Квартира брежневка что это
Сталинские, хрущевские и брежневские дома. В чем отличия и какие лучше
Когда мы ищем жилье на вторичном рынке, часто в объявлениях встречаем названия домов — хрущевки, сталинки, брежневки. Понятно, что это не новостройки, но чем они отличаются и какие лучше, а какие хуже? Обо всех различиях и проблемах каждой группы и будем говорить ниже.
Сталинки
Сталинками называют все дома, построенные во времена правления Сталина. Это с 30-х годов до конца 50-х. Умер он в 1953, но строили по тем же проектам до 1958 года. В любом случае дома все старые. Довоенные — двухэтажные — почти все снесены, а те которые остались, лучше не рассматривать для покупки. Слишком уж ветхое жилье. Ремонт потребует в разы больше чем стоимость квартиры. Кроме того, сталинские дома барачного типа. Это значит, что общие кухня и санузлы на этаже. Совсем не тот уровень комфорта, к которому мы уже привыкли.
Плюсы
После войны надо было решать «жилищную проблему». В первую очередь стали строить дома для «номенклатуры» — чиновников, партийцев и управленцев. Эти дома отличаются более продуманной планировкой, толстыми стенами, отличной звукоизоляцией.
Это один из вариантов дома-сталинки для номенклатуры
Те сталинки, которые были построены для людей «попроще», могут иметь хорошую слышимость. Не такую как в панельках, но тоже приличную. И вообще, со сталинками довольно сложно говорить про «характерные» черты. Много проектов, много отличий, разная реализация. Каждый дом надо смотреть лично и внимательно, даже если они стоят рядом и построены примерно в одно время.
Так выглядит сталинка в процессе ремонта. Перекрытия, полы — деревянные, дранка на перегородках
А вообще, все сталинки можно узнать по внешнему виду, который весьма узнаваемый — монументальные стены, может быть лепнина для украшения фасадов, высокие окна. У всех них есть общая черта — высокие потолки. Именно высокие потолки — один из главных плюсов, ради которых многие эти квартиры покупают несмотря на недостатки.
Второй плюс — планировка. Обычно это большие раздельные комнаты, широкие/высокие окна, большой коридор с прихожей, просторные кухня и санузел. Из достоинств — это все.
Минусы сталинских домов
Главный и основной недостаток сталинок — они старые. Это значит, что вам придется вкладывать деньги в ремонт, а не все просто отремонтировать. Даже не все возможно отремонтировать. Основная сложность и огромный минус — деревянные перекрытия. Менять их — дешевле все разрушить и построить новый дом. Поэтому, если перекрытия пришли в негодность, дома идут под снос.
Даже если балки перекрытий в нормальном или хорошем состоянии (есть и такое, и это после 70 лет и больше!), то бетонную стяжку вам все равно не сделать. Несущая способность фундамента и перекрытия не позволит добавлять такой вес. Придется вам или снова стелить деревянные полы, или использовать новые технологии устройства пола.
Проблемы могут быть и со штукатуркой. Чтобы сбить все, потребуется больше недели и пара больших грузовиков для вывозки строительного мусора
Итак, если рассматриваете сталинку, имейте в виду, что у вас будут скрипеть полы. Но, что хуже, будут они скрипеть и у соседей над вами. А если дом из категории «попроще», то и люстра может качаться, когда кто-то будет ходить в квартире наверху.
Заметим, не все сталинки с деревянными перекрытиями, есть и с бетонными. Это некоторые дома, построенные после 1950 года. Тут проблемы со скрипящими полами решаются. Полы все равно деревянные, но можно их убрать, а плиту выровнять наливными полами. Вот только толстый слой залить не получится — несущая способность фундамента все-таки не такая большая. Тем не менее скрип в сталинках с бетонными перекрытиями не является большой проблемой.
Большие комнаты — основной и главный плюс. В некоторых даже по два рядом расположенных окна
Еще один минус домов сталинской постройки — кривые стены. Требования к качеству жилья после войны были невысокие, никто и не старался делать идеально ровные стены. В некоторых домах перегородки не каменные, а из дранки, забитой штукатуркой. Порой на такие стены даже полку не повесишь — не держатся гвозди. И штукатурка часто просто сыпется, стоит только ее немного прижать. Иногда она даже может держаться на обоях. В таком случае вам придется еще и проводить капремонт стен. Но возводить кирпичные перегородки, снова-таки, нельзя — слишком они тяжелые. Можно гипсокартонные или из облегченных стеновых пеноблоков.
