Квартальная застройка что это
Почему поселки и города застраиваются кварталами? на сайте Недвио
Вопрос от читателя нашего портала: Почему поселки и города застраиваются кварталами?
Ответ: Сегодня не только мегаполисы, но и небольшие города и поселки принято застраивать кварталами. Такая форма застройки сложилась еще со времен античного мира, в Древней Греции. Сегодня так построены Москва, Нью-Йорк, Париж, Барселона и многие другие города. Но почему именно кварталы?
Чтобы понять, почему данная форма застройки так популярна, необходимо совершить экскурс в историю. Ну, а если вы хотите узнать все о современных жилых кварталах и их особенностях в каждом российском городе, это можно сделать на сайте МОЙЖК.
Как зарождалось современное градостроительство?
Изначально города и мелкие населенные пункты застраивались стихийно и о никаких там кварталах, районах не было и речи. Основы градостроительных технологий были впервые заложены лишь в Древней Греции.
Значимой фигурой в этой области был Гипподам Милетский. Именно он заложил квартальную систему застройки. Конечно, были попытки строить города и по-другому, например по радиальной системе. Однако в большинстве стран она не прижилась.
Гипподамовой сеткой при градостроительстве пользовались и римляне. Они еще более унифицировали общественную застройку. Система характеризовалась хорошей транспортной проходимостью. Унифицированная планировка помогала лучше ориентироваться в любом городе империи. Хотя сам Рим сочетал историческую бессистемную застройку с квартальной.
Популярности такой формы способствовали следующие факторы:
Модернизация квартальной застройки
В Средние века градостроители отказались от гипподамовой сетки. Города в основном предназначались для пешеходов. Система их планировки была менее удобной, чем в античные времена. Улицы в основном были узкими. Двум повозкам тяжело было разъехаться.
Большинство районов средневековых городов застраивались хаотично. Ориентироваться там было сложно. Особенно людям из других населенных пунктов.
К старинным обычаям вернулись в эпоху Ренессанса. Активно применялась квартальная застройка в колониях Нового света. В России типичным примером такого зонирования является Санкт-Петербург. Сегодня в это трудно поверить, но его изначальная планировка аналогична схеме старинной части Нью-Йорка — Манхэттена.
Особенности застройки кварталами городов в Советском Союзе
Особого расцвета квартальная застройка достигла во времена СССР. Лидером в этой области была Москва. Новые микрорайоны возникали на месте сел, которые «поглотил» город. Да и сама столица постепенно перестраивалась по квартальному принципу.
Квартальная застройка в нашей стране началась еще до Великой Отечественной войны. Но бума достигла при Никите Хрущеве. Традиция застройки российских городов и поселков кварталами продолжается и в наше время.
Заключение
От планировки улиц зависит многое в любом городе. Это удобство для пешеходов и автомобилистов, оптимальная организация пространства, удобство навигации. Квартальный принцип доказал свою состоятельность на протяжении веков. Вот почему большинство современных городов и поселков застраиваются кварталами.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Чем квартальная застройка отличается от районной?
На сегодняшний день застройщики часто представляют квартальную застройку своего проекта как неоспоримое преимущество. Однако далеко не каждый понимает, чем квартальная застройка отличается от микрорайонной. В чем различия, при какой планировке комфортней жить и где найти в Тюмени квартальную застройку – в материале.
Чем отличается микрорайонная и квартальная застройка?
Для начала нужно разобраться, что есть что. Микрорайон – наследие советской плановой экономики. Необходимость в быстром возведении большого количества жилья в городах подтолкнуло советских архитекторов на создание концепции микрорайонов – нескольких многоэтажных домов с большими парковками и обязательной минимальной социальной инфраструктурой в глубине района – детскими садами, школами и поликлиниками. Коммерческая недвижимость при такой застройке появляется либо при переоборудовании квартир первых этажей в нежилое помещение, либо при возведении отдельных строений.
