Кис страхование что это такое
Кис страхование что это такое
СТРАХОВАНИЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Все заемщики по ипотечному кредитованию сталкиваются с необходимостью оформления договора страхования. В связи с этим у людей возникает много вопросов по страхованию ипотечных рисков. В этой статье мы постараемся доступно рассказать об ипотечном страховании.
Ипотечное страхование является одним из способов управления рисками при заключении договора долгосрочного кредитования. Ранее считалось, что данная услуга выгодна исключительно банку. Но как показывает практика, и заемщик, оформляя страховку долгосрочного займа, тоже в определённой степени ограждает себя от непредвиденных обстоятельств, в результате которых, становится невозможным возврат долга банку.
Сегодня существуют следующие виды ипотечного страхования:
Страхование объекта недвижимости. Приобретение такого полиса обязательно. Недвижимость, выступающая в качестве залога, страхуется как от порчи, так и от уничтожения. При наступлении страхового случая, ипотека погашается путём возмещения ущерба страховщиком.
Страхование жизни и здоровья. Если кредитополучатель не способен выплачивать ипотечную ссуду по причине потери трудоспособности, серьёзной травмы, инвалидности или тяжёлой болезни, ущерб банку возмещает страховая компания.
Титульное страхование. Под «титулом» подразумевается право владения квартирой. Титульное страхование – защищает интересы финансовых организаций, которые могут быть нарушены, если заёмщик утратит право собственности.
Разберем более подробно:
СТРАХОВАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Оформить страховку на приобретаемую недвижимость можно еще на стадии подготовки документации для заключения договора купли-продажи. Главным преимуществом этого вида страхования является защита финансовых интересов заемщика от возможных непредвиденных ситуаций, возникших при частичном или полном уничтожении покупаемой жилплощади. По договору ипотечного страхования объекта недвижимости, застраховано все помещение, включая фундамент, стены, перекрытия, балконы, двери, окна, и другие конструктивные элементы объекта.
Данный вид страхования предусматривает защиту всего объекта от следующих рисков:
кража со взломом, грабеж, разбой
противоправные действия третьих лиц
При наступлении одного из этих рисков страховая компания обязана произвести выплату на погашение долга перед кредитной организацией. Размер компенсации равняется остатку задолженности, но в некоторых компаниях его увеличивают на величину защитной ставки. Каждый год, при погашении кредите, страховая сумма будет становиться меньше, но заемщик вправе достраховать объект, до полной его стоимости.
СТРАХОВАНИЕ ЗДОРОВЬЯ И ЖИЗНИ ЗАЁМЩИКА
Страхование жизни и здоровья заемщика – это вид банковского страхования, который предусматривает выплату страхового возмещения, банку или иному выгодоприобретателю в качестве исполнения обязательств заемщика, в связи с наступлением неблагоприятных событий связанных с его жизнью и здоровьем.
Банки, при выдачи ипотечного кредита предлагают заемщику оформить договор страхования жизни и здоровья, что бы минимизировать свои риски при возврате денежных средств. Данный вид страхования не является обязательным, его оформление остается на усмотрение заемщика, но в большинстве случаев заключение договора страхования приводит к уменьшению процентной ставки по кредиту и лояльности к клиенту.
Заемщику же, страхование выгодно по нескольким причинам: во-первых это гарантия исполнения обязательств по возврату денежных средств, в случае проблем со здоровьем, во-вторых это сокращение расходов на обслуживание кредита. Основные факторы влияющие на стоимость полиса:
профессия / род деятельности
наличие проблем со здоровьем
В большинстве случаев потребительского кредитования банки рекомендуют оформить данную страховку. Понятно, что при оформлении кредита человек меньше всего думает о возможных катастрофах, авариях, болезнях и других неприятностях, однако такие ситуации нередки. Платежеспособность заемщика в прямом смысле этого слова зависит от состояния его здоровья, и в случае ухудшения либо ухода из жизни, оплачивать кредит придется ближайшим родственникам заемщика. Подчас, для оставшихся без кормильца людей, подобная финансовая нагрузка может оказаться неприподъемной. Страхование жизни и здоровья от несчастного случая и болезней, в таких обстоятельствах является очень кстати. Для заемщика выгода в данном виде страховании заключается в том, что долг банку будет исполнен за счет страховой компании, а не реструктурирован на родственников, детей или прочих наследников в случае утраты им самим трудоспособности или смерти.
ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ
Смысл титульного страхования заключается в следующем: если заёмщик утратит право собственности на залоговую недвижимость, страховая компания возмещает кредитору понесённые им убытки. Особенно актуально титульное страхование ипотечного кредита, при покупке жилья на вторичном рынке. Фактически такой вид страхования защищает владельцев недвижимости от следующих ситуаций:
от ошибок должностных лиц, при регистрации прав собственности
от выявления нарушений прав собственности, предыдущих владельцев недвижимости
от судебных решений, которые были оспорены в соответствующем порядке
от выявления факта, что в прошлом сделка с недвижимостью была проведена незаконно
Примеры действия риска титульного страхования:
Продажа квартиры была произведена гражданином, являющимся по факту невменяемым. Его родственники после полных взаиморасчётов могут потребовать проведение психиатрической экспертизы. И если в медицинском заключении будет сказано, что человек, продавая жильё, не был в состоянии осознать последствия совершаемых действий, любое судебное разбирательство признает сделку недействительной.
Жильё продал несовершеннолетний гражданин. Это тоже идёт вразрез с требованиями закона.
При приобретении недвижимости покупатель не был уведомлён о том, что ранее квартира уже выступала в качестве предмета судебного разбирательства, собственник ограничен в правах на продажу.
Таким образом, при покупке жилья на вторичном рынке, не застраховав право собственности, покупатель в случае обнаружения каких-то несоответствий может потерять не только квартиру, но и деньги, потраченные на её приобретение.
КОМПЛЕКСНОЕ ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ («КИС»)
ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕССА ОФОРМЛЕНИЯ
Обычно, договор комплексного ипотечного страхования составляется на весь период ипотеки, однако, важно помнить, что каждый год документ необходимо продлевать. Для оформления договора страхования, страхователь обязан предоставить следующий пакет документов:
копии удостоверения личности заемщика и поручителей
заявление установленного образца
копию свидетельства / выписки о регистрации права на собственности объекта
копию ипотечного договора
справку из бти / копию поэтажного плана здания / выписку из домовой книги
отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости
копии паспортов продающей стороны (при условии сделки с физическими лицами)
Если покупатель недвижимости является юридическим лицом, в дополнительном порядке требуется предоставить следующие документы:
учредительные документы организации
свидетельство о регистрации
справка о постановке на налоговый учет (при покупке квартиры у юридического лица)
В случае необходимости, страховщик имеет право потребовать иные дополнительные документы. После заключения сделки по ипотечному страхованию, страхователю выдается документ установленного образца, согласно аккредитации страховщика банком.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Страхование рисков это неотъемлемая часть сделки ипотечного кредитования, от которой зависит Ваша финансовая безопасность в случае непредвиденных обстоятельств. Это гарантия исполнения обязательств заемщика при возникновении проблем с состоянием здоровья заемщика или с объектом приобретаемой недвижимости.
Выбор надежного страховщика и правильной программы страхования – это сложная и трепетная задача для страхователя. Банки безусловно контролируют, чтобы оформление ипотечного страхования осуществлялось только страховыми компаниями соответствующего профиля, прошедшими аккредитацию, однако по закону право выбора страховщика и качество защиты остаётся за клиентом банка. Для этого, мы рекомендуем доверять вопрос страхования ипотечных рисков только страховым специалистам высокого уровня и имеющим опыт в данном направлении страхования.
В этой статье мы постарались подробно рассказать о роли страхования при ипотечном кредитовании, и надеемся, что информация Вам понравилась и будет полезна при выборе программ защиты. Желаем всем успехов и достижения поставленных целей.
Неприличный КИС-демпинг
Чудесный у нас такой рынок комплексного ипотечного страхования. Страховой тариф, средний, конечно, по КИСу по сравнению с докризисным 2008 годом снизился в 2 раза. Сейчас где-то 0,5-0,55%. Дальше некуда, но снижаем и как хитро. Например, по банку «ВТБ 24» у «РЕСО-Гарантия» сейчас 90% скидка на титульное страхование. По банку «Уралсиб» по регионам в компании «Уралсиб» не нужно страховаться по титулу (банк у нас не требует, говорят в компании), а по другим страховщикам, оказывается, требует. И много другого на рынке, прямо скажем, неприличного демпинга. То, что КИС рынок вырос всего на 5-6% в 2012 году от такого демпинга при росте ипотечной задолженности на 40% — это еще не самая большая беда. Как выплаты при таких тарифах делать будем? Или риски по ипотекt раза в два сократились?