Еще из минусов — нет мусоропровода, часто нет лифта, нет централизованной поставки горячей воды, могут быть проблемы с напором холодной воды, старая проводка, которую надо менять от щитка. Тем не менее все эти недостатки компенсируются планировкой и высотой потолков. Если вы готовы вкладываться в ремонт, жилье будет уютным и комфортабельным.
Хрущевки
Когда пришел к власти в 1953 году Хрущев, он решил обеспечить жильем молодые советские семьи. Для этого были разработаны проекты быстровозводимых многоэтажек. Была даже серия домов, которые строились за 45 дней — это худшие из панелек. За полтора месяца ничего качественного не построить, даже если использовать панельные блоки.
Старые панельки — это и есть хрущевки
Плюсы
Достоинств у хрущевок всего два:
Несущими являются стены отделяющие квартиры одну от другой. Чем это хорошо? Отсутствие несущих перегородок внутри хрущевки облегчает перепланировку.
Внутри квартиры нет несущих перегородок. Так что перепланировать можно все
К сожалению, исходный план может быть настолько несуразный, что и перепланировать толком не получается. Некоторые улучшения внести можно, но глобальные не получится. Основное правило, которое придется соблюдать — мокрые зоны (кухня и санузел) должны оставаться на своем месте. Вы можете поменять ванну и кухню местами (например), но передвинуть или сместить стенку ванной или кухни хоть чуть-чуть в коридор уже не получится. Такую перепланировку вам никто не одобрит.
Возможные проблемы и минусы
Есть хрущевки кирпичные и панельные. Кирпичные чуть получше в плане звукоизоляции и теплосбережения. С панельными обычно дела обстоят хуже. В некоторых панельках отвратительная звукоизоляция — можно детально записывать беседы соседей. Звукоизоляция зависит не только от проекта, но и часто от качества/толщины панелей.
Кирпичные — более удачные. Они теплее, ниже слышимость
Вне зависимости от материалов, хрущевки имеют очень маленькую кухню и санузел — это главные проблемы. Хрущев считал, что советская семья может питаться в столовых, чтобы разгрузить советскую женщину от домашней работы. А попить чай можно и на 4-6 квадратных метрах. Кухни настолько малы, что холодильники приходится выносить в комнату или кладовку (если такие есть). Поставить куда-то стиральную машину тоже проблема. Пытаются ее навесить над унитазом, подвинув его к двери, впихнуть в ванную комнату, заменив ванну душем. Каждый решает типовые проблемы хрущевок по-своему.
Особенности планировок
Многие проекты хрущевок имеют отвратительную планировку: двушки-вагончики, малометражный коридорчик, полное отсутствие прихожей. Комнаты в большинстве проектов хрущевок — мизерные. Если поставить кровать в спальне, то проход может остаться всего сантиметров 30. При имеющемся балконе пройти на него можно либо бочком — вдоль стенки, либо «скакать» через кровать.
Высота потолков в хрущевках — 2,2 — 2,4 метра. Хрущевым была поставлена задача построить много дешевого жилья. Стоимость квадратного метра была около 25 советских рублей. Отсюда минимальные размеры, тонкие стены. Для сравнения, в сталинках стоимость квадрата составляла 100-200 рублей в зависимости от проекта.
Исходная планировка хрущевок. Как ни крути, ничего хорошего
Есть варианты, когда двери санузла (обычно он совмещенный, но даже если раздельный) выходят в коридорчик прямо напротив входной двери. Хорошо хоть можно двери перенести в сторону кухни — не идеальное, но тоже решение.
Следующий недостаток — лестничные площадки очень малы. Кто пытался занести мебель, тот точно знает, чем это плохо: просто невозможно развернуться с чем-то чуть больше кресла.
Как правило, в домах этого типа нет централизованного водоснабжения горячей водой, обычно стоят водогрейные колонки. При малых габаритах кухни/санузла (где их чаще устанавливают), это отбирает драгоценные метры. Дома уже давно «не новые», так что водопровод, канализация, отопление, проводка — все это требует замены. Причем замены не только локально в квартире, но и от ввода в дом. Если в подъезде стояки или проводка от щитка не менялись в прошедшие десять лет, лучше жилье не покупать.
Покупать или нет?