Один из главных недостатков микрорайонов – неприспособленность территории для пешеходов. В старых районах Тюмени мало где можно найти отдельно устроенный пешеходный променад.
В противовес этому, квартальная застройка начала появляться в России уже после распада Советского Союза. Такой подход к строительству подразумевает формирование среды вдоль ведущей улицы, а не в глубине. Кварталы состоят из одного и нескольких домов переменной этажности, дизайнерским оформлением внешних (а зачастую и внутренних) фасадов и внутренним двором с небольшим количеством парковочных мест (или их отсутствием).
При квартальной застройке первые этажи домов уже на этапе проектирования планируются как коммерческие помещения с витринами, ориентированными на улицу. Таким образом, внешняя часть квартала представляет собой пешеходную зону с выходящими на нее магазинами, а внутренняя – уютный двор с зонами отдыха и высоким уровнем благоустройства.
Где комфортней жить?
Не принимая во внимание общее положение жилья относительно города и варианты планировок, можно с уверенностью сказать, что квартальная застройка больше подходит для жизни:
1) Благодаря смешанному типу застройки, кварталы не превращаются в сугубо спальные районы – в шаговой доступности для жильцов располагаются все необходимые заведения и учреждения.
2) Разнообразие красок фасадов, переменная этажность домов и сосредоточение активности по внешней стороне квартала психологически более комфортно для людей.
3) При квартальной застройке девелоперы чаще стараются отойти от однотипности зданий и общественных зон, стараясь придать проекту уникальные черты.
В Тюмени квартальную застройку впервые успешно применила компания «Брусника». Со временем опыт проектирования переняли и другие застройщики. Вот некоторые жилые комплексы с квартальной застройкой:
Как правильно застраивать города?
Квартальный принцип против микрорайонного. Очень хорошая тема, рекомендую прочитать.
Но для начала, Аркадий предлагает посмотреть на то, что у нас есть сейчас. Практически в каждом городе есть центр, как правило, исторический, с мало или среднеэтажной компактной застройкой, небольшими улочками, точечной застройкой, в общем, красной линией домов, которые выходят непосредственно на тротуар и так далее.
Ещё у нас есть остальные районы, застроенные либо во времена СССР, либо позже. Опять же, как правило, в этих районах мы не имеем чёткую линию домов вдоль улицы, потому что дома стоят либо в отдалении, либо в случайном (с точки зрения обывателя) порядке, улично-дорожная сеть не развита, много пустого пространства и так далее.
Где находится большинство кафешек и просто точек притяжения? где больше всего гуляет людей? Какое из двух мест вы бы выбрали, чтобы провести свободное время? Больше чем уверен, что всё-таки центр. Почему?
Во-первых, улично-дорожная сеть (УДС). Чем она насыщеннее, тем меньше перепробегов и легче с доступностью объектов. И речь не идёт только об автомобилях, это в целом хорошо для городской мобильности, и в первую очередь для пешеходов, потому что для них расстояние и сама инфраструктура передвижения- больной вопрос.
Вокруг УДС формируется застройка. В исторических районах, это в основном небольшие кварталы, что хорошо, ведь тогда перепробеги и расстояния между объектами минимальны:
слева- автомобильноориентированная застройка, справа- пешеходная
В старых районах улицы небольшие, ибо застраивались они либо в доавтомобильную эру, либо на ранних этапах её развития. В итоге эти улицы намного приятнее тех, что были построены позже, но почему? Ответ прост- чем больше дорога, тем больше машин, чем больше машин, тем меньше места для пешеходов. Плюс, из-за широких дорог больше шума, пыли, её сложнее пересечь- всё вместе формируют плохую городскую среду для пешеходов и всех вокруг. Именно поэтому небольшие улицы, на которых можно сесть и поговорить, не отвлекаясь на шум и грязь от машин, или которые можно без труда пересечь там, где тебе удобно- приятнее для людей. В настоящее же время мировая практика такова, что в городской среде не принято строить улицы больше 4 полос (2+2)
Для комфортной городской среды, а также с условием того, что улицы- это общественные пространства, нужно, чтобы застройка была не в глубине улицы, а шла вдоль неё, формируя красную линию. Именно поэтому квартальная застройка наиболее подходит для города. Дело в том, что это позволяет чётко разграничивать общественное и частное пространства. Улица- общественное, то, что внутри квартала- это личная территория жильцов. Такое разграничение позволяет уменьшить нигилизм жильцов, которые зачастую считают, что всё, что за порогом их квартиры- не их дело. Такое как раз распространено в наших микрорайонах, когда вроде как двор- твоя территория, но одновременно это и двор для трёх других домов. Если сложно понять чьё это, то и беречь и использовать эффективно вроде как не надо (это хорошо доказывает институциональная экономика).