Тарифы падают пока по региону не получат хороший убыток. После этого игра в демпинг заканчивается и задачи ставятся по наполнению портфеля и выравниванию уровня убыточности по виду. КВ тоже падает махом. кстати ресо хулиганит не только по ВТБ а и подругим банкам дают тариф по титулу 0,06 %. Ниже не куда.
Точно, но банки не очень-то отказываются от своего КВ. Низкие КИС тарифы + 35% КВ в тарифной ставке. Из чего формируются резервы абсолютно непонятно.Понятно, что у них Мархетинг такой по увеличению доли, но и уж больно сильно хулюганят.
Да, рынок ипотечного страхования в этом году ждут испытания:
1. Ипотека практически встала. Даже при сохранении уровня тарифов нужно потрудиться, чтобы набрать прошлогодний портфель. Так как около 30-35% договоров прошлогоднего портфеля не пролангируются.
2. Банки увеличили на 2013 год квоты на «дочерних» страховщиков с 70-75% кредитов до 90-95%, а по некоторым банкам до 100%.
3. Сбербанк понижает ставки по ипотечным кредитам с марта, а по нему кроме страхования залога ничего не собрать, да и его стали предлагать по 0,09%.
4. Конечно и «страховой пехтинг», то есть демппинг играет свою роль.
Туго в этом году ипотечникам придется. Проводил в нескольких компаниях экспертные интервью по данному вопросу, печальное настроение у ипотечных подразделений. Поднимать надо!
Из первой десятки по ипотеке банков пять точно увеличили, начиная со второго. А первый банк еще систему по автоматическому выписыванию полисов придумал. Выписывает полисы нескольких компаний по единому тарифу 0,15%. Правда, мы проводили телефонник по офисам страховщиков — самый низкий тариф по Сберу выявился на уровне 0,09% в «Ренессанс Страхование».
Ну вот с титульным страхованием очень просто все решается. Пишем в полисе — ретроспективный период — 0 лет. И все, можно по цене бумаги полис продавать — выплат по нему точно не будет.
А чего такого, кстати, в том, чтобы страховку залога продавать по 0,09% и ниже, если речь идет о конструктиве квартиры? И 0,01% нормально вообще-то. Другой разговор, что из этих 0,09% почти все — это комиссия банка.
А речь всегда по ипотечному страхованию идет о конструктиве, по нему расчеты делаются. Бывает, особенно в агентских компаниях предложат застраховаться на полную стоимость квартиры и по разным объектам, но редко. А разницы между 0,09% и 0,15% или 0,22% практически нет. Стоимость полиса, правда, будет отличаться на 40% и более при допустимо равных рисках, а в остальном все нормально. К сожалению, внешними методами не могу оценить, сколько на КВ уходит по ипотечному страхованию? процентов 30-40? Или 80%?
У разных банков разные запросы по КВ. От 15 до 30% большинство банков не из ТОП 10.
Банки из Топ 10 — выше (максимум по нашей компании — 45%), но и объемы от них больше. Повышенное КВ закладывается в тариф. Если федеральному банку КВ платится централизованно, то дополнительно иногда приходится стимулировать региональные подразделения.
Сколько КВ платят главному банку страны, не знаю, полисы нашей компании он принимает от заемщиков без обязательств с нашей стороны по КВ 🙂
Почему Вы уверены, что СБ банка проверяет право собственности продавца? На основании того потока договоров, которые приходят ко мне на согласование в части титула, в большинстве банков полнейший бардак и никакой проверки. Свидетельство о собственности есть — и достаточно. Банки свободно выдают кредиты и под покупку «свежего наследства», и под более сомнительные сделки… Какой смысл банку проверять? Ставки на титульное страхование на данный момент — от 0,1% до 0,25%, заемщику в любом случае выгодно страховать титул, а не получить повышение ставки по кредиту на 2-3% годовых за отказ от титульного страхования. Все риски банка застрахованы, пакет документов (с моей т.з.) проверяется по формальному признаку — «есть/нет»…
Даже если титул не застрахован, если у заемщика квартиру отнимут, обязательства заемщика перед банком по кредиту не прекращаются…
я не уверен что СБ банка что либо проверяет как и любое СБ ) об этом говорят многочисленные ляпы в банковской среде моего региона ) но тем не менее по титулу думаю риск завышен, надо еще в законодательстве посмотреть (не силен здесь — каюсь)
даже после проверки чистоты сделки юристами СК происходят случаи оспаривания сделок и страховщики платят. Так что не торопитесь сбрасывать со счетов эти риски…
В принципе, банк вообще все риски может учесть в ставке. Просто некоторые ему проще не считать самому, а отдать считать СК. И платить потом.