В общем, хрущевки — не лучший вариант квартир. Их еще называют «хрущебы» — слишком уж маленькие комнаты с низкими потолками. Когда их строили, люди жили в бараках или вагончиках, они были безумно рады отдельному жилью. Даже такому малогабаритному. Да и квартиры «давали», платить за них было не надо, нужно было дождаться очереди.
После перепланировки хрущевки порой получается неплохая квартира для маленькой семьи
Сегодня квартиры в хрущевских домах чаще приобретают молодые семьи, так как это относительно дешево. Как первое самостоятельное жилье — это терпимо. Но если есть возможность, лучше выберите из другой категории. Хоть те же брежневки.
Брежневки
В народе говорят, что брежневки — это те же хрущевки, но получше. Во времена правления Брежнева (60-70 года) продолжалась реализация жилищной программы. Но кухни и санузлы делали на 1-2 метра больше, более просторными стали и комнаты. Появились квартиры, в которых все комнаты были раздельные, без проходного зала, например. В некоторых проектах были вполне приличные прихожие, и даже коридоры стали более удобными. Всего проектов было около 40. В большинстве это 5 и 9 этажные панельки. Есть и более высокие — 12, 14 и 17 этажей.
Брежневки — чуть улучшенные проекты по сравнению с хрущевками
В период с 1975 по 1985 годов появились даже брежневки с хорошей планировкой. В основном это 3-х и 4-х комнатные квартиры. Все комнаты раздельные и имеют нормальную площадь. В народе квартиры с улучшенной планировкой (УП) стали называть «улучшенками». Но кухни и санузлы по-прежнему маленькие, хотя они и на 2-3 метра больше чем в хрущевках.
Еще одно отличие брежневки от хрущевки — более высокие потолки. Это уже 2,6 метра или даже 2,7 метра, что явно лучше чем 2,4. И площади больше. Санузел стали делать раздельным, только в однокомнатных он остался совмещенным. Однокомнатные, кстати, в брежневках меньше по площади, чем в хрущевках. Вот такой вот нюанс.
План этажа одного из брежневских домов. Отличие от хрущевок — есть отдельные комнаты, большая площадь, раздельные санузлы
Окна остались небольшими, но подоконники более широкие. Увеличились и лестничные клетки. Уже можно заносить без особых проблем стол и небольшой диван.
Минусы, проблемы и способы решения
В большинстве брежневских домов проблемы все те же, что и в хрущевках: малая площадь кухни и санузла, плохая планировка (проходные комнаты). Есть еще длинные узкие коридоры, которые ни к чему не приспособить. Не радует отсутствие прихожей.
В пятиэтажных брежневках нет лифтов. В девятиэтажках они есть, но из-за плохой звукоизоляции, их хорошо слышно при передвижении. Приватные разговоры в подъезде вести не стоит — все слышно на несколько этажей вверх и вниз.
Панельные многоэтажки — брежневки
Централизованное горячее водоснабжение есть не везде — во многих домах стоят колонки. Вроде неплохо, вот только дома старые, их водопровод не рассчитан на высокое водопотребление. Из-за недостаточного давления воды порой возникают проблемы с работой колонок. Вместо теплой воды на выходе смесителя можно получить кипяток, или, наоборот, вода идет холодная.
Еще проблема — проводка. Во времена строительства брежневок электроприборов было в квартире два-три. Потому и электропроводка рассчитана на мизерное потребление. И эту проблему нельзя обойти. Ее надо решать сразу, иначе возможно возгорание. Замена проводов только в квартире является полумерой, проводка от подъездного щитка тоже должна быть заменена. В общем, вложения более чем приличные.
Как выбирать
Приобретая жилье, в нагрузку вы получаете окружение. Насколько бы ни была хороша квартира, комфортное проживание во многом зависит от соседей. Поэтому, прежде чем принимать решение, внимательно рассмотрите подъезд. Пройдитесь вверх и вниз, осмотрите состояние входных дверей соседей, общее состояние пола, стен, перил, лестничных пролетов. Это показатель общего уровня проживающих.
Внимательно осмотрите дом на наличие трещин, потеков и других явных проблем
Найдите время и походите днем, а затем вечером вокруг дома. Посмотрите на контингент, обитающий поблизости. Очень хорошо поговорить с бабушками на лавочках — они бесценный источник информации. С радостью выложат вам «факты», о которых молчат продающие и риелторы. Вам надо спросить о следующих вещах:
Если ответы вас удовлетворят, можете подумать насчет покупки. Но помните, что если покупаете на вторичном рынке квартиру без ремонта, вам придется еще значительную сумму вложить в реконструкцию. Причем стоимость при дальнейшей продаже, вырастет едва ли на треть от вложенной суммы. Так что с ремонтом покупать выгоднее, но следует убедиться, что ремонт проведен качественный, а не дешёвый косметический, который лишь маскирует серьезные изъяны.
