Пчо что это недвижимость
«Дорожать уже точно не будут, это потолок» Когда ждать обвала цен на квартиры в России?
Фото: Александр Чиженок / Коммерсантъ
Вторичный рынок жилья в России успешно пережил ажиотаж 2020-го — начала 2021-го и вышел на новый виток развития. Число просмотров квартир падает, ставки по ипотеке растут, позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Но продавцы бездумно держат ценники, более того, некоторые по сложившейся за год привычке их планомерно увеличивают. Риелторы предупреждают — терпение покупателей на исходе, дисбаланс на рынке недвижимости огромен, пора идти на уступки. Утраченное равновесие и перспективы снижения цен на жилье — в материале «Ленты.ру».
Можем больше
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В последние три месяца (июле-сентябре) быстрее всего росли цены на вторичное жилье в Сочи и Краснодаре: квадратный метр там подорожал примерно на 26 процентов. Причина столь выраженной динамики — в строительных ограничениях. В Сочи ввели двухлетний мораторий на возведение жилья (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, возводимых для обманутых дольщиков, а также финансируемых за счет федерального, регионального или местного бюджетов). Из-за дефицита новостроек, продажи в которых после введения льготной ипотеки били все рекорды, покупатели вынужденно переориентировались на вторичный рынок. Это позволило собственникам поднимать цены все выше.
В пятерку городов-лидеров по росту цен на «вторичку» в третьем квартале также вошли Махачкала, где квадратный метр подорожал почти на 14 процентов, Севастополь (плюс 13 процентов) и Чита (плюс 12 процентов). Лишь в двух городах стоимость готовых квартир снизилась, да и то незначительно — в Архангельске (минус 1,6 процента) и Калуге (минус 0,3 процента).
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Москва во второй половине лета и начале осени показала неожиданно скромный рост цен на недвижимость — вторичный «квадрат» в городе подорожал всего на 1,6 процента, с начала года — на 8,5 процента, до 270,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 14,76 миллиона — за последний квартал не выросла вообще. В Санкт-Петербурге за три месяца квадратный метр прибавил в цене 6 процентов, с начала года — 16 процентов, сейчас он стоит 160,35 тысячи рублей (квартира — 9,66 миллиона).
Как отмечают аналитики, росту цен на «вторичке» в первую очередь способствует усечение программы льготной ипотеки (с июля ставка по ней повышена до 7 процентов, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей для всех регионов). Новые квартиры сильно подорожали, покупать их в кредит уже не столь выгодно, поэтому спрос перетекает на рынок готового жилья. Это стимулирует собственников поднимать ценники. Есть и «нечеловеческий» фактор — предложение на «вторичке» активно пополняется вчерашними новостройками, где квартиры, конечно, дороже, чем старый советский фонд. Это тоже способствует увеличению средней стоимости предложения.
Свои причуды
Москвичи в начале осени подтвердили распространенное мнение о том, что Москва — не Россия, благоразумно отказавшись дополнительно повышать цены на жилье. Оно и без того сильно подорожало за последний год (по данным «ИНКОМ-Недвижимость», примерно на 30 процентов). Но и снижать ценники продавцы не готовы. В сентябре многие из них вернулись из отпусков, объем предложения «вторички» вырос сразу на 3-4 процента, подсчитали в «МИЭЛЬ». На цены это не повлияло.
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ
«Отрицательных колебаний нет ни в одном административном округе», — указывают эксперты. По их наблюдениям, собственники все реже соглашаются на скидки. В сентябре только каждая пятая сделка проходила со снижением стоимости. Средний размер скидки в Москве — 2 процента. Еще в августе порядка 30 процентов сделок проходило со скидками, а средний размер дисконта составлял 3 процента.
Ситуация почти патовая: продавцы пока не идут на уступки, покупатели между тем не согласны с текущим уровнем цен. В «ИНКОМ» отмечают — до начала жилищного бума однокомнатная квартира, например, в Бутово стоила 6,5-7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов.
«Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране», — подчеркивают аналитики. По их оценкам, нынешний сентябрь по показателю актуального спроса (количество внесенных авансов за квартиры) на 40 процентов отстал от прошлогоднего.
В самом дорогом Центральном округе средняя стоимость «квадрата» между тем перевалила за 543 тысячи рублей, подсчитали в «МИЭЛЬ». Минимальный уровень цен — в Троицком округе, там «квадрат» стоит 155,9 тысячи рублей. Троицкую ветку метро обещают достроить к 2026 году.
Ждем перемен
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
Фото: Антон Белицкий / Коммерсантъ
«Значительный процент тех, кто ждет существенного, а не символического снижения цен, говорит о том, что люди устали от ценового ажиотажа и не готовы переплачивать за жилье, — поясняют в ИРН. — Правда, их ожидания могут вновь не оправдаться: на рынке в ближайшие месяцы возможна лишь небольшая коррекция, но существенного падения цен ждать не стоит».
Корректировать придется много — только в Москве на вторичном рынке жилья около 30 процентов квартир выставлены на продажу по завышенным ценам, доля несправедливо оцененного предложения в регионах, вероятно, не меньше. Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Real estate Bubble Index включили Москву в число городов с большим дисбалансом на рынке жилья. Квартиры в столице переоценены, хотя риска возникновения ценового пузыря на московском рынке недвижимости нет. По данным UBS, c середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены на жилье в Москве увеличились на 20 процентов — это самый высокий показатель в рейтинге из 25 крупнейших городов мира.
Но быстрой переоценки не будет — в «ИНКОМ» поясняют: есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в десять раз. То есть цена, например, увеличивается в течение четырех месяцев — быстро, а корректируется в течение четырех лет — медленно. «Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно, через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно», — утверждают эксперты.
А обвала не будет
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
В Est-a-Tet ожидают, что «рынок будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов», не уточняя направления движения. В некоторых районах квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения, указывают риелторы. В начале следующего года можно ожидать роста числа продаваемых лотов, так как многие объекты с первичного рынка станут «вторичкой». «Также на рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку», — обещает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Кроме того, можно рассчитывать на предложения от участников программы реновации — полученное жилье в новых домах зачастую для москвичей оказывается «лишним».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома полагает, что жилье «дорожать уже точно не будет, это потолок». По его мнению, процесс снижения цен пока сдерживается только небольшим объемом ликвидного предложения на рынке. Рост цен тоже возможен, но только если «стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы», поясняет эксперт. Для нового витка спроса на жилье необходимо сокращение ключевой ставки Центробанка, при котором вновь станет возможным уменьшение ставок по ипотеке.
Аналитики ИРН прогнозируют небольшую коррекцию цен на «вторичку» и перетекание спроса из переоцененной Москвы в более демократичное Подмосковье. Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» утверждает, что уже сейчас в Москве ни один показ на вторичном рынке не проходит без вопроса от покупателей о скидке. «Снижение цен прогнозируется именно в разрезе реальных сделок. «Хотелки» продавцов, которые изначально выставляются в объявлениях, могут даже вырасти», — предупреждает он. Но россиянам, особенно живущим в Москве, не привыкать к высоким ценам на недвижимость. Бороться с амбициями собственников они будут единственным цивилизованным способом — отказом от планов приобретения жилья. Выиграют от этой ситуации арендодатели, которые и без того чувствуют себя неплохо.
Сокращения в объявлениях по недвижимости
Люди, впервые сталкивающиеся с объявлениями по аренде или продаже недвижимости, часто приходят в недоумение, видя огромное количество самых разнообразных сокращений. И разобраться в сути объявлений очень непросто. В газетах с объявлениями по недвижимости и на сайтах и досках объявлений по аренде и покупке-продаже жилья и коммерческой недвижимости обычно не приводят никаких расшифровок подобных сокращений и аббревиатур. Для новичков разобраться, что именно написано в объявлениях, стоит больших усилий. А риэлторы, составляющие тексты объявлений, зачастую не задумываясь употребляют привычные для них сокращения профессиональных терминов, чтобы описать объект аренды или продажи как можно подробнее и уложиться в отведённое для этого количество символов.