2 пр@хожий
Если размышлять такими величинами, то в принципе понятна позиция банков, отказывающихся от страхования, предлагая взамен минимальное повышение ставки.
Для банков страхование в немалой степения является ещё и статьей дохода, которая вполне серьезно считается спопсобом увеличения доходности.
Но при существующем демпинге и отсутствии прозрачности конечной стоимости полиса, банкам действительно проще и понятней добавить к стакве и не заморачиваться с отчетами, согласованиями и отказами заемщиков платить за страхование уже на следующий год.
Т.е. страховщики пилят сук, на котором сами сидят.
Уважаемый андеррайтер!
Подскажите в чем логика страхования ТИТУЛА в новострое, реализованного по 214ФЗ?
Или в чем логии страхования ТИТУЛА, когда объект недвижимости находится в собственности более 3х лет, а в договоре с банком указано обязательство страхования титула на весь период действия кредитного договора?
Вот Уралсиб скорее всего задался этими же вопросами и перестал доить клиентов.
а Вы абсолютно уверены что в упомянутых Вами случаях дефект зарегистрированных прав невозможен?
Вероятность, что оформленную в собственность (часто — по решению суда) инвестиционную квартиру отберут у инвестора, невелика, но не равна 0.
Но требование по объему страховой защиты определяет банк, а не андеррайтер СК. А уж чем обусловлено требование банка (логикой или комиссией), выводы делайте сами.
Адекватные банки требуют страхование титула максимум на первые 3 года кредитования. Менее адекватные — на весь срок кредитования.
C другой стороны, портфелю титульных договоров такие требования банка только на пользу. Представьте себе тарифы по титулу, если банки будут требовать титульное страхование только по действительно проблемным объектам…
Проблема в том, что срок исковой давности течет с тех пор, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав. Так что к Вам могут постучатся и через 15 лет… То признанные умершими объявляются, то кто-то неожиданно оказывается недееспособным в момент сделки — посмотри практику судебную по таким делам — чего только не бывает…
И не будем забывать, что срока исковой давности нет у обойденных при сделке несовершеннолетних… Кстати, довольно распространенная ситуация.
Зачастую те, кто создают методику со стороны банка не слишком заморачиваются целесообразностью страхования, а просто лепят от души требования к заемщикам. Несколько раз лично сталкивалась с ситуацией абсолютно нулевого риска по титулу, но договориться с банковскими сотрудниками об исключении соответствующего пункта из кредитного договора не удавалось.
Мы где живем?
Тут дефект над дефектом.
Но я абсолютно уверен в том, что в случае продаж по 214 ответственность несет исключительно регистратор (государство), страховать ТИТУЛ – бесполезно.
Что касается 3х годичной собственности – права требования истекли,… с юридической точки я не могу представить, как заявить на право. До 3х лет – все понятно и просто.
Про ответственность регистратора посмешили.
Про 3 года — во-первых, срок исковой давности может считаться и не с даты отчуждения, а во-вторых, посмотрите ст. 202-205 ГК РФ.
Кстати, я участники дискуссии изучали изменения в ГК РФ, вступившие в силу с 1 марта 2013 года (в части регистрации сделок с недвижимым имуществом).
Причем здесь 3 года? А вы не допускаете, что может «развалиться» последняя сделка, по которой приобретается недвижимость за счет кредитных средств?
В 2006-2007 году в моей практике был случай по титулу, когда расторгли 5 сделок купли-продажи квартиры с 2007 года в обратном порядке до первой сделки в 1993 году, а это на минуточку 14 лет. Пара пенсионного возраста тогда в далеком 93г. не поняла что продали свою квартиру, и все эти 14 лет продолжали в ней жить, а квартира за это время продавалась 5 раз как объект инвестирования с прописаными людьми, до конечной сделки в 2007 когда квартиру оч.умный «инвестор» решил заложить в банк и получить кеш.