С другой стороны, когда вдоль улицы идёт линия домов, то легче выстроить активность первых этажей, что является залогом успешного эксплуатирования улицы как общественного пространства. Логика просто, если точка притяжения идёт вдоль тротуара, то куда больше шансов, что в неё кто-нибудь зайдёт (осознано или случайно), а там где люди, там и бизнес.
структура тротуара- общественного пространства
слева как не надо строить, справа- как надо
В случае же микрорайонного типа застройки, дома часто находится либо в удалении от улицы, либо вообще стоят где- то в глубине микрорайона. Поэтому в наших мкр очень мало тех же магазинов и кафе: как правило, открывают либо самое необходимое (аптека, продуктовый), куда люди точно пойдут, либо там, где большой поток людей (например, у метро).
Ну и конечно же, входы в здания должны быть на уровне земли, все эти лестницы и тому подобное- нежелание делать для людей и только.
Помимо прочего, квартальная застройка позволяет строить компактно, с высокой плотностью. Первоначально может показаться, что это неправильно, но это не так. За счёт высокой плотности добивается компактность города, когда до нужной точки не 10 километров, а, условно, 3. За счёт этого улучшается пешая и велосипедная доступность большинства объектов. К примеру, сравните с этой точки зрения старый район Москвы и новый (масштаб одинаковый):
старый
Более того, большие пустые пространства (пустыри) негативно воспринимаются человеком. Пустое пространство хочется быстрее покинуть, при этом, люди интуитивно пытаются пройти его поближе к домам или иным объектам.
А теперь подойдём к тому, что строить, то есть функционал, этажность и эстетика зданий.
Во всём нормальном мире давно отошли от концепции исключительного зонирования (спальный район/деловой район), потому что они порождают концентрированную массовую маятниковую миграцию внутри города (утром весь район едет на работу, вечером обратно), что в свою очередь приводит к тому, что днём спальные районы вымирают- все работающие люди выезжают из него, а вечером все сидят по домам и отдыхают. Также, только наоборот, с деловыми районами. Это ещё один момент, почему там сложно развивать бизнес. Плюс, это снижает уровень безопасности из-за малолюдности как днём, так и в вечерне-ночные часы.
Именно поэтому застройка должна быть смешанной, когда идёт, условно, жилой дом или квартал, а за ним офисный квартал, или торговый дом и типа того. В этом случае получится ослабить маятниковую миграцию, или, как минимум, «размазать» её по городу, чтобы она была более-менее равномерной, также районы не будут вымирать. Помимо этого, это шаговая доступность объектов, что не провоцирует пользоваться постоянно машиной (зачем? тут пешком 5 минут/ на велосипеде 2 минуты до нужного магазина/работы).
Второй важный момент в зданиях- этажность. По идеи, чем выше цена земли, тем выше дома- так застройщики реагируют на спрос, но это не значит, что город не должен контролировать эту сферу. Общепринято застраивать территорию среднеэтажными домами (примерно до 6-7 этажей). Ян Гейл аргументирует это тем, что при такой застройке возможен визуальный контакт человека в здании с улицей и наоборот, то есть здания не превращаются в обезличенные железобетонные коробки. Я же не столь категоричен, и считаю, что максимальная этажность- 8 этажей. Дело в том, что чем выше дом, тем больше нагрузка на инфраструктуру города, кроме этого, в больших домах-муравейниках пропадают добрососедские отношения, ведь запомнить всех становится элементарно трудно. Многоэтажные же российские джунгли ещё аукнутся нашим городам.