Задача разобраться в профессиональных риэлторских сокращениях осложняется ещё и тем, что никакого стандарта таких сокращений не существует. Причём в разных регионах могут быть свои различные устоявшиеся аббревиатуры по недвижимости. Один и тот же термин может иметь несколько разных сокращений. И одно и то же сокращение может расшифровываться по-разному. Сокращения могут быть указаны как прописными (большими) буквами, так и строчными.
Ниже приводится таблица сокращений, употребляемых в объявлениях по аренде и продаже жилой и коммерческой недвижимости.
Сокращения в объявлениях о продаже недвижимости
Большинство объявлений о продаже недвижимости напоминают секретный шифр, придуманный для того, чтобы простые покупатели ни за что не нашли квартиру, которая им действительно нужна. Сами посудите: «2/12П. ком. изол. с/у разд. прямая продажа» – что это вообще может значить?
2/12П — квартира находится на втором этаже 12-этажного панельного дома.
Пример: двухкомнатная квартира в двух минутах от метро, 2/12П, комнаты изолированные.
Альтернатива — обмен (путем продажи) одной квартиры на другую, когда в сделке участвуют не два, а три, пять и более объектов недвижимости.
Пример: продается двушка, две спальни, балкон, альтернатива.
Альтернатива простая — то же самое, что альтернатива, просто в сделке участвует минимальное количество объектов, обычно два. Если второй участник сделки уже найден, то могут писать, что альтернатива подобрана.
Пример: квартира в новом доме. Первый собственник, простая альтернатива (подобрана).
В собственности более трех лет — по закону, если квартира была в собственности продавца менее трех лет, он обязан будет при ее продаже заплатить налог государству. (Этот срок может продлиться до пяти лет). Исключение составляют только квартиры дешевле 1 млн рублей. Поэтому многие продавцы прибегали к уловкам и просили покупателя в договоре указывать заниженную стоимость жилья. Покупатель должен помнить, чем выше стоимость приобретенной недвижимости, тем больше денег он сможет вернуть за нее в виде вычета.
Пример: свободная продажа. Более 3 лет в собств. (полная стоимость в договоре).
Квартира 42/28/5 кв. м — цифры обозначают общую площадь квартиры — 42 кв. метра (помимо комнат, сюда входят коридор, кухня, кладовка, санузел), жилая площадь квартиры — 28 кв. метров (это площадь комнат) и площадь кухни — 5 кв. метров.
Пример: продается уютная 2-ком. квартира на 2 эт./5 эт. дома 42/28/5 кв. м.
Квартира 5/5 — квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного дома.
Пример: продается четырехкомнатная квартира, 5/5, с/у раздельный.
Ком. изол. — комнаты изолированы, ни одна из комнат не является проходной.
Пример: 77,5/22+16+14/11, ком. изол, с/у разд., лоджия, до метро 5 мин. пешком, хорошая инфраструктура.
Линейка — это название планировки жилья. Все комнаты в такой квартире расположены одна за другой, в линейку, и все окна комнат выходят на одну сторону.
Пример: продается «двушка», линейка, высокие потолки.
М/м — машиноместо.
Пример: во дворе имеются два м/м. Это означает, что за этой квартирой закреплены два места на парковке у дома.
Муниципальный ремонт — обычно это пишут, если владельцы получили квартиру от государства как очередники или по программе переселения из аварийного жилья. В квартире установлены стеклопакеты, межкомнатные и входные двери, покрашены потолки, на стенах есть обои, на полу — линолеум или ламинат, установлены ванна, унитаз, раковина, плита. Суть в том, что при ремонте используются дешевые отделочные материалы, без изысков.\
Пример: дом 2006 года, домофон, чистый подъезд, тамбур на 4 квартиры, муниципальный ремонт, стеклопакеты.