Нестандартные советы для хорошего выбора
Совет №1. Когда будете смотреть квартиру, принюхайтесь. Если есть запах сырости, плесени — лучше не берите, какой бы хорошей ни была цена и планировка. Предыдущие хозяева тоже, скорее всего, старались от этой беды избавиться, но не получилось. Не факт, что получится у вас.
Состояние подъезда очень важно
Совет №2. В холодное время года обратите внимание на количество открытых окон/форточек у жильцов дома. Чем их больше, тем больше вероятность, что дом теплый. О том же говорит большое количество деревянных окон. Не о скупости или низком доходе хозяев, а о том, что в замене на «герметичные» окна нет острой необходимости.
Совет №3. Сходите в управляющую компанию (УК). Там хранятся заявления обо всех глобальных проблемах, которые возникали в доме. Это протечки крыши, проблемы водопровода, проводки и т.п. Заодно и про скандальных соседей узнаете, если такие есть.
Хрущевки, сталинки, брежневки — что лучше
Чтобы покупка жилья на вторичном рынке была удачной, вам придется собрать много информации. Итак, вроде понятно, что сталинка-хрущевка-брежневка — это все старые квартиры. Различия в годах строительства. Хоть «сталинки» — самые старые, стоят они обычно дороже. А все из-за больших площадей, высоких потолков и толстых (обычно) стен. А еще из-за расположения. Сталинские дома сейчас находятся в центральной части городов.
Типовые проекты домов брежневок — пятиэтажки с минимальными размерами комнат
Хрущевки-брежневки — жилмассивы, но не слишком удаленные от центральной части. В принципе, они почти одинаковы по уровню комфорта (дискомфорта). Разница в годах — хрущевки более старые. А еще они имеют меньшую площадь и совсем маленькие кухни и санузлы. Так что, из этих двух категорий лучше брежневки. Они на 20-30 лет новее и более просторные.
Журнал Домклик
Недвижимость
Сталинки, брежневки и хрущевки: плюсы и минусы советской застройки
ХХ век оставил нам в наследство три кита советского градостроительства — сталинки, хрущевки и брежневки. Названные так по фамилиям руководителей страны, на чье время пришелся их расцвет, эти дома до сих пор составляют большую часть вторичного рынка недвижимости российских городов.
Разбираемся, в чем между ними разница, какие есть преимущества и какие недостатки.
Сталинки
Эпоха строительства сталинок — с 1930-х по конец 1950-х годов прошлого века. Несмотря на то, что большинство из них могут скоро отметить свой столетний юбилей, сталинки до сих пор удерживают элитный статус и пользуются большой популярностью на рынке вторичного жилья.
Условно сталинки можно разделить на два типа: те, что строили для советских высших партийных работников — они отличаются размахом архитектуры здания, просторными подъездами, внушительными метражами и индивидуальным планировками; второй тип — сталинки скромного ранга для советских рабочих: там архитектура проще, комнаты компактнее и цены, соответственно, ниже.
Плюсы сталинок
Отличное качество. Эти дома строились по высоким технологическим стандартам, из качественных стройматериалов, по индивидуальным проектам — на века и на зависть всему миру. Дома проектировались с запасом прочности на 125-150 лет, так что даже самые «почтенные» сталинки еще не отслужили свой положенный срок.
Много простора. Проектируя сталинки архитекторы не скупились на квадратные метры — много пространства, воздуха и света, высокие потолки, широкие окна, большие ванные комнаты. В такихквартирах возможна перепланировка, так что сталинки дают безграничный простор для дизайнерских фантазий и их воплощений.
Хорошая тепло- и шумоизоляция. Она достигается за счет толстых стен. В таких квартирах тихо, нет жары летом и тепло зимой.
Большие дворы и хороший вид из окна. Обычно при проектировании сталинок между группами из 5-10 домов выделялось место для зеленых парков и больших детских площадок.
