­ния без согласия граждан и органи­заций, имеющих в собственности помещения в многоквартирных до­мах, единолично назначают одну уп­равляющую организацию для всех жилых домов поселения или района. В свою очередь такие службы единого заказчика зачастую отдают предпочтение жилищно-эксплуатационным и специализированным организациям муниципальной фор­мы собственности. Недопущение альтернативы сказывается на каче­стве обслуживания многоквартир­ных домов.

Для устранения негативных по­следствий игнорирования воли части собственников помещений в многоквартирных домах необхо­димо законодательно ограничить возможность принятия односторон­них решений исполнительными органами местного самоуправле­ния о выборе управляющей органи­зации. Это необходимо учесть в го­товящемся проекте Жилищного ко­декса Российской Федерации.

Другим следствием отнесения к муниципальному жилищному фон­ду всех многоквартирных домов, в которых не созданы объединения собственников жилья, и индивиду­альных жилых домов является адми­нистративное внедрение органов местного самоуправления в.; про­цесс регулирования денежных рас­четов собственников помещений в многоквартирных домах за жи­лищно-коммунальные услуги. При этом нарушается компетенция орга­нов местного самоуправления, ко­торые могут определять условия оп­латы жилья и коммунальных услуг для своих нанимателей только в до­говорах социального найма и най­ма жилых помещений в муници­пальном жилищном фонде. Содер­жание этих договоров должно соот­ветствовать федеральным законам,

указам Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства РФ. Принимать на местном или региональном уровне гражданско-правовые нормы, регулиру­ющие оплату жилья и коммунальных услуг, муниципалитеты и органы го­сударственной власти субъектов Российской Федерации не вправе.

Гражданское законодательство относится к исключительной компе­тенции Российской Федерации. Поскольку жилищное законодатель­ство состоит в основном из граждан­ско-правовых и административно-правовых норм, то только последние могут устанавливаться субъектами Российской Федерации, да и то в части, не противоречащей феде­ральному законодательству.

Отдельные муниципалитеты осу­ществляют регулирование порядка оплаты жилья и коммунальных услуг, мотивируя тем, что большинство граждан живут в муниципальном жилищном фонде, и они, как его соб­ственники, вправе устанавливать обязательные правила оплаты ЖКУ. Неправомерность такого подхода уже анализировалась на страницах журнала.

Таким образом, в настоящее время нет правовых оснований счи­тать многоквартирные дома, кото­рые управляются и обслуживаются муниципальными службами заказ­чика и числятся на их балансе, му­ниципальным жилищным фондом. Исключение составляют многоквар­тирные дома, в которых все (100%) жилые и нежилые помещения нахо­дятся в собственности муниципаль­ного образования.

Учет муниципального (государственного) жилищного фонда

В качестве одного из аргументов причисления к муниципальному (государственному) жилищному фонду поселения многоквартирных домов, в которых есть квартиры,

находящиеся в частной собствен­ности, приводится факт их нахожде­ния на балансе муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые управляют и об­служивают эти дома.

Это является следствием оши­бочного понимания объектного состава муниципального жилищного фонда или сознательным нежела­нием изменять сложившийся учет в подавляющем числе муниципаль­ных образований. За муниципалитетами после начала приватизации жилых и нежилых помещений осталась числиться часть не принадле­жащего им имущества в виде приватизированных квартир, комнат и нежилых помещений в многоквартирных домах. Этот учет ведется в органах местного самоуправле­нии, уполномоченных осуществлять «правление муниципальным имуществом.

В настоящее время в Российской Федерации около 70% жилья нахо­дится в частной собственности. Можно допустить, что приблизительно такое же соотношение частной и публичной собственности на жи-1ые помещения в среднем в боль­шинстве поселений страны. В различных многоквартирных домах доля квартир, находящихся в частной собственности граждан и орга­низаций, может колебаться от 40 до 90%. Все жилые помещения находятся в частной собственности чаще всего в домах-новостройках. Но и в них часть квартир застройщики отдают муниципалитетам в качестве платы в предоставление земельного участка, подключение к коммунальным сетям.

Тем не менее органы местного самоуправления часто передают в хозяйственное ведение предпри­ятиям и в оперативное управление учреждениям жилищный фонд це­лыми домами без исключения квар­тир, не принадлежащих муници­пальным образованиям. Местами такое закрепление сохранилось с тех пор, когда весь жилищный фонд передавался из государствен­ной в муниципальную собствен­ность до начала приватизации.

Муниципальные предприятия и учреждения, создаваемые для уп­равления и обслуживания жилья, принимают передаваемый им в хо­зяйственное ведение или оператив­ное управление жилищный фонд на свой баланс. Такие действия выгод­ны им, поскольку исключают какую-либо конкуренцию и гарантируют их несменяемость в качестве управля­ющих.

При таких действиях искажается не только содержание экономи­ческих отношений, но и нарушается законодательство о бухгалтерском учете. В соответствии с Федераль­ным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» вопрос при­нятия объекта недвижимого имуще­ства к бухгалтерскому учету решает­ся в зависимости оттого, кому при­надлежит право собственности на него. Поскольку жилые помещения и доли общего имущества много­квартирных домов, находящиеся в частной и государственной соб­ственности, не являются муници­пальным имуществом, то в соот­ветствии с законом регистрация и обобщение информации об иму­ществе, являющемся собственно­стью организаций, и обязательствах организаций (объекты бухгалтер­ского учета) производятся обособ­ленно от имущества и обязательств других лиц (ст. 1 и п. 2 ст. 8 Закона).

Учет своего имущества должен про­изводиться каждым собственником в отдельности. При этом физические лица не обязаны вести учет, подоб­ный бухгалтерскому.

Органам местного самоуправле­ния и органам государственной вла­сти субъектов Российской Феде­рации для исправления ситуации с искажением учета жилищной не­движимости необходимо исключить из учета жилищного фонда, находя­щегося в казне или переданного в хозяйственное ведение или опе­ративное управление своим пред­приятиям и учреждениям, жилые и нежилые помещения и доли в пра­ве на общее имущество многоквар­тирных домов, которые в резуль­тате приватизации и гражданско-правового оборота выбыли из пуб­личной (муниципальной и государ­ственной) собственности.

Необходимо проведение ме­роприятий по исправлению бухгал­терского учета недвижимости, при­надлежащей государствуй муниципа­литетам. Для этого государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям необходимо внести в свои бухгалтерские балансы из­менения, направленные на изъятие из них объемов жилых и нежилых помещений и долей в общем имуще­стве многоквартирных домов, нахо­дящихся в частной собственности юридических и физических лиц. Новый учет должен вестись так, как, например, учитываются отдельные квартиры в жилых домах, которые никогда ранее не относились к му­ниципальному жилищному фонду.

Дома (жилищный фонд) ТСЖ или ЖСК

Несколько слов о домах, которые иногда называют «дома (жилищный фонд) ТСЖ» или «дома (жилищный фонд) ЖСК». Обособление этих до­мов от домов муниципального или государственного жилищного фонда чаще всего связывают с тем, что они относительно редко обслуживаются муниципальными организациями ЖКХ и, естественно, не числятся на балансе муниципальных или госу­дарственных управляющих жилищ­ных организаций.

В разделе 4 «Учет основных средств» Рекомендаций по органи­зации финансового и бухгалтерско­го учета для товариществ собствен­ников жилья говорится о «переда­че товариществу на баланс жилого здания» и об учете ТСЖ «на своем балансе жилых домов». В Рекомен­дациях со

Источник