Прямая продажа (или свободная продажа, или чистая продажа) — собственник не заинтересован в альтернативной сделке, а хочет продать квартиру и получить деньги.
Пример: 3-комн. квартира, более 3 лет в собственности, взрослый собственник, прямая продажа, хорошее состояние, окна во двор, чистый подъезд, спокойные соседи.
Распашонка — квартира с несколькими комнатами, обычно трехкомнатная. Планировка напоминает детскую распашонку: из центральной гостиной двери направо и налево ведут в две остальные комнаты. Если речь идет о «двушке», то двери, ведущие в комнаты, расположены в коридоре друг напротив друга. Поэтому окна двух комнат выходят на разные стороны, во двор и на улицу.
Пример: до метро 5 мин. пешком. Чистая, уютная квартира распашонка (окна на разные стороны). Хорошие соседи.
СУС или С/У— санузел.
Пример: продается квартира с двумя спальными комнатами, СУС в плитке, стеклопакеты, пол — ламинат. Это означает, что в ванной комнате и туалете стены и пол облицованы плиткой.
С/у разд. – раздельный санузел.
Прмиер: комнаты смежные 22+25 квадратные, пол паркет, кухня 12 м, просторная прихожая, кладовка 5 м, с\у разд., окна на две стороны.
Физически свободна — квартира, которая в буквальном смысле свободна, в ней никто не проживает.
Пример: оставляют холодильник, стиральную машину. Окна выходят во двор. Физическое освобождение ― свободна.
Юридически свободна — квартира, в которой никто не прописан.
Пример: продается 5-комнатная квартира, собственность более 3 лет, 1 собственник, юридически свободна.
Девальвация Николиной Горы. Как скандалы сказываются на цене загородной элитной недвижимости
Фото: Артем Коротаев / ТАСС
Коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе продолжают терять в престиже и цене. Виноваты в этом не только экономические проблемы и коронакризис, но и сами жители: имущественные споры, суды между соседями и порой даже рукоприкладство. О том, что происходит в некогда самом элитном загородном районе столицы, в материале «Ленты.ру».
Ноябрьский аукцион по продаже загородной недвижимости на Николиной горе, организованный банком ДОМ.РФ, состоялся по стартовой цене в 136 миллионов рублей или около 34 тысяч долларов за сотку. В лот, выставленный на площадке «Сбербанк АСТ», входило несколько земельных участков общей площадью 56 соток, трехэтажный особняк 2010 года постройки площадью почти 1500 квадратных метров и гостевой дом площадью 136 квадратных метра (вероятно, под снос).
Претендентов было всего трое, но ни один из них не поднял первоначальную оценку объекта — лот ушел первому и единственному покупателю, подтвердившему первоначальную нижнюю оценку банка. Следует отметить, что этот объект, согласно запросам СМИ, ранее банк отказывался продать по прямому договору и по оценке в 170 миллионов рублей в этом году и втрое выше — в прошлом. Подобной стоимости земли в районе Николиной Горы, тем более в поселке ТСЖ Никологорский, пожалуй, не было с 90-х годов, когда в район, считавшийся одним из лучших на Рублевке, ринулись инвесторы. В начале 2010-х годов стоимость одной сотки земли достигала 120 тысяч долларов за сотку.
«По Николиной Горе точно могу сказать, что цены просели на 10-15 процентов, но это, скорее, касается бизнес-класса, не элитной недвижимости, — заявил «Ленте.ру» генеральный директор агентства «Планета Недвижимость» Александр Саяпин. — По Новой Риге объекты подорожали на 30-40 процентов».