Но и в малоэтажное строительство тоже не следует уходить. Во-первых, расширение города негативно сказывается на транспорте, ведь если город компактный, ты легко и быстро можешь добраться пешком/на велосипеде, но если ехать километров 20-30, то ты скорее выберешь машину. Поэтому город должен быть плотным, а не расплывчатым. Во-вторых, с нашим климатом города не потянут прокладку центральных коммуникаций к каждому дому, да и на дорогах можно будет разорится. В-третьих, такая плотность делает вопрос организации общественного транспорта крайне
сложным и дорогим, что опять же приводит человека к необходимости покупки автомобиля.
такого счастья нам не надо
Вообще, навязывание спроса на малоэтажное жильё- хороший маркетинговый ход, как и вся «американская мечта».
С эстетической точкой зрения всё сложнее, каждому нравится своё, но могу сказать точно, что нельзя строить привычные нам панельки. Это страх, ужас, тлен.
Дело в том, что панельное домостроение позволяет строить быстро и дёшево- это же конструктор лего, только кубики побольше. Весь мир этот страх не строит уже давно, мир отошёл от понятия типовых домов в пользу типовых конструкций, из которых, в свою очередь, можно также быстро и недорого построить дом, но дома будут разными и с точки зрения формы, и с точки зрения функционала. Например вот:
Тюмень
Ну и так далее, иными словами, можно и коммиблоки, но нужно идти в ногу со временем, а не строить говно из прошлого века.
Таким образом, можно сказать, что город должен застраиваться квартально (считай плотно), смешанно, среднеэтажно и с хорошей сетью улиц.
Однако, не стоит возводить это в максимум. Главный принцип всего и вся в городе- человек. Поэтому, застройка должна быть такой, чтобы человек мог найти то, что нравится именно ему, перечисленные же выше пункты должны относится к массовой застройке, но такого, что с завтрашнего дня мы не строит дома выше 5 этажей и точка быть не должно.
Квартальная застройка: особенности планировки территории, инфраструктура. Современные тенденции градостроительства
В последние годы в России на государственном уровне активно пропагандируется мысль о том, что квартальная застройка должны вытеснить микрорайонную. По причине того, что она считается не только более современной, но и более удобной для жителей. Давайте выясним, в чем состоят ее особенности.
Текущая ситуация
Застройка города считается основным этапом его развития. От того, каким образом будет застроена территория, зависит многое, начиная логистическими решениями и заканчивая наличием конфликтных вопросов между жильцами одного дома или двора.
Вам будет интересно: Отделения Сбербанка в Орле: адреса, режим работы
Рассматривать застройку можно абсолютно с разных позиций. Например, обсуждая исключительно дорожную сеть или, наоборот, расположение жилых зданий и общественных объектов.
Какая ситуация наблюдается на рынке градостроительства на текущий момент? Едва ли не в каждом городе есть исторический центр, который отличает преимущественно среднеэтажная застройка с компактным расположением жилых объектов и довольно узкими по современным меркам улицами.
Есть целая категория объектов, которые появились в период существования Советской власти. Подобная застройка довольна типична. Дома стоят, как правило, в отдалении от дорог и расположены хаотично. Подобные районы также отличаются неразвитой дорожной сетью. При этом наблюдается немало пустых, неиспользованных территорий.
Особенности современной застройки
Вам будет интересно: Компенсация за покупку квартиры. Как получить налоговый вычет за покупку квартиры?