Так что не путайте людей, титул после 3-х лет очень даже возможен.
Когда писал А.Н. Толстой «Золотой ключик», что он подразумевал под страной дураков и под дервянным мальчиком Буратино?
Более интересно кого имел в виду Набоков в процессе написания Лолиты!
сказка разве не «сперта» у итальянцев (Пиноккио)?
да и в 36 году назвать СССР страной дураков это было бы слишком смело, лагерной пылью можно было за менее хлесткие сравнения стать.
Что касается плагиата, то в то время почти все воровали…
Там же страна дураков, якобы у проклятых капиталистов была, хотя как смотреть…
И демпинг этот будет продолжаться до тех пор, пока не останется 10-15 страховщиков. И не только по КИС, по всем видам. Вот когда пройдет консолидация, вал банкротств и за одного битого будут давать двух небитых- тогда, и не раньше демпинг закончится.
Активно на рынке ипотечного страхования работают не более 40 страховщиков. Во всяком случае не смогли набрать больше, когда собирали информацию по премиям и прочим по ипотечному страхованию за 2011 год и 2012 год. Если из 40 останутся 30 — просто отлично! Кстати, существенно выше рынка в 2012 году по ипотеке росли как раз «ВТБ Страхование» и «РЕСО-Гарантия» (если с цифрами не напутали).
Я смотрю, что дискуссия разбилась на два лагеря. Тех кто считает сколько же надо брать денег по абсолютно безубыточному виду и тех, кто знает, что один убыток может перечеркнуть несколько лет демпинговых сборов (да и нормальных, кстати, тоже).
Получается, что и в страховом сообществе есть непонимание того, что ипотечное страхование является работающим инструментом.
Но самое интересное, что убыточность по портфелю можно понять только через много лет, когда те, кто демпинговал, благополучно сменят работу или подразделение внутри компании.
Недавно опросил более 100 банков на предмет использования различных инструментов риск-менеджмента при ипотечном кредитовании. Если опустить цифровые результаты, то получается, что банкам ипотечное страхование совсем неинтересно как механизм и они от него готовы отказаться и заменить на нестраховые механизмы управления рисками. Правда, немного удерживает размер КВ и размер депозитов страховщиков. Единственный повод повышения интереса к ипотечному страхованию — возможность замены обязательного резервирования на страховой полис. Тогда банкам страхование будет интересно, так как позволит освободить часть собственных средств из резервов. Но это чистое лоббирование. ВСС, ССР и прочие. Где вы?
Т.е. вместо того, как это работает сейчас — обязательное страхование предмета залога + резерв банка — оставить только страховку?
Да. Но не просто страховку залога, а скажем, полный полис комплексного ипотечного страхования (залог, титул и жизнь). Тогда у банков будет выбор или отвлекать собственные средства на резервы (а формирование резервов ЦБ четко мониторит) или заставить заемщика купить КИС полис. Вот тут рынок ипотечного страхования станет расти очень сильно.
в своё время под давлением ФАС из инструкции по РВПС исчезло упоминание про необходимость оценки финансового состояния страховщика, с которым заключен договор страхования предмета залога.
Вы думаете, что попытка легализовать в рамках инструкции требование о страховании жизни и здоровья пройдет?
Навязывание страхования жизни и здоровья при наличии залога — явно избыточное страхование со стороны банка. Последствия такого навязывания очень громко в прошлом году аукнулись европейским банкам.
Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке
Все самое главное, что отразилось в зеркале нескольких сотен газет, журналов и информагентств.
Раздел пополняется в течение всего рабочего дня. За обновлениями следите с помощью «Рассылки» или «Статистики разделов» на главной странице портала. Чтобы ознакомиться с публикациями, появившимися на сайте «Страхование сегодня» в определенный день, используйте календарь на текущей странице. Здесь же Вы можете сделать выборку статей из определенного издания. Для подборки материалов о страховании за несколько дней или за любой другой период времени воспользуйтесь «Расширенным поиском». Возможна также подборка по теме.
Редакция портала не несет ответственности за неточность, недостоверность или некорректность информации, изложенной в публикациях, и не вносит в них никаких исправлений за исключением явных опечаток. 
ПРАЙМ, 20 декабря 2011 г.