Фото: Дмитрий Лебедев / Коммерсантъ
Новорига v.s. Рублевка
Судя по аналитике сайта CIAN в ноябре 2021 года, и цены и предложение в районе Рублево-Успенского шоссе рухнули еще больше, во всяком случае в настоящий момент количество предложений сократилось как минимум на 30-40 процентов от любого иного года, а некоторые объекты выставлены, наоборот, за бесценок. Так, залоговый дом одного из банков на участке в 80 соток с бассейном выставлен на CIAN за 230 миллионов рублей (38 тысяч долларов за сотку до торга). В CIAN можно найти еще с десяток таких же предложений. При этом два новых мини-квартала для бюджетных покупателей, на которые возлагали надежды девелоперы, с учетом высокой общей стоимости района в прошлом находятся не в самом лучшем состоянии.
При этом цены на соседнем Новорижском шоссе от «Вилладжио Эстейт» (поселки «Миллениум Парк», «Ренессанс» и другие), где в теории земля в разы дешевле, поскольку не является лесной и не имеет доступа к быстрой новой платной трассе, уже в разы превышает Николину Гору и продолжает рост, за счет платной трассы растут цены в среднем и на Минском шоссе, и на других направлениях за городом. Общий рост цен объясняется в том числе и возросшей стоимостью строительства после начала пандемии.
Еще два года назад «Коммерсант» писал о том, что с 2014 года коттеджи на Рублевке подешевели на треть — с 32 тысяч долларов до 13,5 тысячи долларов в 2019 году. В 2014 году самый дорогой коттедж на Рублево-Успенском шоссе стоил 160 миллионов долларов, в 2019 году — всего 105 миллионов долларов. По такой цене можно было купить дом в Барвихе площадью около 8 тысяч квадратных метров на участке в 150 соток. По данным компании Knight Frank, в 2018 году Рублевка перестала лидировать по стоимости коттеджей — ее обогнала Новая Рига.
Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ
Бурная жизнь
Дурную шутку с ценами на Николиной Горе сыграл ряд непрекращающихся скандалов «на районе», считают опрошенные «Лентой.ру» эксперты. И выглядит это довольно странно с учетом социального уровня проживающих там граждан. «Вероятно, просадка Николиной Горы может быть связана с негативным фоном вокруг нее, — говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. — Достаточно забить в новостном поисковике «Николина Гора», и вам выдадут список неприятных событий, происходящих там: имущественные конфликты, суды между соседями, дело доходит даже до рукоприкладства». Район в целом подпадает под юрисдикцию отдела полиции «Успенское» в селе Успенское и территорию Одинцовского городского суда. Однако, начиная с сентября, район является источником постоянных скандалов в СМИ.
В сентябре 2021 года председатель Одинцовского городского суда Ирина Журавлева написала заявление об увольнении по собственному желанию. Формально она это сделала по собственному желанию, однако одновременно были уволены некоторые сотрудники ее администрации, включая водителя, и оперативный работник упомянутого Успенского ОВД — они оказались вовлечены в содержание борделя.
Ноябрь для Рублевки и, в частности, Николиной Горы оказался богат на события. Сначала публичной стала история предпринимателя Павла Врублевского, в отношении которого было совершено мошенничество с домом, в котором он проживал, с его слов, на полмиллиона долларов. Однако упомянутое ОВД дважды выносило отказ в возбуждении уголовного дела.
Не прошло и недели, как СМИ начали писать о другом скандале в том же ТСЖ «Никологорское»: владелец крупной IT-компании «Руссофт» был избит при свете дня тестем нападающего «Фиорентины» Александра Кокорина Русланом Валитовым. По словам местных жителей, тесть Кокорина неоднократно демонстрировал агрессивное поведение. Например, нападал на рабочих с арматурой в руках. И буквально несколько дней назад в поселке Николина гора строительными досками избили родного брата бывшего губернатора Тверской области Зеленского, предварительно отравив его собак.
«Тот, кто рассматривает для себя элитную недвижимость, вряд ли рассчитывает на то, что придется сойтись в кулачном бою с соседом, пусть таким же богатым и знаменитым. Люди, которые могут себе позволить загородную недвижимость такого уровня, ищут безопасности и спокойствия. Репутация Николиной Горы сильно пострадала за последнее время», — констатирует Павел Сигал.