Расположение в историческом центре города. В основном сталинкам отводилось место в центре города — они были визитной карточкой советского градостроительства. До сих пор стройные ряды сталинок красуются на главных улицах, бульварах и проспектах российских городов. Один из самых известных примеров такой нарядной застройки — Кутузовский проспект в Москве с образцами монументального сталинского ампира.
Минусы сталинок
Устаревшие инженерные коммуникации. Это слабое место почти в любых домах сталинской застройки. Трубы и электропроводка могут нуждаться в замене и даже быть в аварийном состоянии. При этом капитальный ремонт в квартире не решит проблему целого дома. Также в некоторых сталинках могут быть деревянные перекрытия между этажами, а это пожароопасно. Поэтому перед покупкой квартиры в таком доме лучше проконсультироваться с инженером или архитектором.
Отсутствие лифта и мусоропровода. Эти привычные для современного человека удобства в то время еще были в диковинку.
Стоимость ремонта. Ремонт в сталинке может обойтись дороже, чем в типовом жилье примерно на 10-15%. То, что считается преимуществом, в перерасчете на затраты ремонта может стать проблемой — большой метраж, высокие потолки, нестандартные оконные и дверные проемы.
Подробнее о сталинках
Хрущевки
Быстро, дешево и тесно — так в трех словах можно описать хрущевскую застройку. День рождения хрущевок — 31 июля 1957 года, именно тогда советское правительство объявило о массовой застройке российских городов.
Источник фото: https://vk.com/provincially
Цель проекта — обеспечить жильем как можно больше людей в минимальные сроки. Поэтому в отличие от сталинок, архитектурные изыски — это не про хрущевки.
Строительство хрущевок в московских Черемушках
Основным материалом для постройки стали панельные блоки. Квартиры были в основном одно- и двухкомнатными.
Плюсы хрущевок
Невысокая стоимость. По сравнению с брежневками и сталинками, стоимость хрущевки вполне себе скромная.
Низкие цены на коммуналку. Казалось бы, небольшой метраж и низкие потолки преимуществом не назовешь. Но благодаря им, коммунальные счета в хрущевках существенно ниже по сравнению со сталинками, брежневками и новостройками.
Источник фото: https://vk.com/hrushchyovka
Развитая инфраструктура. Застройка хрущевками велась сразу районами — вместе с домами строились поликлиники, магазины, детские сады и школы под боком. По этой же причине транспортная доступность в районах хрущевок тоже на высоком уроне.
Источник фото: https://vk.com/club130045019
Ощущение уединенности. Обычно хрущевки не вырастают выше пяти этажей, а на лестничной площадке не больше четырех квартир. Благодаря этому в хрущевках есть некоторая атмосфера камерности и уединенности.
Минусы хрущевок
Маленькая площадь квартир. Жить большой семье в хрущевке — задача не из легких. Метраж даже просторных квартир довольно скромный, комнаты и кухни маленькие, санузлы совмещенные.
Высокий процент износа. Средний эксплуатационный срок хрущевки — 25 лет. Они строились не на совесть, а на скорость, поэтому на сегодняшний день состояние многих оставляет желать лучшего, а некоторая часть уже попала под программу реновации.
Источник фото: https://vk.com/public83359839
Ограничения в перепланировке. В блочных и панельных домах нельзя сносить стены. В некоторых случаях можно только пробить проемы. Но даже это потребует долгого и дорогого согласования с инстанциями.
Плохая шумо- и теплоизоляция. Стены в хрущевках тонкие. Поэтому скорее всего вам будет слышен каждый чих соседей, зимой в квартирах может быть холодно, а летом жарко.
Подробнее о хрущевках
Брежневки
Брежневки стали заключительной стадией советского градостроительства. Пик застройки пришелся на конец 60-х по конец 80-х гг. Строили их из железобетонных панелей или силикатного кирпича.
По сути брежневки — это улучшенные хрущевки, в народе так и прозванные «улучшенки». Брежневки выросли вверх на несколько этажей, квартиры стали просторнее, планировки удобнее, потолки выше, а санузлы — изолированными. В домах появились лифты и мусоропроводы.
Плюсы брежневок
Планировки — лучше, метраж — больше.
Хорошая инфраструктура. Как и хрущевки, районы брежневок застраивались сразу со всеми инфраструктурными благами.
Минусы брежневок
Плохая теплоизоляция. Это особенно ощущается в угловых квартирах. Из-за того что батареи находятся в стенах, приходится устанавливать дополнительные радиаторы и даже утеплять стены.