Старые районы обычно имеют небольшие улицы, так как в период их застройки, в городах не было больших потоков автомобилей. На текущий момент ситуация кардинально меняется. Все большее количество граждан обзаводится личными транспортными средствами. Это накладывает особый отпечаток на тенденции современного строительства.
Градостроители планируют объекты таким образом, чтобы они располагались вдоль дорог, а не в удалении. Применяя принципы квартальной застройки, удается довольно четко разграничить личные и общественные территории. Улица воспринимается как общественное место, а территория внутри квартала становится личным пространством, предназначенным исключительно для его жителей. Такой подход имеет важный психологический фактор. Жильцы начинают более бережно относиться к общему имуществу. При микрорайонной застройке дома располагаются хаотично, нет четкого понимания, что личное, а что – общее, поэтому многие граждане нередко наплевательски относятся к территориям, расположенным за порогами их собственных квартир.
Квартальная застройка в России
Вам будет интересно: Работа в банке: отзывы сотрудников, плюсы и минусы
Если верить экспертам, главный архитектор Москвы ориентируется именно на вышеназванный тип при планировании новых столичных зданий. Однако данная тенденция не ограничивается пределами МКАДа, а распространяется на всю территорию страны. Тенденцию, направленную на квартальную застройку, можно наблюдать по всему государству. Основная причина состоит в том, что таким способом стремятся повысить уровень комфорта для городских жителей.
Современные тенденции градостроительства
На текущий момент в сфере строительства наблюдается повсеместный переход к квартальной застройке, которая несет в себе принципиально новые особенности.
У многих городских жителей формируется ощущение, что город – это место не для физического существования, а для осмысленной жизни. Вот почему стремление к обеспечению высокого качества жизни закладывают еще на этапе проектирования будущих кварталов. Это позволяет градостроителям разрабатывать функциональные общественные пространства, контролировать высотность застройки, заботиться о комфорте пешеходов, создавать уникальный дизайн фасадов и т. д.
Стоит сказать, что большинство сегодняшних зданий, например, в столице появились еще в середине прошлого века. Тогда основная задача строительства сводилась к тому, чтобы обеспечить население жильем. Причем уровню комфорта уделялось гораздо меньше внимания, чем в современное время. Создавая генплан квартальной застройки, градостроители делают акцент на удобства, которые получат будущие жители. Такой подход нередко нравится потребителям. В отличие от микрорайонной застройки, современные пространства становятся более удобными.
Преимущества
Вам будет интересно: Виды и условия вкладов в Сбербанке
Особенности планировки территории
Квартал или микрорайон?
Ранее строительство жилья велось по принципу микрорайонов, которые были отделены автомобильными магистралями от основной части города. При этом внутри не было сквозного проезда. Дороги предназначались исключительно для подъезда к домам. Такое расположение считалось безопасным, так как основные инфраструктурные объекты находились внутри микрорайона, поэтому жителям не приходилось пересекать проезжую часть, чтобы добраться до нужного объекта. В том числе это было удобно для детей.
Несмотря на то что в микрорайоне предполагается наличие большого количества свободного пространства, эта особенность способна обернуться недостатком. Например, неиспользованные пространства довольно быстро запустевают, так как не имеют четко определенного функционального назначения. Кроме того, в микрорайоне просторный двор рассчитан сразу на несколько домов. Большое пространство сложнее контролировать и обеспечивать безопасность для его жителей.
Современное жилье строится по несколько иным принципам. Прежде всего это касается осваиваемой территории. Квартал, как правило, состоит всего из нескольких зданий, опоясанных узкими улицами. По мнению градостроителей, это удобно и для пешеходов, и для водителей. Автолюбители получают большее количество проезжих дорог и могут выстраивать альтернативные маршруты. Пешеходы могут наслаждаться внутридворовым пространством, свободным от излишнего автомобильного трафика.
Вам будет интересно: Правовые основы аудиторской деятельности: определение, правила и порядок осуществления аудиторской деятельности
Инфраструктура
Квартальная застройка по своим принципам напоминает частный сектор, отгороженный от внешней среды. Покупателей на рынке недвижимости нередко привлекает самодостаточная среда, которая удачно вписывается в общее городское пространство.