Дело Врублевского
История с домом, который в ТСЖ «Никологорское» хотел купить основатель платежной компании ChronoPay, фонда RNP.com и первый инвестор в habr.com Павел Врублевский еще далека от своего завершения. Как уже сообщала «Лента.ру», на днях суд наложил арест на тот самый дом на Николиной горе в качестве обеспечительных мер по спору предпринимателя с неким бизнесменом Владимиром Шубиным и его супругой.
Суть спора, по словам Врублевского, в том, что он и его семья в 2010 году арендовали у Шубина дом за 10 тысяч долларов в месяц. Затем цена была снижена до 5 тысяч долларов. Шубин несколько раз пытался разорвать договор аренды, но менял решение. Затем Врублевские хотели купить дом, но сделка сорвалась по инициативе собственника. Павел Врублевский считает, что он потерял на аренде и ремонте дома почти полмиллиона долларов. В суде Врублевский добивался, чтобы договор аренды признали «сделкой, заключенной под влиянием обмана». Ему отказали в этом иске, а иск Шубиных о выселении удовлетворили.
Суммарно с 2010 года по 2019 год Шубины, по данным Павла Врублевского, получили с его подзащитного около 37 миллионов рублей арендных платежей. И еще около 20 миллионов рублей — с 2019 года по 2021 год, когда шла подготовка к предполагаемой продаже дома. Налоговые выплаты с этих сумм должны составить примерно 7,5 миллиона рублей, что является особо крупным размером в квалификации статьи 198 УК РФ об уклонении от уплаты налогов. Были ли они или нет, в этом и будет разбираться полиция.
Кстати, по словам Врублевского, ссылающегося на данные кадастрового реестра, в 2012 году Шубин продал один из своих домов адвокату банды Цапков, совершившей «одно из самых чудовищных, жестоких, кровавых и отвратительных преступлений». «Среди людей, кто, по мнению СМИ, был причастен, вероятно, каким-то образом к банде, но по каким-то причинам избежал ответственности, а может быть, СМИ заблуждались на его счет, поскольку взбешенное население страны обвиняло всех, кто попадал под руку, был бессменный адвокат всей банды Эдуард Чургулия. Надо отдать ему должное в упорстве, с которым он пытался защищать банду законченных отморозков, убивавших и насиловавших детей», — пишет в своем блоге Павел Врублевский.
Плохой имидж
«Окружение и соседи, конечно, влияют на выбор недвижимости. Многие выбирают и по этому фактору, чтобы не было вечных судов и споров, — говорит Оксана Комарова из агентства недвижимости «Ваш дом». — У нас в одном поселке из-за бесконечных споров резко упала цена объектов. Меняется управляющая компания — то одна, то другая. На Николиной Горе в некоторых поселках идут претензии между УК и отдельными собственниками. Такие споры влияют на цену недвижимости». По ее словам, выбирая элитную недвижимость, покупатели хотят, чтобы было все прозрачно и не было непонятных ситуаций.
«Исходя из данных ЦИАН и «Авито.Недвижимость» последние сделки на Николиной Горе проседают по цене, чего не скажешь о той же Новой Риге, где заметен рост, — подтверждает руководитель аналитического департамента Amarkets Артем Деев. — Одна из причин, безусловно, в том, что Николина Гора это уже в какой-то степени «попсовое» место, которое стало больше имиджевым. Владельцы участков могут похвастаться именитыми соседями, но в наше время приоритет потребителя сместился от имиджевой составляющей к функциональной».
Эксперт говорит, что именитые соседи не всегда дружелюбны, а в данном случае, наоборот, — в последнее время Николина Гора известна своими скандальными историями. «Более современная Новая Рига выигрывает по инфраструктуре даже при том, что там нет лесного массива как на Николиной Горе, — резюмирует Артем Деев. — И в среднем по ценообразованию Новая Рига выглядит привлекательней».