Предполагается, что вся необходимая инфраструктура должна располагаться не внутри, как это делают в микрорайонах, а снаружи. Жилой квартал отделен от общего пространства сетью довольно узких улиц. Внутри находится дворовое пространство, обустроенное для комфорта жителей, а снаружи – различные объекты инфраструктуры. Например, первые этажи зданий нередко занимают общественные заведения по типу магазинов, ресторанов и т. д.
В целом квартальная застройка создает благоприятный климат для развития коммерческой инфраструктуры, так как делает ее более предсказуемой для потенциальных потребителей. Если торговая точка расположена вдоль общественного тротуара, выше вероятность, что ее будут регулярно посещать. В микрорайонах вся инфраструктура находится внутри, поэтому в качестве потенциальных покупателей рассматривать можно преимущественно местных жителей.
Квартальную застройку нельзя назвать идеальной. На российском рынке она по-прежнему остается не до конца понятой потребителями. Многие из них привыкли к большим расстояниям между домами и широкими дорогами. Далеко не всем нравится плотная застройка с нагромождением жилых зданий. Это несет в себе определенный психологический дискомфорт.
Сложности
Проект планировки территории в рамках квартальной застройки должен соответствовать действующим нормам. Однако на практике соблюсти все установленные правила довольно затруднительно. Строительные нормы по-прежнему базируются на принципах больших пространств. Власти, несмотря на активную пропаганду квартальной застройки, не принимают достаточных мер, чтобы помочь градостроителям.
Например, в соответствии с требованиями закона, жилые дома должна располагаться не ближе двадцати метров к дорогам. Для детских садов и школ эти нормы несколько выше, что создает дополнительные сложности для тех, кто планирует на практике реализовать проект квартальной застройки.
Однако это не всегда получается. Некоторым градостроителям приходится корректировать этажность будущих зданий, некоторым не удается предусмотреть сквозные проезды. В итоге вместо полноценных обособленных территорий получаются современные кварталы внутри устаревших микрорайонов. Такова неизбежная реальность.
Функциональное назначение пространства
Ранее в тенденциях градостроительства было принято условное разделение на спальные и деловые районы. Первые предназначались исключительно для жизни, а вторые – для работы.
Однако современная концепция отходит от подобного разделения по причине его существенных недостатков. Например, большинству людей утром приходится покидать район, отправляясь на работу, а вечером совершать обратный путь. Это создает повышенную нагрузку на дорожную сеть и становится причиной возникновения пробок, в которых горожане теряют немало собственного времени. Кроме того, это делает их повседневный досуг более скудным, заставляя вечерами сидеть по домам. Еще один недостаток спальных районов в снижении уровня безопасности, связанного с небольшим потоком людей в дневное и вечернее время.
Вот почему современное градостроительство приходит к решению делать застройку более смешанной. При такой концепции неподалеку от жилых домов или отдельностоящих кварталов располагаются офисные или торговые общественные пространства. Таким способом удается сократить поток маятниковой миграции, когда утром многие жители района выезжают на работу, а вечером возвращаются обратно. Кроме того, отсутствие необходимости регулярно использовать автомобиль благоприятно сказывается на экологической обстановке в городе.
Этажность
Логика градостроительства, как правило, проста. Чем дороже земля, тем больше этажей. Среднеэтажными считаются здания высотой не более десяти этажей. Есть мнение, что чем выше жилой дом, тем сложнее проживающим в нем поддерживать соседские отношения.
Однако противоположную крайность – малоэтажное строительство – тоже нельзя назвать удачным решением. Это приводит к увеличению территории застройки и создает повышенную нагрузку на дорожную сеть, так как расстояния между объектами значительно увеличиваются. Люди начинают чаще пользоваться автомобилями, ухудшая экологическую обстановку.